Pembuatan Kwitansi dan Akta Jual Beli Baru atas Tanah yang Dibeli Tanpa Bukti Pembayaran untuk Pengurusan Sertifikat Waris

Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Madya Mugiyati, S.H., M.H. Membaca dari permasalahan yang saudara penanya ceritakan, menurut kami langkah yang harus dilakukan adalah: Proses jual beli antara pihak pertama dan pembeli pertama terlebih dahulu diselesaikan secara hukum jual beli yang berlaku. Kemudian barulah proses jual beli antara pembeli pertama dengan pembeli kedua, kemuadian antara pembeli kedua dengan orang tua saudara (penanya). Seharusnya, sebelum penjual/pembeli kedua menjual tanah tersebut kepada orang tua saudara, maka terlebih dahulu kewajiban pembeli kedua lah yang menyelesaikan proses jual beli tersebut dengan pihak pembeli pertama atau ahli warisnya, kalau sudah selesai, barulah proses jual beli antara pembeli kedua dengan orang tua saudara dilanjutkan. Ketika tanah tersebut masih bermasalah di tangan pihak pembeli kedua, orang tua saudara berhak menolak atau melanjutkan transaksi jual beli dengan syarat pembeli kedua terlebih dahulu menyelesaikan proses jual beli dengan pembeli pertama. Apabila sudah terlanjur dibeli oleh orang tua saudara penanya, maka sebaiknya dimusyawarahkan atau dibicarakan baik-baik dengan keluarga pembeli kedua untuk menyelsaikan proses tersebut kepada ahli waris pembeli pertama maupun ahli waris pemilik awal, karena secara pembeli kedua masih bertanggung jawab dalam proses peralihan hak tersebut. Atau bisa juga berkonsultasi dengan badan pertanahan bagaimana segharusnya menghadapi permasalahan yang demikian. Apabila ada pihak yang mempersulit proses tersebut dengan melakukan pemerasan, maka dapat dilaporkan ke pihak yang berwajib tentang tindak pidana pemerasan. Pengertian jual beli menurut KUHPerdata pasal 1457, Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan. Dalam pasal 1458 : KUHPerdata ditemukan pengertian bahwa jual beli adalah suatu perjanjian konsensuil dimana secara sederhana dapat dikatakan bahwa pada dasarnya setiap penerimaan yang diwujudkan dalam bentuk pernyataan penerimaan, baik yang dilakukan secara lisan maupun yang dibuat dalam bentuk tertulis menunjukkan saat lahirnya perjanjian, “jual-beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar. Tata caranya dengan benar apabila sudah terjadi kesepakatan antara pembeli dan penjual untuk melakukan jual beli atas sebidang tanah, maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah: 1. Menyiapkan persyaratan Berkas-berkas yang diperlukan adalah: Penjual: Sertifikat asli hak atas tanah yang akan dijual. Kartu Tanda Penduduk. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga (atau akta kematian jika sudah meninggal. Kartu Keluarga. Pembeli: Kartu Tanda Penduduk. Kartu Keluarga. Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah: .1. Surat Keterangan Waris -Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat -Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris .2. Copy KTP seluruh ahli waris .3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah .4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir) Mendatangi Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah Penjual dan pembeli bersama-sama mendatangi Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat Akta Jual Beli tanah (AJB) sambil membawa persyaratan yang telah disiapkan sebelumnya. PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang mempunyai kewenangan membuat AJB. Proses pembuatan AJB Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli. Sebelum membuat AJB, PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor BPN. Sesuai Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, lembaga ini akan mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah. Pembayaran biasanya di Bank yang telah ditunjuk. Pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum. Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa. PPAT menolak pembuatan AJB apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa. Pembuatan AJB Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi. Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka selanjutnya akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan PPPAT. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor BPN untuk keperluan pendaftaran (balik nama). Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya. Setelah pembuatan AJB selesai, PPAT kemudian menyerahkan berkas AJB ke Kantor BPN untuk keperluan balik nama sertifikat. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut. Selanjutnya berkas yang diserahkan ke Kantor BPN untuk keperluan balik nama sertifikat adalah: Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli AJB dari PPAT Sertifikat hak atas tanah penjual KTP pembeli dan penjual Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh) Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Setelah berkas tersebut disampaikan ke Kantor BPN, maka pihak BPN akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT. Dan selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan tersebut diserahkan kepada Pembeli. Selanjutnya nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala BPN atau Pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor BPN atau pejabat yang ditunjuk.Akhrnya dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor BPN.