Penerbitan Sertifikat Hak Milik oleh BPN Tanpa Akta Jual Beli dan Perbedaan Luas Tanah antara SPPT Pajak dan Sertifikat

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Balik nama sertifikat tanah tanpa AJB merupakan suatu hal yang tidak mungkin karena berdasarkan peraturan KUH Perdata, AJB merupakan akta otentik sah untuk peralihan atas tanah dan bangunan. Sementara, untuk membuat AJB di PPAT dibutuhkan sertifikat tanah asli dan kehadiran dua belah pihak yakni penjual dan pembeli. Masalah lainnya, lahan yang dijual belum diketahui kondisinya apakah bermasalah dan merupakan harta bersama. Jika harta bersama, maka penjualan harus melalui persetujuan kedua belah pihak (suami dan istri). Jadi hingga akhir, Pak Nuroso belum bisa memiliki lahan tersebut karena belum terjadi proses balik nama yang sah. Dari contoh kasus di atas, dapat disimpulkan jika kedudukan AJB sangat penting dalam proses jual beli agar dianggap sah di mata hukum. Bagi pembeli harap berhati- hati terhadap status sertifikat dan jangan melunasi pembayaran tanpa diberikan sertifikat asli. Jika awam, Anda bisa minta bantuan notaris & PPAT untuk bantu mengecek berkas dan menjadi saksi transaksi. Nah, sekarang Anda sudah tahu kan jawabannya mengenai bisakah balik nama sertifikat tanah tanpa AJB. Jika Anda sedang berniat untuk membeli tanah atau properti, pastikan seluruh dokumen seperti sertifikat sudah diurus dengan benar dan sesuai ketentuan yang berlaku. Akta Jual Beli (AJB) adalah bukti otentik yang sah untuk peralihan atas tanah dan bangunan. Keberadaan AJB tidak dapat tergantikan dalam proses jual beli karena menjamin kelegalan transaksi Anda. Untuk membuatnya, ada beberapa persyaratan dokumen tanah dan perorangan yang harus dilengkapi antara lain: DATA TANAH 1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 2. 5 tahun terakhir disertai Surat Tanda Terima Setoran (STTS) 3. Sertifikat Tanah Asli 4. Surat Izin Mendirikan Bangunan 5. Bukti Pembayaran Rekening Listrik, Telepon, dan Air 6. Surat Roya dari Bank (Jika masih hipotik) DATA PENJUAL DAN PEMBELI 1. Fotokopi KTP suami dan istri (jika sudah menikah) 2. Fotokopi KK 3. Fotokopi Akta Nikah 4. Surat keterangan WNI atau ganti nama (untuk WNI keturunan jika ada) 5. Setelah melengkapi data di atas, ada beberapa poin yang harus dilakukan: 6. Pemeriksaan keaslian sertifikat ke BPN (bisa dibantu PPAT) 7. Penjual membayar pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi 8. Penjual membayar Pajak Jual Beli 9. Penjual memberikan surat pernyataan jika tanah/rumah yang dimiliki tidak dalam sengketa. PERSYARATAN BALIK NAMA SERTIFIKAT DI BPN Setelah proses pengurusan AJB selesai, sebaiknya Anda segera mengurus proses balik nama sertifikat guna mengubah AJB menjadi SHM atau HGU. Selain melalui PPAT, Anda bisa mengurus sendiri balik nama sertifikat tanah ke kantor BPN setempat. Berdasarkan keterangan situs resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), inilah persyaratan balik nama sertifikat yang harus Anda penuhi: 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup 2. Surat kuasa apabila dikuasakan 3. Fotocopy identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 4. Sertifikat asli 5. Untuk perorangan yang keperdataannya tunduk pada hukum perdata dibuktikan dengan penetapan Pengadilan. Atau yang tunduk pada hukum adat dibuktikan dengan surat pernyataan perubahan nama dari yang bersangkutan, diketahui Kepala Desa/Lurah dan Camat setempat. 6. AJB dari PPAT 7. Bukti perolehan tanah/Alas Hak 8. Surat pernyataan pemohon mengenai jumlah bidang dan status tanah – tanah yang telah dimiliki 9. Fotocopy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 10. Bukti bayar SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak) 11. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan Biaya yang ditetapkan untuk proses ini adalah Rp50 ribu. Jumlah tersebut hanyalah biaya untuk pendaftaran saja. Sementara biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah bergantung pada luas, penggunaan serta lokasi lahan berada. Prosedur Balik Nama Sertifikat Kini Anda telah mengetahui syarat untuk balik nama sertifikat tanah. Untuk prosedurnya ada 2 tahap yang harus dilalui yaitu: Pengurusan AJB ke PPAT Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37, disebutkan jika setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT. Di PPAT Anda harus mengurus AJB agar transaksi jual beli yang dilakukan dilegalkan negara. Akta Jual Beli (AJB) sendiri adalah bukti otentik yang sah untuk peralihan atas tanah dan bangunan. Selanjutnya, pihak PPAT akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan teknis sertifikat tanah pemilik lama dengan data pertanahan yang ada di buku tanah kantor BPN. Proses ini sangat penting agar kedepannya Anda terhindar dari sengketa lahan atau jual beli yang tidak sah. Jika tidak ditemukan masalah pada tanah, maka sesuai PP Nomor 34 Tahun 2016, PPAT akan meminta Anda sebagai pembeli untuk membayar PPh sebesar 2,5% dari nilai penjualan tanah (bruto). Untuk biaya lainnya seperti pengecekan dan penerbitan AJB, kantor notaris menerapkan tarif masing-masing. Biasanya kantor PPAT meminta bayaran sekitar 0,5-1% dari total nilai transaksi. Selain kedua biaya tersebut, Anda juga wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari harga rumah dan tanah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) AJB yang telah selesai diurus bisa langsung Anda bawa ke BPN untuk dibalik nama agar statusnya berubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Usaha (HGU). Anda bisa mengurus sendiri atau menyerahkannya pada PPAT dengan membayar biaya pengurusan. Tapi ingat, sebelum datang ke kantor BPN setempat, pastikan Anda telah memahami syarat berkas dan melengkapinya. Kami sarankan juga untuk cek situs resmi BPN setempat karena beberapa cabang menerapkan pendaftaran secara online. Jika langsung datang tanpa cek ketentuannya, Anda tidak akan dilayani dan pulang dengan tangan kosong. Apabila sudah berhasil mendaftar, silakan ikuti tata cara yang ada dan tunggu proses balik nama kurang lebih selama 5 hari kerja. Namun lama tidaknya pengurusan Anda bergantung pada kelengkapan dokumen.untuk kita semua. Demikian yang bisa saya sampaikan kesimpulan bahwa munculnya Sertipikat yang saudara sampaikan jelas-jelas tidak benar dan keluar dari apa yang sudah di tetapkan dan sudah saya uraikan di atas. Semoga bermanfaat DASAR HUKUM 1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 2. PP Nomor 34 Tahun 2016, sengketa tanah DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.