Penerimaan PPJB Kedua oleh Bank dan Kekuatan Hukum Pembelian Rumah dari Pemegang PPJB Saat Sertifikat Masih Proses Splitzing

Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Madya Mursalim, S.H. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Saudari Lina Mariyana di Provinsi Banten Untuk itu, atas pertanyaan Saudari dapat saya sampaikan sebagai berikut: Memang harus diakui, bahwa permasalahan jual beli tanah dan bangunan bukan masalah mudah yang dapat diselesaikan dengan cepat walaupun sudah melalui jalur hukum. Karena persoalan jual beli tanah dan bangunan pada realitanya merupakan persoalan yang melibatkan banyak pihak seperti: pembeli, penjual, developer, pemerintah daerah (Pemda), Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT/Notaris), bahkan kadang-kadang ada perantara (calo). Kerumitan jual beli tanah dan bangunan terasa ketika seseorang sudah memasuki tahap proses transaksi yang memakan biaya, tenaga, pikiran, dan waktu yang tidak sedikit. Walaupun menuntut pengorbanan bagaimanapun juga tanah/rumah sebagai tempat tinggal merupakan kebutuhan pokok yang sangat dibutuhkan oleh manusia. Maka wajar kalau seseorang selalu berupaya untuk memiliki rumah. Walau demikian ada baiknya dalam upaya membeli rumah diperlukan ketelitian dengan segala aspeknya. Memahami PPJB Dalam transaksi jual-beli rumah/tanah/bangunan, pada umumnya dikenal suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebelum Akta Jual Beli (AJB) dibuat. Perjanjian tersebut (PPJB) dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB. Dengan demikian, rencana Anda untuk membeli rumah dari developer yang telah dibeli lunas oleh orang lain, dalam hal ini si “A”, yang menggunakan PPJB, perlu ketelitian. Karena pada dasarnya PPJB hanya berlaku bagi si A dengan developer. Dan PPJB dibuat karena pembayaran belum lunas. Dalam PPJB disepakati kewajiban-kewajiban para pihak yang masih harus dipenuhi sebelum dibuat AJB. Biasanya disepakati bahwa jika salah satu pihak tidak menyelesaikan kewajibannya sesuai dengan waktu yang telah disepakati, maka PPJB batal, yang berarti jual beli tidak akan terjadi. Sehingga dengan dibuatnya PPJB, jika pembeli tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar harga jual beli, PPJB batal dan jual beli tidak akan terjadi. Sebagaimana disebutkan PPJB merupakan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jadi belum ada Akta Jual Beli (AJB) apalagi Sertifikat, masih perlu proses lebih lanjut. Dengan demikian belum ada peralihan hak atas tanah karena belum ada AJB. Dengan demikian kedudukan PPJB lemah sebagai dokumen pemilikan atas tanah apalagi sebagai jaminan. (sebagai informasi sejak penjualan unti dr developer ke A tahun 2015 masih belum dilakukan PJB dan AJB karena masih dalam pengurusan splitzing sertifikat). Sertifikat Yang dimaksud dengan Sertifikat, menurut Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Berdasarkan informasi tersebut, berarti status tanah yang dimiliki si A dari developer tersebut belum sebagai hak milik, karena sertifikat hak milik (SHM) belum ada. Hal tersebut terbukti dari dokumen yang masih menggunakan PPJB. Dan untuk pemisahan (splitzing) rumah tersebut pun masih dalam proses, jadi belum betul-betul dipisah (split). Jadi sebetulnya rumah yang dibeli oleh si A dari developer belum dilakukan pemisahan atau “splitzing”, karena belum lunas sehingga dokumen kepemilikan belum lengkap, jadi belum ada sertifikat. Karena kalau memang sudah lunas umumnya sertifikat kepemilikan sudah dimiliki. Kemudian, si A berminat menjual rumah tersebut kepada Anda, kemudian perbandingan Anda. Pemisahan (splitzing) Sebagaimana Anda sebutkan bahwa rumah yang sudah dibeli oleh si A dari developer dengan menggunakan PPJB, masih dalam proses splitzing atau pemisahan, Karena belum bersertifikat. Mengenai pemisahan tanah (splitzing), Pasal 49 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”) telah mengatur bahwa atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Dalam hal terjadi pemisahan (splitzing), untuk satuan bidang baru yang dipisahkan dibuatkan: surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai telah diadakannya pemisahan tersebut. Perlu diketahui, bahwa pemisahan bidang tanah tidak boleh merugikan kepentingan kreditor yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu pemisahan tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditor atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain yang bersangkutan. Beban yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus. Dalam