Pengambilan Sertipikat Rumah KPR yang Dilunasi Pihak Kedua Setelah Debitur Pertama Wanprestasi dan Menghilang

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan Sdr. ER dari JAWA BARAT terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Jual beli tanah di bawah tangan adalah perjanjian jual beli antara penjual dan pembeli yang dilakukan atas kesepakatan masing-masing tanpa melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sedangkan Over kredit adalah membeli rumah yang sedang dalam masa cicilan atau take over KPR yang masih berjalan. Dengan begitu, KPR yang belum lunas dari pemilik lama akan dialihkan kepada kamu selaku pembeli. Namun sayangnya, masih banyak anggapan kalau membeli rumah second dengan cara over kredit sama dengan membeli rumah yang bermasalah. untuk pembayaran dalam over kredit ini tersedia dua opsi, yaitu meneruskan cicilan atau melunasi KPR. Take over di bawah tangan merupakan sebuah proses pengalihan kepemilikan rumah yang dilakukan hanya antara pihak pembeli dan juga penjual saja. Take over ini berlangsung tanpa adanya keterlibatan pihak bank selaku pemberi dana KPR itu sendiri. Hal ini sangat tidak dianjurkan, terutama jika Anda bertindak sebagai pihak yang akan membeli rumah tersebut (melakukan pembelian take over). Kelebihan dan Kekurangan Over Kredit di Bawah Tangan melalui Notaris • Kelebihan - Proses over kredit KPR di bawah tangan cenderung lebih mudah dengan cara pengalihan hak atas tanah. - Biaya yang dikeluarkan tidak sebanyak melalui bank. • Kekurangan - Sertifikat rumah masih atas nama debitur lama, sementara cicilan diangsur oleh debitur baru. - Meski prosesnya mudah, saat pelunasan kamu harus tetap membayar biaya balik nama sertifikat tanah atau rumah. - Jika proses tidak diketahui oleh bank, bukan tak mungkin debitur lama akan melunasi cicilannya sekalipun mengambil sertifikat rumah, sehingga hal ini harus dikomunikasikan lebih lanjut. Catatan: NamunTindakan melakukan take over di bawah tangan akan sangat berisiko bagi Anda. Take over di bawah tangan merupakan sebuah proses pengalihan kepemilikan rumah yang dilakukan hanya antara pihak pembeli dan juga penjual saja. Take over ini berlangsung tanpa adanya keterlibatan pihak bank selaku pemberi dana KPR itu sendiri. Hal ini sangat tidak dianjurkan, terutama bagi orang lain (pihak ke 2) yang akan membeli rumah saudara tersebut (melakukan pembelian take over). Masalah sangat mungkin terjadi ketika Anda telah melunasi seluruh cicilan KPR tersebut, sebab besar kemungkinan Anda akan mengalami kesulitan ketika mengambil sertifikat kepemilikan rumah kepada pihak bank penyedia KPR. Tindakan melakukan take over di bawah tangan akan sangat berisiko bagi pembeli (pihak 2), antara lain: - Biasanya pihak bank tidak akan menyerahkan sertifikat kepemilikan rumah kepada seseorang yang namanya tidak tertera pada sertifikat tersebut. Jadi, saudara akan berpotensi merugikan orang lain (pihak 2) dan juga kerugian atas take over tersebut. - Dalam take over di bawah tangan, biasanya pembeli hanya akan melakukan perjanjian perpindahan kredit di depan notaris, melunasi biaya take over tersebut dan melanjutkan pembayaran cicilan KPR yang di take over. - Masalah sangat mungkin terjadi ketika pembeli (pihak 2) telah melunasi seluruh cicilan KPR tersebut, besar kemungkinan pembeli (pihak 2) akan mengalami kesulitan ketika mengambil sertifikat kepemilikan rumah kepada pihak bank penyedia KPR. Berdasarkan penjelasan diatas maka anda agar mengambil Sikap atau langkah dengan secepatnya memberitahu pihak bank bahwa saudara ingin/telah melakukan over kredit (take over) pemilikan KPR beserta pelunasannya milik orang lain dengan Pengambilan Sertifikat Rumah Pada Take Over KPR Dibawah Tangan Sistem bawah tangan adalah cara yang tidak resmi karena tidak melibatkan pihak bank. Artinya, Anda sebagai calon pembeli mengurus take over hanya dengan penjual atau pemilik rumah yang lama. Anda biasanya akan diminta membayar sejumlah biaya sebagai biaya take over, kemudian sisa cicilan KPR. Dalam hal ini, pihak