Pencabutan Sepihak Akta Kuasa Jual Notariil dan Dampaknya terhadap Perjanjian Jual Beli dengan Pihak Ketiga

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan Sdr. I Rai Sukabagia dari BALI terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Suatu pemberian kuasa dapat berakhir dengan penarikan kembali pemberian kuasa tersebut secara sepihak oleh pemberi kuasa. Pemberi kuasa dapat menarik kembali secara sepihak pemberian kuasa tanpa memerlukan persetujuan dari penerima kuasa. Hal tersebut dapat dilakukan oleh pemberi kuasa secara tegas maupun secara diam-diam. Penarikan kembali secara tegas dilakukan oleh pemberi kuasa dengan cara mencabut pemberian kuasa tersebut secara tertulis atau meminta surat kuasa dari penerima kuasa. Penarikan pemberian kuasa secara diam-diam dapat dilakukan oleh pemberi kuasa dengan cara mengangkat kuasa baru untuk substansi pemberian kuasa yang sama. Pemberian kuasa diatur dalam Pasal 1792 KUH Perdata Pemberian kuasa ialah suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa. pemberian kuasa dapat dilakukan secara: a. Khusus, yaitu mengenai hanya 1 kepentingan tertentu atau lebih; atau b. Umum, yaitu meliputi segala kepentingan dari si pemberi kuasa. Pada dasarnya, Pasal 1813 KUH Perdata mengatur kondisi yang menyebabkan pemberian kuasa berakhir, yaitu: a. dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa; b. dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; c. dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa; d. dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa. Pasal 1814 KUH Perdata juga menegaskan pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya bila hal itu dikehendakinya dan dapat memaksa pemegang kuasa untuk mengembalikan kuasa itu bila ada alasan untuk itu. Penarikan kembali pemberian kuasa secara sepihak tentu memberikan ketidakpastian hukum diantara para pihak, terutama piahk penerima kuasa. Oelh sebab itu, dalam praktek dikenal adanya pemberian kuasa mutlak yakni pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali secara sepihak oleh pemberi kuasa. Meskipun hal tersebut bertentangan dengan pasal 1313 kuhperdata, namun dalam praktek hal tersebut dapat dilakukan dan telah dipedomani oleh yurisprudensi. Dengan demikian apabila para pihak memperjanjikan bahwa suatu pemberian kuasa tidak dapat diterik kembali secara sepihak maka untuk penarikan tersebut harus mengikuti aturan pasal 1338 kuhper tentang kebebasan berkontrak yakni harus adanya persetujuan dari penerima kuasa. Penggunaan kuasa mutlak dalam hal pemberian kuasa untuk peralihan hak atas tanah sudah dilarang penggunaannya sebagaimna tercantum dalam: Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak atas Tanah jo. pasal 39 huruf d Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Bahwa kuasa menjual adalah suatu kuasa yang bersifat Lastgeving maka akibat hukum suatu akta yang dibuat dihadapan notaris apabila di batalkan secara sepihak tidak bisa (dapat dibatalkan) artinya haris secara kedua belah pihak datang ke notaris untuk membuatkan akta pembatalan atau pencabutan. Bahwa kuasa menjual adalah suatu kuasa yang bersifat Lastgeving maka akibat hukum suatu akta yang dibuat dihadapan notaris apabila di batalkan secara sepihak tidak sah dan hanya (dapat dibatalkan) artinya haris secara kedua belah pihak datang ke notaris untuk membuatkan akta pembatalan atau pencabutan, dan apabila salah satu pihak tidak menghendaki itu maka harus mengajukan gugatan ke pengadilan dan untuk selanjutnya hakim yang akan menentukan di muka persidangan atau yang biasa kita sebut putusan pengadilan. pasal 1339 KUHPerdata yang menyatakan bahwa perjanjian