Keamanan Pembelian Rumah yang Hanya Memiliki Dokumen PBB Tanpa Bukti Kepemilikan Lain dan Cara Penelusuran Status Tanah

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan Sdri. RARA dari JAWA BARATerkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara yang selanjutnya disebut Tanah Negara adalah tanah yang tidak dilekati suatu hak atas tanah dan bukan merupakan Barang Milik Negara/Daerah dan atau Badan Usaha Milik Negara/Daerah Tanah Negara didefinisikan oleh banyak peraturan perundang-undangan sebagai berikut: 1. Tanah Negara, ialah tanah yang dikuasai penuh oleh Negara; [1] 2. Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah; [2] 3. Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara yang selanjutnya disebut Tanah Negara adalah tanah yang tidak dilekati suatu hak atas tanah dan bukan merupakan Barang Milik Negara/Daerah dan atau Badan Usaha Milik Negara/Daerah. [3] Untuk mengetahui keaslian sertifikat tanah masyarakat bisa melakukan dua cara yakni; menggunakan jasa notaris yang segalanya akan diurus atau melakukan pengecekan secara mandiri alias cek sertifikat BPN secara online. Naun dalam kasus anda ini tidak ada pemberitahuan mengenai alas hak atas tanah negara tersebut apakah tang hak pakai, HGU, HGB tapi hanya ada bukti pembayaran PBB saja Baik Surat Keputusan (SK) Walikota terkait ijin penggunaan/pengelolaan lahan/bangunan milik pemkot dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tidak dapat menjadi dasar untuk penguasaan suatu tanah. Adapun untuk membuktikan kepemilikan tanah, dibutuhkan sertifikat yang kemudian diberikan kepada pemegang hak. Sertifikat bukti untuk tanda kepemilikan tanah Berdasarkan UU No.5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, sertifikat tanah yang sah di mata hukum adalah Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), dan Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS). Berdasarkan Pasal 41 ayat (1) UUPA, Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Hak Pakai ini timbul berdasarkan keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. Sementara berdasarkan Pasal 42 UUPA, Hak Pakai hanya bisa diberikan kepada Warga Negara Indonesia (WNI), orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Subyek yang berhak mendapatkan Hak Pakai ini lalu ditambah lagi berdasarkan Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai (“PP No. 40/1996”). Yaitu departemen (saat ini digunakan nomenklatur ‘kementerian’); lembaga departemen non pemerintah, dan pemerintah daerah; badan-badan keagamaan dan sosial; serta perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional. Ada dua jenis perpanjangan jangka waktu Hak Pakai, yaitu: ·         Hak Pakai atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan: jangka waktunya maksimal adalah 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. (Pasal 45 PP No. 40/1996). Hak Pakai atas Tanah Milik perorangan: jangka waktunya maksimal adalah 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang (Pasal 49 PP No. 40/1996). Walau tak dapat diperpanjang, Hak Pakai atas tanah milik perorangan dapat diperbaharui berdasarkan kesepakatan dengan pemegang Hak Milik atas tanah tersebut. (Pasal 49 ayat (2) PP No. 40/1996). Bisa tidaknya diperjualbelikan sangat tergantung pada status obyek tanah. Untuk Hak Pakai di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan, jual beli Hak Pakai bisa dilakukan sesuai Pasal 54 ayat (1) jo. ayat (3) No. 40/1996. Jual beli Hak Pakai dilakukan dengan Akta PPAT dan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan (Pasal 54 ayat (4) dan (5) PP No. 40/1996). Sesuai Pasal 45 PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Atas Tanah, jangka waktu sertifikat hak pakai atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan adalah maksimal 25 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun lagi. Sementara itu jangka waktu pemanfaatan sertifikat hak pakai atas tanah milik perorangan adalah maksimal 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang. Yang dapat memiliki hak pakai antara lain :  warga negara Indonesia;  orang asing yang berkedudukan di Indonesia;  badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;  badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Apa yang harus diperhatikan saat membeli tanah? Agar transaksi jual beli tanah berjalan mulus, dalam artikel ini akan membahas poin-poin penting yang meliputi: 1. Pastikan Keaslian Bukti Kepemilikannya. 2. Cek Status Kepemilikannya. 3. Periksa Detail Tanahnya. 4. Cek Status Pemilik. 5. Biaya Lain-Lain. 6. Seriuskan Dengan Tanda Jadi. 7. Pembuatan Akta Jual Beli. 8. Cara Pembayaran. Anda bisa mengajukan permohonan hak milik atas tanah negara. Tapi Anda juga memiliki kewajiban setelah mendapatkan sertifikat hak milik tersebut, seperti membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) dan uang pemasukan kepada negara sesuai peraturan yang berlaku; memelihara tanda batas; mencegah kerusakan pada tanah; menggunakan tanah secara optimal dan sesuai kondisi lingkungan; serta kewajiban lain yang tercantum dalam sertifikat. Jika tanah tersebut merupakan tanah yang dikuasai oleh negara atau merupakan tanah hak pengelolaan, maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Meskipun bukan bukti atas kepemilikan tanah, akta ini berperan sebagai bukti peralihan hak atas properti yang dijual. AJB diperlukan ketika Anda akan membuat sertifikat tanah. Akta ini merupakan bukti bahwa peralihan hak dengan cara jual beli tersebut telah sah sehingga bisa dibuatkan sertifikat tanahnya oleh PPAT. Sesuai ketentuan pasal 385 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP). Bahwa seseorang yang secara melawan hukum, menjual, menukarkan tanah yang bukan miliknya kepada pihak lain dan memperoleh keuntungan atas perbuatannya, diancam pidana penjara paling lama empat tahun Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih Dasar hukum: 1. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria; 2. PP Nomor 8 tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara; 3. PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah; 4. Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.