hal hak tersebut dibebani hak tanggungan, hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani bidang-bidang hasil pemisahan itu. Keinginan Membeli Rumah Menjawab pertanyaan Anda, Apakah bank dapat menerima PPJB antara penjual (si A) kepada saya (pembeli) dimana sebelumnya sudah diterbitkan PPJB pertama antara developer dan si A ? Maka, berkaitan dengan keinginan Anda tersebut untuk membeli rumah yang masih terikat PPJB. Sepanjang yang kami ketahui, pembelian rumah yang masih terikat PPJB memang dapat saja dilakukan, namun memerlukan proses yang agak panjang. Dalam praktiknya, penjualan atas unit rumah yang masih terikat dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) dapat dilakukan dengan cara membuat Perjanjian Pengalihan Hak. Yang dimaksud dengan perjanjian pengalihan hak tersebut adalah perjanjian untuk mengalihkan PPJB dari penjual kepada pembeli. Dengan adanya perjanjian tersebut, maka pihak pembeli akan menggantikan posisi penjual didalam PPJB atas pembelian rumah dari pengembang (developer) perumahan. Sehingga, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) akan dapat dilakukan langsung oleh pembeli dengan pengembang (developer). Namun, harap diperhatikan bahwa untuk melakukan pengalihan PPJB biasanya wajib memenuhi syarat-syarat tertentu yang diatur dalam PPJB itu sendiri. Oleh karena itu, sebaiknya Anda terlebih dahulu mengkaji ketentuan di dalam PPJB yang mengatur tentang pengalihan PPJB kepada pihak ketiga. Sebagai contoh, dalam praktiknya untuk mengalihkan PPJB, maka diperlukan suatu persetujuan dari pengembang (developer) atas pengalihan tersebut, yang disertai dengan kewajiban untuk membayar biaya administrasi. Lebih lanjut, oleh karena rumah tersebut merupakan objek KPR dari bank, maka terdapat beberapa alternatif yang dapat digunakan. Misalnya, sebelum atau bersamaan dengan ditandatanganinya pengalihan PPJB, maka si Penjual selaku debitur dari bank wajib melunasi seluruh utang KPR tersebut kepada bank. Selain itu, apabila terdapat jaminan hak tanggungan di atas tanah, maka Anda juga wajib memastikan bahwa tanah tersebut akan diroya. Namun, terkait dengan alternatif ini, maka Anda harus mempelajari terlebih dahulu perjanjian KPR antara Anda dengan pihak bank. Membeli Rumah melalui Bank Dalam hal membeli rumah secara kredit melalui developer via bank, ada 3 (tiga) cara/skema yang dikenal untuk mendapatkan rumah yang dijadikan jaminan dari kredit atau masih dalam cicilan milik orang lain yang belum lunas, yaitu: 1. Oper kredit langsung melalui bank, dengan memakai skema jual beli. 2. Pengoperan hak dengan akta Notaris, dengan memakai skema pengikatan jual beli. 3. Oper kredit dengan pelunasan sisa kredit, yang diikuti dengan jual beli biasa. Salah satu alternatif lain yang dapat digunakan adalah melalui oper kredit. Pada praktiknya, oper kredit tersebut dapat dilakukan dengan suatu perjanjian pengalihan hutang (novasi), sebagaimana diatur dalam Pasal 1413 ayat (2) jo. Pasal 1415 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”). Oper kredit tersebut dilakukan dengan cara pembaruan utang, yang mana debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama. Debitur lama tersebut oleh kreditur, dalam hal ini adalah bank, dibebaskan dari perikatannya. Pada kebiasannya, bank akan menerbitkan Surat Persetujuan Alih Debitur, yang kemudian akan disusul dengan pelaksanaan perjanjian oper kredit. Dengan demikian, untuk selanjutnya debitur barulah yang akan membayar dan bertanggung jawab terhadap seluruh KPR atas rumah tersebut. Setelah perjanjian pengalihan PPJB telah ditandatangani, kredit KPR telah dilunasi oleh pembeli baru (debitur baru), dan seluruh persyaratan untuk menandatangani AJB dalam PPJB telah dipenuhi, maka si pembeli baru (debitur baru) dapat menandatangani AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Adapun, pelaksanaan atas penandatanganan AJB akan dilakukan sesuai dengan yang telah ditetapkan dalam PPJB. Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, penandatanganan AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal telah dipenuhi aspek-aspek sebagai berikut: a. Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni; b. Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu; dan c. Proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual. Setelah semua proses tersebut dipenuhi maka barulah penjualan rumah tersebut dapat beralih dari penjual kepada pembeli. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat.