Pengembalian Sertifikat Tanah dan Jaminan atas Pinjaman yang Menunggak sejak 2002 hingga 2018

Di jawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Muda, Asiyah Budiarti,S.H. Setelah saya mempelajari kasus saudara maka akan saya uraikan permasalahan saudara yang menjadi pertanyaan adalah “Bagaimana dan apa dasar hukum nya agar A dapat mengambil kembali sertifikat dan jaminannya terimakasih” Dasar Hukum: Dasar Hukum yang saudara tanyakan dalam sebuah perjanjian terdapat didalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata antara lain : • Syarat sah yang subyekif terdapat pada pasal 1320 KUH Perdata Disebut dengan syarat subyektif karena berkenaan dengan subyek perjanjian. Konsekuensi apabila tidak terpenuhinya salah satu dari syarat subyektif inii adalah bahwa kontrak tersebut dapat “dapat dibatalkan” atau “dimintakan batal” oleh salah satu pihak yang berkepentingan. Apabila tindakan pembatalan tersebut tidak dilakukan, maka kontrak tetap terjadi dan harus dilaksanakan seperti suatu kontrak yang sah. Untuk mengetahui apakah suatu perjanjian adalah sah atau tidak sah, maka perjanjian tersebut harus diuji dengan beberapa syarat. Terdapat 4 syarat keabsahan kontrak yang diatur dalam pasal 1320 KUH Perdata, yang merupakan syarat pada umumnya, sebagai berikut : 1. Adanya kesepakatan kehendak (Consensus, Agreement) Dengan syarat kesepakatan kehendak dimaksudkan agar suatu kontrak dianggap saah oleh hukum, kedua belah pihak mesti ada kesesuaian pendapat tentang apa yang diatur oleh kontrak tersebut. Oleh hukum umumnya diterima teori bahwa kesepakatan kehendak itu ada jika tidak terjadinya salah satu unsur-unsur sebagai berikut. a) Paksaan (dwang, duress) b) Penipuan (bedrog, fraud) c) Kesilapan (dwaling, mistake) Sebagaimana pada pasal 1321 KUH Perdata menentukan bahwa kata sepakat tidak sah apabila diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan. 2. Wenang / Kecakapan berbuat menurut hukum (Capacity) Syarat wenang berbuat maksudnya adalah bahwa pihak yang melakukan kontrak haruslah orang yang oleh hukum memang berwenang membuat kontrak tersebut. Sebagaimana pada pasal 1330 KUH Perdata menentukan bahwa setiap orang adalah cakap untuk membuat perikatan, kecuali undang-undang menentukan bahwa ia tidak cakap. Mengenai orang-orang yang tidak cakap untuk membuat perjanjian dapat kita temukan dalam pasal 1330 KUH Perdata, yaitu a) Orang-orang yang belum dewasa b) Mereka yang berada dibawah pengampuan c) Wanita yang bersuami. Ketentuan ini dihapus dengan berlakunya Undang-Undang No.1 tahun 1974 tentang perkawinan. Karena pasal 31 Undang-Undang ini menentukan bahwa hak dan kedudukan suami istri adalah seimbang dan masing-masing berhak untuk melakukan perbuatan hukum. • Syarat sah yang objektif berdasarkan pasal 1320 KUH Perdata Disebut dengan syarat objektif karena berkenaan dengan obyek perjanjian. Konsekuensi hukum apabila tidak terpenuhinya salah satu objektif akibatnya adalah kontrak yang dibuat batal demi hukum. Jadi sejak kontrak tersebut dibuat kontrak tersebut telah batal. 3. Obyek / Perihal tertentu Dengan syarat perihal tertentu dimaksudkan bahwa suatu kontrak haruslah berkenaan dengan hal yang tertentu, jelas dan dibenarkan oleh hukum. Mengenai hal ini dapat kita temukan dalam pasal 1332 dan1333 KUH Perdata. Pasal 1332 KUH Perdata menentukan bahwa “Hanya barang-barang yang dapat diperdagangkan saja dapat menjadi pokok suatu perjanjian” Sedangkan pasal 1333 KUH Perdata menentukan bahwa “Suatu perjanjian harus mempunyai sebagai pokok suatu barang yang paling sedikit ditentukan jenisnya Tidaklah menjadi halangan bahwa jumlah barang tidak tentu, asal saja jumlah itu terkemudian dapat ditentukan / dihitung” 4. Kausa yang diperbolehkan / halal / legal Maksudnya adalah bahwa suatu kontrak haruslah dibuat dengan maksud / alasan yang sesuai hukum yang berlaku. Jadi tidak boleh dibuat kontrak untuk melakukan hal-hal yang bertentangan dengan hukum. Dan isi perjanjian tidak dilarang oleh undang-undang atau tidak bertentangan dengan kesusilaan / ketertiban umum (Pasal 1337 KUH Perdata). Selain itu pasal 1335 KUH Perdata juga menentukan bahwa suatu perjanjian yang dibuat tanpa sebab atau dibuat karena suatu sebab yang palsu atau terlarang adalah tidak mempunyai kekuatan hukum. Atau ada pula agar suatu kontrak dapat dianggap sah oleh hukum, haruslah memenuhi beberapa persyaratan yuridis tertentu. Terdapat 4 persyaratan yuridis agar suatu kontrak dianggap sah, sebagai berikut: 1. Syarat sah yang obyektif berdasarkan pasal 1320 KUH Perdata a) Objek / Perihal tertentu b) Kausa yang diperbolehkan / dihalalkan / dilegalkan 