kuasa menjual yang dilakukan kedua belah pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, sehingga ada kepastian hukum untuk menjamin kelangsungan dan keseimbangan dalam hubungan antar para pihak. Di dalam pembuatan akta perjanjian pemberian kuasa yang dibuat secara notaril, maka pihak pemberi dan penerima kuasa harus hadir di hadapan notaris. Oleh karena lastgeving merupakan perjanjian, maka pencabutannya harus didasarkan pada kesepakatan dua belah pihak. Notaris tidak dapat membatalkan akta perjanjian pemberian kuasa semata-mata berdasarkan kehendak pemberi kuasa, namun juga harus didasarkan pada persetujuan penerima kuasa. Dalam hal lastgeving disubstitusikan, maka penerima substitusi bertanggungjawab secara langsung kepada pemberi kuasa. Adapun dalam pembuatan akta kuasa yang dilakukan sepihak oleh pemberi kuasa saja maka pencabutannya pun secara sepihak karena hal tersebut bersifat machtiging. Dalam pasal 1792 KUHPerdata terdapat unsur-unsur dari pemberian kuasa adalah: 1. Persetujuan 2. Memberikan kekuasaan untuk menyelenggarakan suatu urusan 3. Penerima kuasa menyelenggarakan atas nama pemberi kuasa Namun demikian, ketentuan di atas tidak berlaku jika para pihak di dalam surat kuasa atau dalam perjanjian penyediaan jasa konsultasi hukum memperjanjikan hal berikut: a. Pengesampingan Pasal 1813 dan 1814 KUH Perdata Jika hal ini diatur, maka pemberi kuasa tidak dapat mencabut kuasa selama dan sepanjang urusan yang dikuasakan belum selesai, kecuali dapat dibuktikan bahwa si penerima kuasa telah melakukan perbuatan melawan hukum atau pelanggaran/ kesalahan lain yang merugikan kepentingan pemberi kuasa. b. Pemberi kuasa hanya dapat mencabut/menarik kuasa jika penerima kuasa melanggar syarat dan ketentuan terkait urusan yang dikuasakan yang telah disetujui bersama Jika hal ini diperjanjikan, maka pemberi kuasa baru dapat mencabut kuasa jika penerima kuasa melanggar persyaratan dan ketentuan tertentu yang diperjanjikan bersama Dalam Pasal 1792 KUHPerdata menyebutkan, “Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya, menyelengarakan suatu urusan”. Kuasa untuk menjual, masuk kedalam kategori kuasa yang digunakan untuk memindahtangankan benda yang sejatinya hanya dapat dilakukan oleh pemiliknya saja. Maka dari itu, untuk kuasa menjual ini, diperlukan suatu pemberian kuasa dengan kata-kata yang tegas di dalam aktanya (Pasal 1796 KUHPerdata). Pada pasal 1338 KUHPerdata juga menyatakan bahwa suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik, yang bertujuan mencegah perbuatan yang tidak patut dan yang bertentangan dengan hukum. Pasal 1338 KUHPerdata ayat (2) yang menegaskan, persetujuan tidak dapat ditarik atau dibatalkan secara sepihak, tetapi harus berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak (secara bilateral). Pertanggungjawaban pemberi kuasa sebagaimana Makna yang tertuang dalam pasal 1807 KUHPerdata bahwa penerima kuasa bertindak untuk dan atas nama pemberi kuasa, sehingga segala sebab dan akibat dari perjanjian kuasa menjadi tanggung jawab sepenuhnya dari pemberi kuasa dalam batasan-batasan yang telah ditentukan. Sehinga penerima kuasa dalam menjalankan kewajibannya yang telelah sesuai dan dibatasi dengan adanya perjanjian kuasa menjual, akan tetapi dengan hak penerima kuasa biasanya tidak dicantumkan dalam akta kuasa menjual itu sehingga apabila akta dicabut secara sepihak oleh pemberi kuasa dapat merugika penerima kuasa, walaupun penerima kuasa sepakat akan perjanjian kuasa yang mereka buat. Dengan Dicantumkannya dalam surat kuasa mengenai hak penerima kuasa dan juga pasti kewajiaban apa saja yang harus dilakukan oleh penerima kuasa menjual