bank tidak mengetahui bahwa rumah tersebut cicilannya sudah berpindah tangan. Tentunya sistem bawah tangan akan sangat berisiko, karena hal-hal berikut ini: • Penjual bisa memberikan oper kredit tanpa sepengetahuan Anda • Ketika pembeli gagal membayar cicilan, penjual akan tetap bertanggung jawab • Setelah rumah dilunasi oleh pembeli, penjual bisa saja mengambil sertifikat kepemilikan tanpa sepengetahuan pembeli • Setelah cicilan lunas, sertifikat tetap atas nama penjual karena bank tidak akan menyerahkan sertifikat kepada orang yang namanya tidak tertera pada sertifikat tersebut. Pada dasarnya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah salah satu fasilitas kredit yang diberikan oleh bank sebagai kreditur kepada konsumen sebagai debitur khususnya digunakan untuk membeli tanah beserta bangunan rumah di atas tanah tersebut, dimana dalam pemberian fasilitas tersebut diperlukan agunan atau jaminan. Agunan atau jaminan tersebut merupakan suatu tanggungan yang diberikan oleh seseorang debitur atau pihak ketiga pada kreditur untuk menjamin kewajiban dalam suatu perikatan. Sehingga dalam proses KPR, Serfikat Rumah tersebut ditahan oleh pihak Bank. sebagai Jaminan terhadap cicilan hutang Kita. Hal ini sesuai dengan Pasal 1 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT) yang menyatakan bahwa: "Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain" Pada Perjanjian Kredit biasanya telah disebutkan: ”selama kredit belum lunas tanpa persetujuan tertulis dari bank, debitur dilarang memindahtangankan, menyewakan, meminjamkan dan/atau memberikan hak kepada pihak lain atas barang jaminan tersebut baik seluruh atau sebagian menjadi di bawah penguasaan pihak lain”. Dalam praktek, pada dasarnya bila Take Over KPR dilakukan tanpa sepengetahuan pihak bank maka penerima pengalihan tersebut tidak mempunyai hubungan apapun dengan pihak bank yang memberikan kredit, sehingga pihak penerima pengalihan tidak mempunyai kewenangan pula baik sehubungan dengan sertipikat ataupun Perjanjian Kredit karena bank masih menganggap bahwa kredit masih tetap atas nama pihak yang mengalihkan kredit (debitur lama). Hal ini menyebabkan tidak terdapatnya kepastian dan kewenangan bagi pihak penerima pengalihan tersebut. Terkait ketidakhadiran atau penjual/debitur lama yang sudah tidak diketahui keberadaanya, dapat diajukan ke Pengadilan untuk Penetapan terkait ketidakhadiran Penggugat. Hal ini sesuai dengan Pasal 470 KUHPerdata. Pengajuan Penetapan diajukan ke tempat dimana Pengadilan Negeri tempat KPR berada sesuai dengan dengan Pasal 118 ayat (3) HIR. Putusan ketidakhadiran dari pengadilan tersebut dapat digunakan sebagai dokumen pelengkap untuk diajukan kepada pihak bank. Putusan tersebut diharapkan akan menjadi bahan pertimbangan yang kuat ketika pengajuan pengambilan sertipikat di bank. Kemudian upaya hukum untuk pengambilan asli sertipikat yang ditahan bank tersebut, berdasarkam beberapa yurispudensi/putusan pada kasus serupa yaitu dalam; 1. Putusan Pengadilan Negeri Depok No. 22/Pst,G/2014/PN.Depok 2. Putusan Pengadilan Negeri Bandung No. 337/Pdt.G/2009/PN.Bdg 3. Putusan Pengadilan Negeri Bandung No. 402/Pdt.G/2009/PN.Bdg Maka upaya hukum yang dapat dilakukan adalah mengajukan gugatan ke Pengadilan. Gugatan ini pada pokoknya memohon kepada Pengadilan untuk: 1. menyatakan sah dan berharga surat Perjanjian Jual Beli / Oper Kredit di bawah tangan; 2. menyatakan putusan pengadilan adalah merupakan kuasa khusus dari Pihak Pertama kepada Penggugat (Pembeli) untuk proses balik nama baik atas nama Penggugat di Kantor Pertanahan Daerah berikut pengambilan sertipikat ke Bank. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Terima kasih Dasar hukum: • KUHPerdata / BW • Hukum Acara Perdata / HIR • UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah • Putusan Pengadilan Negeri Depok No. 22/Pst,G/2014/PN.Depok • Putusan Pengadilan Negeri Bandung No. 337/Pdt.G/2009/PN.Bdg • Putusan Pengadilan Negeri Bandung No. 402/Pdt.G/2009/PN.Bdg Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.