Tuntutan Hukum atas Wanprestasi Penjual Rumah yang Menjual kepada Pihak Lain Setelah Menerima Tanda Jadi

Berdasarkan pertanyaan klien dapat disampaikan hal-hal sebagai berikut: Karena ini adalah kasus jual beli rumah, maka mengacu pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, sebagaimana diatur sbb: Jual beli tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang sifatnya terdiri dari 3 unsur, yaitu: 1)Tunai artinya penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama, 2)Riil artinya dengan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja belumlah terjadi jual beli, hal ini dikuatkan dalam Putusan MA No. 271/K/Sip/ 1956 dan No.840/K/Sip/1971. Jual beli dianggap telah terjadi dengan penulisan kontrak jual beli di muka Kepala Kampung serta penerimaan harga oleh penjual, meskipun tanah yang bersangkutan masih berada dalam penguasaan penjual. 3)Terang artinya dipenuhi pada umumnya pada saat dilakukannya jual beli itu disaksikan oleh Kepala Desa, karena Kepala Desa dianggap orang yang mengetahui tentang hukum dan kehadiran Kepala Desa mewakili warga masyarakat desa tersebut. Tetapi Sejak berlakunya Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli di hadapan PPAT, dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi). Akta jual beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukan bahwa secara nyata atau riil perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan telah dilaksanakan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukannya perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan bahwa penerima hak (Pembeli) sudah menjadi pemegang haknya yang baru. Akan tetapi, hal itu baru diketahui oleh para pihak dan ahli warisnya, karenanya juga baru mengikat para pihak karena administrasi PPAT sifatnya tertutup. Syarat Jual Beli Tanah Menurut UUPA Syarat Jual Beli Tanah ada dua yaitu : 1) Syarat Materil Syarat materil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut, antara lain sebagai berikut: a)Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan Maksudnya adalah pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanahya tersebut, apakah hak milik atas tanah hanya warga Negara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah (Pasal 21 UUPA), b)Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan 2) Syarat Formal,Setelah semua persyaratan materiil dipenuhi maka PPAT ( Pejabat Pembuat Akta Tanah) akan membuat akta jual belinya. Akta jual beli menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 harus dibuat oleh PPAT. Adapun prosedur jual beli tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria, yaitu : 1)Jual beli tanah itu diawali kata sepakat antara calon penjual dengan calon pembeli mengenai objek jual belinya yaitu tanah hak milik yang akan dijual dan harganya. Hal ini dilakukan melalui musywarah di antara mereka sendiri, 2) Setelah mereka sepakat akan harga dari tanah itu, biasanya sebagai tanda jadi, diikuti dengan pemberian panjer. Pemberian panjer tidak diartikan sebagai harus dilaksanakan jual beli itu. Panjer disini memiliki fungsi hanya sebagai tanda jadi dilaksanakannnya jual beli. Dengan adanya panjer, para pihak akan merasa mempunyai ikatan moral untuk melaksanakan jual beli tersebut. Apabila telah ada panjer, maka akan timbul hak ingkar. Bila yang ingkar pembeli, panjer menjadi milik penerima panjer. Sebaliknya, bila keingkaran tersebut ada di pihak penerima panjer, panjer harus dikembalikan kepada pemberi panjer, jika para pihak tidak menggunakan hak ingkar tersebut, dapatlah diselenggarakan pelaksanaan jual beli tanahnya dengan calon pembeli dan calon penjual menghadap Kepala Desa (Adat) untuk menyatakan maksud mereka itu. Kemudian oleh penjual dibuat suatu akta bermaterai yang menyatakan bahwa benar ia telah menyerahkan tanah miliknya untuk selama-lamanya kepada pembeli dan bahwa benar ia telah menerima harga secara penuh. Akta tersebut ditandatangani oleh pembeli dan Kepala Desa (Adat). Dengan telah ditandatanganinya akta tersebut, maka perbuatan jual beli itu selesai. Pembeli kini menjadi pemegang hak atas tanahnya yang baru dan sebagai tanda buktinya adalah surat jual beli tersebut. Berdasarkan teori tersebut di atas dan Jika dikaitkan dengan kasus klien, maka harus dilihat terlebih dahulu apakah perbuatan hukum jual beli rumah tersebut sah menurut hukum, artinya apakah dilakukan secara terang, riil dan tunai, apakah sudah terpenuhi syarat materil dan syarat formilnya seperti yang sudah dijelaskan di atas. Dari penjelasan kasus yang klien sampaikan, sepertinya jual beli rumah tidak dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang seperti Kepala Desa atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sehingga unsur “terang” dari jual beli itu, tidak terpenuhi, walaupun sudah ada uang panjer yang telah dibayarkan oleh pembeli, sehingga adik klien sebaiknya meminta kembali uang tanda jadi sebagai panjer tersebut kepada penjual, jika penjual tidak mau mengembalikan uang panjer tersebut, maka bisa dilakukan langkah hukum oleh pembeli kepada penjual yang telah melakukan wanprestasi termasuk juga menjual lagi kepada orang lain.