Upaya Hukum terhadap Developer yang Wanprestasi dan Tidak Mengembalikan Dana DP Pembelian Rumah Meski Ada Surat Pernyataan Bermaterai

Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Muda Ivo Hetty Novita, SH.,MH. Berdasarkan apa yang disampaikan melalui online, dapat kami berikan tanggapan sebagai berikut : Pada saat pembayaran uang muka (DP) yang hanya berupa kwitansi yang ditandatangani oleh bagian keuangan/ bendahara dan ada cap pengembang/developer memang lazim dilakukan, sehingga untuk surat perjanjian dapat dibuat setelah pembayaran DP dilakukan. Namun pada saat DP telah selesai, seharusnya ada perjanjian antara pembeli dan pengembang karena prestasi dan kewajiban masing-masing pihak berdasarkan perjanjian yang dibuat. Sayang sekali di dalam penjelasan pemohon, tidak ada disebutkan adanya perjanjian sehingga sulit menilai sampai sejauh mana pihak developer wanprestasi. Namun biasanya yang lazim dilakukan oleh pihak developer adalah membuat perjanjian sehingga jelas apa yang menjadi tanggung jawab mereka dan juga apa yang menjadi kewajiban si pembeli. Pada saat pembangunan rumah tidak kunjung dilakukan padahal seharusnya menyelesaikan dalam waktu tiga bulan dan menurut pernyataan pemohon janji developer tidak ditepati, maka saya persepsikan memang ada suatu perjanjian antara pembeli dan pihak developer. Terkait dengan perjanjian antara pembeli rumah dengan developer, dapat dilihat sebagai berikut : Dari apa yang disampaikan, bahwa pemohon sebagai konsumen telah melakukan pembayaran, maka bila telah melaksanakan semua kewajiban tetapi ternyata pihak pengembang (developer) tidak memenuhi kewajibannya, pemohon bisa menanyakannya terlebih dulu. Prinsipnya adalah upayakan untuk menempuh penyelesaian permasalahan ini secara baik-baik. Namun jika tidak didapat titik temu dalam upaya perundingan tersebut, ada baiknya pemohon melayangkan teguran/somasi terlebih dulu yang isinya mengingatkan developer harus melaksanakan kewajibannya sampai batas waktu yang telah disepakati. Berdasarkan keterangan pemohon, hal ini telah dilakukan. Kalau developer masih belum memenuhi kewajibannya, pemohon bisa menempuh jalur hukum dengan menggugat pelaku usaha dan sekaligus melaporkan developer secara pidana. Untuk gugatan, dapat dilakukan melalui lembaga penyelesaian sengketa pelaku usaha-konsumen yaitu Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau ke peradilan umum. Di peradilan umum, gugatan dilayangkan atas dasar wanprestasi atau ingkar janjinya pihak developer. Dalam gugatan ini, pemohon bisa menuntut ganti rugi dan juga bunga berupa hilangnya keuntungan yang sudah diperkirakan atau dibayangkan oleh kreditor seandainya tidak terjadi wanprestasi. Secara pidana, pemohon juga dapat melaporkan developer dengan tuduhan melanggar Pasal 8 ayat (1)huruf f Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Konsumen”). Pasal ini pada intinya melarang pelaku usaha untuk memperdagangkan barang yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang tersebut. Dalam kasus ini, developer membangun tidak sesuai dengan ketentuan spesifikasi bangunan yang terdapat dalam brosur dan yang telah dijanjikan sebelumnya. Pelaku usaha yang melanggar ketentuan tersebut terancam sanksi pidana paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp 2 miliar. Ancaman sanksi ini termuat dalam Pasal 62 UU Konsumen. Ancaman pidana lain bagi developer yang membangun perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi dan persyaratan yang diperjanjikan juga diatur dalam Pasal 134 jo Pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU Perumahan”). Yaitu denda maksimal Rp5 miliar. Selain sanksi denda, developer tersebut juga dapat dijatuhi sanksi administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi. Terkait dengan wanprestasi yang dilakukan oleh developer, telah banyak putusan yang dijatuhkan, salah satunya di dalam perkara nomor 324 K/Pdt/2006, Mahkamah Agung menguatkan putusan Pengadilan Tinggi Medan yang menghukum developer telah melakukan wanprestasi karena tidak dapat menyerahkan rumah pada tanggal yang diperjanjikan. Bahkan Mahkamah Agung secara tegas menolak dalil developer yang berlindung di balik krisis moneter dan naiknya harga bangunan sebagai alasan mundurnya waktu penyelesaian pembangunan rumah. Di akhir penjelasan dari pemohon disebutkan bahwa dengan tidak diselesaikannya kewajiban oleh si developer membuat kesepakatan baru berupa pengembalian uang DP dan pembayaran lainnya oleh developer kepada si pembeli. Kesepakatan pengembalian adalah tanggal 20 Juni 2018. Dari informasi ini maka dapat disimpulkan bahwa pemohon dan developer telah bersepakat atas suatu bentuk hubungan hukum baru yaitu utang piutang. Secara khusus, mengenai perjanjian utang-piutang sebagai perbuatan pinjam-meminjam diatur dalam Pasal 1754 KUH Perdata, dimana perjanjian pinjam meminjam adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang habis karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak yang terakhir ini akan mengembalikan sejumlah uang yang sama dengan jenis dan mutu yang sama pula. Upaya yang bisa dilakukan adalah mengajukan gugatan wanprestasi atau ingkar janji ke Pengadilan. Dasar hukumnya Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukm Perdata (KUHPer), berbunyi: “Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.” Pemohon dapat menuntut uang kembali, beserta biaya-biaya yang sudah dikeluarkan untuk mengurus masalah ini, yaitu ganti rugi dan bunga. Dasar Hukumnya Pasal 1244 KUHPerdata berbunyi: “Debitur harus dihukum untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga. bila ia tak dapat membuktikan bahwa tidak dilaksanakannya perikatan itu atau tidak tepatnya waktu dalam melaksanakan perikatan itu disebabkan oleh sesuatu hal yang tak terduga, yang tak dapat dipertanggungkan kepadanya. walaupun tidak ada itikad buruk kepadanya.” Prinsipnya, masalah pinjam meminjam adalah termasuk lingkup hukum perdata. Sehingga tidak bisa dibawa ke ranah pidana. Dasar hukumnya diatur dalam Pasal 19 ayat 2 Undang-Undang No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia, berbunyi: Tidak seorangpun atas putusan pengadilan boleh dipidana penjara atau kurungan berdasarkan atas alasan ketidakmampuan untuk memenuhi suatu kewajiban dalam perjanjian utang piutang.” Selain itu, beberapa putusan pengadilan (Mahkamah Agung) yang berkekuatan hukum tetap (Yurisprudensi) juga sudah menegaskan hal yang sama, antara lain: Putusan MA Nomor Register : 93K/Kr/1969, tertanggal 11 Maret 1970 menyatakan: “Sengketa Hutang-piutang adalah merupakan sengketa perdata.” Sedang, jalur pidana hanya bisa digunakan jika memang ada unsur-unsur penipuan sebagaimana diatur dalam Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) atau pun unsur pasal tindak pidana lainnya dalam pinjam meminjam tersebut. Pasal 378 KUHP, berbunyi: “Barangsiapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun”. Pemohon juga menjelaskan kalau telah melakukan pelaporan kepada pihak kepolisian, namun tidak dijelaskan dasar pelaporannya pada pasal yang mana. Dengan telah dilakukan pelaporan ke polisi, maka pemohon tinggal menunggu proses di kepolisian semoga dapat memperoleh penyelesaian. Demikian, semoga bermanfaat