Status Hukum Tukar Guling Rumah dengan Objek Warisan dan Perubahan Nama Sertifikat atas Nama Para Ahli Waris

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan Sdr. HASAN dari SULAWESI TENGGARA terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Dalam pasal 1541 KUHPerdata, tukar guling adalah suatu persetujuan, dengan mana kedua belah pihak mengikatkan dirinya untuk saling memberi suatu barang secara bertimbal balik, sebagai gantinya atas suatu barang. Perjanjian tukar menukar hak atas tanah adalah suatu perjanjian yang dibuat antara pihak yang satu dengan pihak lainnya, dalam perjanjian itu pihak yang satu berkewajiban menyerahkan hak atas tanah yang ditukar, begitu pula pihak lainnya berhak menerima hak atas tanah yang ditukar. Dalam peralihan hak atas tanah dapat dilakukan dengan cara pemindahan hak seperti jual-beli, tukar menukar, hibah, lelang, pewarisan, peralihan hak karena penggabungan atau peleburan dan pemindahan hak lainnyasedangkan Ahli waris adalah orang yang menerima warisan disebut sebagai ahli waris yang diberi hak secara hukum untuk menerima harta dan kewajiban atau hutang yang ditinggalkan oleh pewaris. Tata cara peralihan hak atas tanah sebagai akibat adanya seseorang yang meninggal dunia dan hak atas tanah akan beralih kepada ahli waaris atau para warisnya, jika tanah yang akan diwariskan karena meninggalnya seseorang , maka ahli waris untuk melakukan pendaftaran peralihan hak berdasarkan pewarisan mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar ( bersertifikat) harus melibatkan pejabat umum ( Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional),dimana peralihan hak atas tanah ke tangan ahli waris ini harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.Hal ini diatur dalam Pasal 36 PP No 24 Th 1997 yang menyatakan sebagai berikut : (1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar. (2) Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kantor Pertanahan. Pendaftaran ini berdasarkan Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah,menurut peraturan tersebut,peralihan tanah karena waris harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat dengan menyertakan dokumen sebagai berikut : 1. Sertifikat tanah yang asli. 2. Surat keterangan kematian. 3. Surat keterangan ahli waris. a. Bagi Warga Negara Indonesia penduduk Indonesia asli Surat Keterangan Ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang yang dikuatkan oleh Kepala Desa / Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia. b. Bagi Warga Negara Indonesia keturunan Tionghwa dengan Akta Keterangan Hak Mewaris yang dibuat oleh Notaris. c. Bagi Warga Negara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya,Surat Keterangan Waris yang dibuat oleh Balai Harta Peninggalan ( Pasal 111 ayat (1) Peraturan Mentri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997) menyatakana Jika ahli waris lebih dari seseorang,maka yang harus dilakukan semua ahli waris berdasarkan surat keterangan waris,pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada penerima yang berhak sebagai hak bersama,Kantor Pendaftaran Tanah akan memasukkan semua nama – nama ahli waris ke dalam sertifikat tanah. Dengan demikian, maka nama dalam sertifikat tanah bisa lebih darii satu orang. Demikian pula dapat terjadi,jika ahli waris lebih dari seorang dan smua ahli waris sepakat untuk menyerahkan sebidang tanah kepada salah satu ahli waris,maka selain tanda bukti surat keterangan waris,surat kematian,maka perlu juga dilampirkan Akta Pembagian Waris,dimana dalam akta ini menerangkan bahwa hak atas tanah tertentu diberikan kepada seorang wris tertentu sebagai penerima. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 yang menyatakan : (1) Untuk pendaftaran peralihan hak karena perawisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 36,wajib diserahkan oleh menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan,surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. (2) Jika bidang tanah yang merupakan warisan didaftar,wajib diserahkan juga dokumen – dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1) huruf b. 13 (3) Jika penerima warisan dari satu orang,pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1). (4) Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertenu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu,pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. (5) Warisan yang berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya,didaftar perlihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut. Pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah karena pewarisan setelah berlaku UUPA juncto PP No.24 Tahun 1997, apabila seorng pemilik tanah meninggal dunia maka orang yang menerima warisan tersebut dalam waktu 6 (enam) bulan harus mendaftarkan tanah warisannya tersebut ke Badan Pertanahan Nasional. Proses membalik nama sertifikat hak milik yang merupakan objek waris ke masing-masing ahli waris; 1. Membuat surat kematian dan surat tanda bukti ahli waris agar bisa didaftarkan pada kantor pertanahan berdasarkan pasal 42 ayat 1 PP NO. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yang menyatakan; Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaiamana dimaksud dalam pasal 36 wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada kantor pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan , surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Keberadaan Surat Keterangan Hak Waris (SKHW) sebagai akta otentik ini tentu untuk meminimalisir terjadinya sengketa perebutan harta warisan. Dalam praktiknya, SKHW dapat dibuat oleh Notaris dan Badan Harta Peninggalan (BHP), selain di Pengadilan Agama dan Pengadilan Negeri. 2. Membalik nama sertifikat ke seluruh ahli waris 3. Membuat akta pembagian harta bersama dihadapan PPAT hal ini diatur pasal 51 ayat 1 PP 24/1997; Pembagian Hak Bersama Atas Tanah Atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Menjadi Hak Masing-Masing Pemegang Hak Bersama Didaftar Berdasarkan Akta Yang Dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut Dalam kasus ini sebaiknya memang anda selaku salah satu ahli waris yang sah beserta para ahli waris lainnya untuk segera melakukan pengalihan hak waris sesuai dengan proses membalik nama sertifikat hak milik objek waris kepada seluruh ahli waris sebagaiamana yang diminta oleh pihak BPN. untuk perkara tukar guling rumah bisa dilakukan oleh anda apalagi ada persetujuan dari seluruh ahli waris yang ada selain anda sendiri dan sebaiknya dilakukan perjanjian tukar guling didepan pejabat yang berwenang agar bisa mendapatkan akta otentik Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih Dasar hukum:  KUHPerdata  UU No. 5 tahun 1960 tentang pokok-pokok agraria  PP NO. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.