2. Syarat sah yang subjektif berdasarkan pasal 1320 KUH Perdata a) Adanya kesepakatan dan kehendak b) Wenang berbuat 3. Syarat sah yang umum di luar pasal 1320 KUH Perdata a) Kontrak harus dilakukan dengan I’tikad baik b) Kontrak tidak boleh bertentangan dengan kebiasaan yang berlaku c) Kontrak harus dilakukan berdasarkan asas kepatutan d) Kontrak tidak boleh melanggar kepentingan umum 4. Syarat sah yang khusus a) Syarat tertulis untuk kontrak-kontrak tertentu b) Syarat akta notaris untuk kontrak-kontrak tertentu c) Syarat akta pejabat tertentu (selain notaris) untuk kontrak-kontrak tertentu d) Syarat izin dari pejabat yang berwenang untuk kontrak-kontrak tertentu Pada Bagian Ketiga Kitab Undang-undang Hukum Perdata Tentang Akibat Suatu Perjanjian Pasal 1338 Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-undang bagi yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Istilah wanprestasi berasal dari bahasa Belanda yang berarti prestasi buruk. Wanprestasi dapat berupa tidak melaksanakan apa yang diperjanjikan, melaksanakan yang diperjanjikan tapi tidak sebagaimana mestinya, melaksanakan apa yang diperjanjikan tapi terlambat, melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. Pakar hukum pidana Yahya Harahap mengartikan wanprestasi dengan pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak menurut selayaknya. Pihak yang merasa dirugikan akibat adanya wanprestasi bisa menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan perjanjian, atau meminta ganti kerugian pada debitur. Ganti kerugiannya bisa meliputi biaya yang nyata-nyata telah dikeluarkan, kerugian yang timbul akibat wanprestasi tersebut, serta bunga. Pengertian bunga di sini adalah hilangnya keuntungan yang sudah diperkirakan atau dibayangkan oleh kreditur seandainya tidak terjadi wanprestasi.Kewjaiban debitur untuk membayar ganti rugi tidak serta merta timbul pada saat dirinya lalai karena itu harus ada pernyataan lalai terlebih dahulu yang disampaikan oleh debitur (pasal 1238 jo pasal 1243 KUHPerdata). Untuk menghindari celah yang mungkin bisa dimanfaatkan debitur ada baiknya kreditur.Sementara perbedaannya, seseorang dikatakan wanprestasi apabila ia melanggar suatu perjanjian yang telah disepakati dengan pihak lain. Tiada wanprestasi apabila tidak ada perjanjian sebelumnya. BENTUK BENTUK WANPRESTASI 1. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; 2. Melaksanakantetapi tidak tepat waktu (terlambat); 3. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; 4. Debitur melaksanakan yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. Pihak yang merasa dirugikan akibat adanya wanprestasi bisa menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan perjanjian atau meminta ganti kerugian pada pihak yang melakukan wanprestasi. Ganti kerugiannya bisa meliputi biaya yang nyata-nyata telah dikeluarkan,kerugian yang timbul sebagai akibat adanya wanprestasi tersebut,serta bunga. INTISARI PERMASALAHAN TERSEBUT ADALAH BERKENAAN DENGAN PERJANJIAN UTANG PIUTANG A MEMINJAM UANG RP.30.000.000,- DENGAN BUNGA 5%/BULAN Artinya A membayar bunga /bulan RP.1.500.000,- (pasal 1320 KUH Perdata) tentang syarat sah perjanjian JAMINAN :  sertifikat tanah dan 2 unit petakan atau kos kosan dan satu rumah Pribadi semi permanen (Pasal 1332 dan1333 KUH Perdata. Pasal 1332 KUH Perdata) menentukan bahwa: “Hanya barang-barang yang dapat diperdagangkan saja dapat menjadi pokok suatu perjanjian” Analisis: “A tidak membayar kewajiban bunga kepada B sampai total sekitar 15 juta dan A menyampaikan agar ditambahkan saja pada pokok pinjaman menjadi 50 Juta” Pertanyaan : 1. Apakah hal tersebut sudah menjadi kesepakatan dalam perjanjian antara A dan B ? 2. Apakah B menyetujui jika A mengalihkan bunga ke pinjaman pokok menjadi total Rp.50.000.000,- Jawab:  Jika kedua point yang saya tanyakan sudah disepakati kedua belah pihak antara A dan B dalam suatu perjanjian dan tidak ada unsur paksaan maka point tersebut menjadi sah menurut hukum.( pasal 1321 KUH Perdata) Jika terjadi paksaan maka perjanjian batal demi hukum (pasal 1325 KUH Perdata);  Jika kedua point yang saya tanyakan belum ada kesepakatan maka antara A dan B terjadi unsur wanprestasi A terhadap B;  Jika April 2002 A meninggalkan Papua dan tidak pernah lagi membayar bunga pinjaman hingga tahun 2018 oleh karena itu B berhak mengambil sewa petakan dan sewa rumah induk sebagai jaminan dalam perjanjian yang telah menjadi kesepakatan jika pemenuhan unsur perjanjian terjadi wanprestasi;  A dapat dapat mengambil kembali sertifikat dan jaminannya apabila A melakukan kewajibanya melakukan pembayaran bunga dan hutang terhadap B.