tersebut, untuk memberikan kepastian perlindungan hukum kepada penerima kuasa dari kemungkinan kuasa tersebut dicabut secara sepihak maka penerima kuasa dapat menggugat pemberi kuasa sebagaiman yang tertuang pada akta otentik (akta perjanjian kuasa menjual). Pihak yang merasa dirugikan akibat adanya wanprestasi bisa menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan perjanjian atau meminta ganti kerugian pada pihak yang melakukan wanprestasi. Ganti kerugiannya bisa meliputi biaya yang nyata-nyata telah dikeluarkan, kerugian yang timbul sebagai akibat adanya wanprestasi tersebut, serta bunga. Wanprestasi ini merupakan bidang hukum perdata. Apabila telah terjadi wanprestasi maka langkah yang dapat diambil adalah melakukan somasi/teguran atas tindakan ingkar janji tersebut. Somasi/teguran ini bermanfaat untuk mengingatkan pihak yang telah wanprestasi terhadap kewajiban yang harus dipenuhi sesuai perjanjian. Untuk menuntut pembatalan suatu kontrak dan ganti rugi dari debitur, pertama-tama debitur harus wanprestasi, dan wanprestasi itu terjadi karena kesalahan atau kelalaiannya. Tidak dilaksanakannya kewajiban kontrak tidak membuat debitur serta merta (otomatis) berada dalam keadaan wanprestasi. Untuk membuatnya berada dalam keadaan wanprestasi, kreditur harus melakukan langkah pendahuluan berupa penyerahan surat peringatan (somasi) kepada debitur. Akibat hukum dari debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi berupa: 1. Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur (ganti rugi); 2. Pembatalan perjanjian; 3. Peralihan resiko. Benda yang dijanjikan obyek perjanjian sejak saat tidak dipenuhinya kewajiban menjadi tanggung jawab dari debitur; 4. Membayar biaya perkara, kalau sampai diperkarakan di depan hakim. Disamping debitur harus menanggung hal tesebut diatas, maka yang dapat dilakukan oleh krediturdalam menghadapi debitur yang wanprestasi ada lima kemungkinan sebagai berikut (Pasal 1276 KUHPerdata): 1. Memenuhi/melaksanakan perjanjian; 2. Memenuhi perjanjian disertai keharusan membayar ganti rugi; 3. Membayar ganti rugi; 4. Membatalkan perjanjian; dan 5. Membatalkan perjanjian disertai dengan ganti rugi. Ganti rugi yang dapat dituntut: • Debitur wajib membayar ganti rugi, setelah dinyatakan lalai ia tetap tidak memenuhi prestasi itu”. (Pasal 1243 KUHPerdata). “Ganti rugi terdiri dari biaya, rugi, dan bunga” (Pasal 1244 s.d. 1246 KUHPerdata). • Biaya; segala pengeluaran atau perongkosan yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh suatu pihak. • Rugi; kerugian karena kerusakan barang-barang kepunyaan kreditur yang diakibatkan oleh kelalaian si debitur. • Bungaa; kerugian yang berupa kehilangan keuntungan, yang sudah dibayarkan atau dihitung oleh kreditur. • Ganti rugi harus mempunyai hubungan langsung (hubungan kausal) dengan ingkar janji” (Pasal 1248 KUHPerdata) dan kerugian dapat diduga atau sepatutnya diduga pada saat waktu perikatan dibuat. • Ada kemungkinan bahwa ingkar janji (wanprestasi) itu terjadi bukan hanya karena kesalahan debitur (lalai atau kesengajaan), tetapi juga terjadi karena keadaan memaksa. • Kesengajaan adalah perbuatan yang diketahui dan dikehendaki. • Kelalaian adalah perbuatan yang mana si pembuatnya mengetahui akan kemungkinan terjadinya akibat yang merugikan orang lain. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Terima kasih Dasar hukum: • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. • UU No. 2 Tahun 2014 Perubahan atas UU No 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris • Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak atas Tanah • Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.