Tanggung Jawab PPAT dan Ganti Rugi atas Pembatalan Jual Beli Tanah karena Status Lahan dalam Rencana Hutan Kota

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan Sdr. FITARA EMBUN dari JAWA TENGAH terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Tujuan dari Perjanjian adalah untuk melahirkan suatu perikatan hukum, untuk melahirkan suatu perikatan hukum diperlukan syarat sahnya suatu perjanjian. Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata, syarat sahnya perjanjian adalah : 1. Kesepakatan para pihak 2. Kecakapan 3. Suatu hal tertentu 4. Sebab yang halal Menurut pasal 1313 KUHPerdata, perjanjian adalah perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap seorang atau lebih. Dari peristiwa ini timbullah hubungan hukum yang disebut perikatan yang dai dalamnya terdapat hak dan kewajiban masing masing pihak. Jual beli diatur dalam pasal 1457- 1540 KUH Perdata dimana jual-beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Sehingga perjanjian jual beli adalah suatu perbuatan seorang atau lebih terhadap seorang atau lebih mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang satu memabayar harga yang dijanjikan. Pasal 1517 KUHPerdata menyatakan penjual dapat melakukan pembatalan jual beli apabila pembeli tidak beritikad baik untuk melakukan pembayaran sesuai ketentuan 1266 dan 1267. Sedangkan pembeli dapat menuntut pembatalan pembelian jika penyerahan barang tidak dapat dilakukan karena kelalaian penjual sebagaimana ketentuan pasal 1480 KUHPerdata. Terkait Pengikatan Perjanjian Jual Beli merupakan sebuah perjanjian pendahuluan atas perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan yang nantinya aktanya akan dibuat dan ditandatangani dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pada pengikatan perjanjian jual beli para pihak yang akan melakukan jual beli sudah terikat serta sudah mempunyai hak dan kewajiban untuk memenuhi prestasi dan kontra prestasi sebagaimana yang disepakati dalam pengikatan perjanjian jual beli. Pasal 1321 KUHPerdata menegaskan bahwasanya tiada sepakat yang syah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan.  Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata hal tersebut adalah pelanggaran terhadap syarat subyektif perjanjian yang membawa konsekuensi perjanjian dapat dimohonkan pembatalannya oleh salah satu pihak kepada hakim. Oleh karena itu cacat kehendak karena kekhilafan (dwaling), paksaan (dwang) dan penipuan (bedrog) sebagai alasan untuk membatalkan perjanjian maupun perjanjian tidak boleh bertentangan dengan kesusilaan, kepatutan dan kepentingan umum pada hakekatnya adalah pembatasan terhadap asas kebebasan berkontrak. Dalam konteks perjanjian jual beli hak atas tanah, pada dasarnya ingkar janji merupakan hal dominan sebagai pemicu batalnya suatu penjanjian, tetapi harus dikaji pula beberapa alasan terjadinya ingkar janji tersebut sebagai unsur penyebab batalnya suatu perjanjian jual beli hak atas tanah. Ada beberapa penyebab ingkar janji yang berimbas pada batalnya suatu perjanjian, yaitu salah satunya adalah unsur khilaf, Akibat hukum perjanjian jual beli hak milik atas tanah yang mengandung atas unsur kekhilafan, maka perjanjian tersebut batal, dan terdapat penjelasan dalam Pasal 1321 dan Pasal 1449 KUH Perdata, bahwa tiada kesepakatan yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kehilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan, sedangkan perikatan yang dibuat dengan paksaan, kekhilafan atau penipuan, menerbitkan suatu tuntutan untuk membatalkannya Terkait dengan cara permintaan pembatalan isi perjanjian, maka dalam praktik terdapat 2 (dua) cara yang lazim dilakukan, yaitu: a. Pihak yang berkepentingan secara aktif sebagai penggugat meminta kepada hakim upaya perjanjian itu dibatalkan. b. Menunggu sampai ia digugat di depan hakim untuk memenuhi perjanjian tersebut, kemudian mengemukakan bahwa perjanjian tersebut telah disetujuinya ketika ia masih belum cakap, atau karena diancam, ditipu atau khilaf mengenai objek perjanjian. Di depan sidang pengadilan itu ia memohon kepada hakim supaya perjanjian dibatalkan. Meminta pembatalan secara pembelaan inilah yang tidak dibatasi waktunya. Apabila suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif, maka perjanjian tersebut “DAPAT DIBATALKAN”. Dapat dibatalkan artinya salah satu pihak dapat memintakan pembatalan itu. Perjanjiannya sendiri tetap mengikat kedua belah pihak, selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tadi (pihak yang tidak cakap atau pihak yang memberikan sepakatnya secara tidak bebas). Sedangkan, jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian tersebut adalah “BATAL DEMI HUKUM”. Batal demi hukum artinya adalah dari semula dianggap tidak pernah ada dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. pembatalan tersebut dapat dilakukan dengan mengajukan gugatan ke Pengadilan. Hutan kota adalah suatu hamparan lahan yang bertumbuhan pohon-pohon yang kompak dan rapat di dalam wilayah perkotaan baik pada tanah negara maupun tanah hak, yang ditetapkan sebagai hutan kota oleh pejabat yang berwenang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Tengah yang selanjutnya disingkat RTRWP Jawa Tengah adalah arahan kebijakan dan strategi pemanfaatan ruang wilayah daerah yang menjadi pedoman bagi penataan ruang wilayah Daerah yang merupakan dasar dalam penyusunan program pembangunan.  PP NO. 63 TAHUN 2002 TENTANG HUTAN KOTA, Pasal 19 menyatakan; (1) Tanah hak yang karena keberadaannya, dapat dimintakan penetapannya sebagai hutan kota oleh pemegang hak tanpa pelepasan hak atas tanah. (2) Pemegang hak memperoleh insentif atas tanah hak yang ditetap-kan sebagai hutan kota. (3) Pemberian insentif sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) diatur dengan Peraturan Daerah. (4) Tanah hak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditetapkan sebagai hutan kota untuk jangka waktu paling sedikit 15 (lima belas) tahun. Taman, hutan kota, jalur hijau jalan dan Ruang Terbuka Hijau (RTH) fungsi tertentu merupakan RTH publik yang dimiliki dan dikelola oleh pemerintah daerah dan digunakan untuk kepentingan masyarakat. Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan RTH di Kawasan Perkotaan, dijelaskan bahwa dari segi kepemilikan, RTH dibedakan ke dalam RTH publik dan RTH privat. Di dalam UU Penataan Ruang, pengenaan sanksi tdak hanya diberikan kepada pemanfaatan ruang yang tdak sesuai dengan ketentuan perizinan pemanfaatan ruang semata (Pasal 37 ayat (2)), tetapi dikenakan pula kepada pejabat pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin pemanfaatan ruang yang tdak sesuai dengan rencana tata ruang. Mengenai tata ruang dapat dilihat pengaturannya dalam  UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang , Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang wajib: a. menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan; b. memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat yang berwenang; c. mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang; dan d. memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum Jadi pengenaan sanksi merupakan salah satu upaya pengendalian pemanfaatan ruang, yang dimaksudkan sebagai perangkat tndakan pembinaan atas pemanfaatan ruang yang tdak sesuai dengan rencana tata ruang.Pemanfaatan ruang yang tdak sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun yang tdak memiliki izin dikenai sanksi adminstratf, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana denda. UU No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang. Berdasarkan Pasal 1 PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menyebutkan : 1. Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. 2. PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT. 3. PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya utnuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu. Akta jual beli yang dibuat dan ditandatangani dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak atas suatu tanah dan disertai dengan pembayaran harga, serta membuktikan bahwa penerima hak atau pembeli sudah menjadi pemegang hak yang baru dengan memiliki bukti dari kepemilikan atas tanah tersebut. Tugas pokok dan kewenangan PPAT berdasarkan Pasal 2 PP No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagai berikut : (1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. (2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut: a. jual beli; b. tukar-menukar; c. hibah; d. pemasukan dalam perusahaan (inbreng); e. pembagian harta bersama; f. pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik; g. pemberian Hak Tanggungan; h. pemberian kuasa membeban kan Hak Tanggungan. Berdasarkan penjelasan Pasal di atas, dalam melaksanakan tugas pokoknya, seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas suatu tanah. Sesuai dengan jabatan PPAT sebagai pejabat umum, maka akta yang dibuatnya diberi kedudukan sebagai akta otentik. kewajiban yang harus dilakukan PPAT pada saat pembuatan akta yang wajib harus dipenuhi oleh PPAT yaitu Sebelum pembuatan akta, PPAT wajib melakukan pengecekan atau pemeriksaan keabsahan sertifikat tanah dan catatan lain pada kantor Badan Pertanahan Nasional setempat dan menjelaskan maksud dan tujuannya, kewenangan PPAT berkaitan dengan akta peralihan hak, akta pembebanan hak tanggungan dan akta surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT). PPAT tidak diperbolehkan membuat akta atas perbuatan hukum sebagian bidang tanah yang sudah terdaftar atau tanah milik adat sebelum diukur oleh Kantor pertanahan dan diberikan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB). Dalam pembuatan akta, PPAT wajib mencantumkan NIB atau nomor hak atas tanah, nomor Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), serta penggunaan dan pemanfaatan tanah sesuai dengan keadaan lapangan. KESIMPULAN Langkah baiknya, Saat melakukan jual beli tanah, Anda mempertimbangkan dengan seksama mulai dari lokasi, biaya, detail tanah hingga sertifikatnya. Jangan buru-buru membeli sebelum melakukan cek mendalam supaya tak ada penyesalan di kemudian hari. Ataupun jangan buru-buru menjual jika surat belum diurus dan lain sebagainnya. Agar transaksi jual beli tanah berjalan mulus,harus memperhatikan: 1. Pastikan Keaslian Bukti Kepemilikannya 2. Cek Status Kepemilikannya 3. Periksa Detail Tanahnya 4. Cek Status Pemilik 5. Biaya Lain-Lain 6. Seriuskan Dengan Tanda Jadi 7. Pembuatan Akta Jual Beli 8. Cara Pembayaran 9. Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Terima kasih Dasar hukum:  KUHPERDATA  HIR  UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang  PP No.37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)  PP NO. 63 TAHUN 2002 TENTANG HUTAN KOTA  Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan RTH di Kawasan Perkotaan, Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.