Perbedaan Luas Tanah pada HGB, PBB, dan AJB Rumah Warisan serta Proses Koreksi, Balik Nama Ahli Waris, dan Perubahan HGB ke SHM

Dijawab oleh: Edi, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terimakasih atas pertanyaan yang telah disampaikan kepada kami, namun sebelumnya kami ingin menjelaskan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Lebih lanjut dalam regulasi terkait HGB juga diatur dalam sejumlah aturan turunan seperti Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah sebagaimana telah diganti dengan PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Pada Pasal 37 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyebut bahwa HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, dan diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Sedangkan HGB di atas Tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik. Lebih lanjut, setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan HGB berakhir, Tanah Hak Guna Bangunan kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan. Bahwa terkait adanya perbedaan luas dalam sertifikat HGB dengan kondisi yang ada, dimana dalam AJB dan SPPT PBB menurut Anda adalah luas rumah saat ini dengan luas 207, maka saran kami Anda dapat menghubungi pihak Kantor Pertanahan di lokasi Anda dan mengajukan pengukuran ulang sesuai kondisi di lapangan, pengukuran ulang dilakukan untuk mengantisipasi sengketa tanah oleh pihak lain dan untuk memberi kepastian pada pihak yang berbatasan, serta agar tidak ada pihak yang dirugikan karena salah ukur tanah tersebut. Kesalahan dalam pengukuran tanah adalah tanggung jawab dari kantor pertanahan. Hal ini sesuai dengan Pasal 63 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, bahwa kepala Kantor Pertanahan akan bertanggung jawab secara administratif jika ada kesalahan pengukuran lahan atau tanah. Selanjutnya, bahwa HGB menurut ketentuan dalam Pasal 45 ayat (2) PP Nomor 18 Tahun 2021 menyebutkan bahwa “Hak guna bangunan dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan kepada pihak lain serta diubah haknya”. Ketentuan lebih lanjut terkait peralihan diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, bahwa Peralihan Hak Atas Tanah adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemegang Hak Atas Tanah untuk mengalihkan hak kepada pihak lain. Dimana pada Pasal 48 menyebutkan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan yang dikerjasamakan dengan pihak lain dapat dibebani Hak Tanggungan, dialihkan atau dilepaskan. Dalam hal peralihan Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan karena pewarisan maka rekomendasi/persetujuan pemegang Hak Pengelolaan tidak diperlukan. Ini artinya bahwa Hak Guna Usaha dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain yang sah sesuai ketentuan dan tidak diperlukan lagi surat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan, Peralihan hak guna bangunan karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang. Selanjutnya pada pada Pasal 170 PP Nomor 18 Tahun 2021 Permohonan izin Peralihan Hak Atas Tanah diajukan oleh Pemohon kepada pejabat yang menerbitkan keputusan pemberian haknya melalui Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan. Selanjutnya dalah bagaimana merubah HGB menjadi SHM, Perubahan status dari HGB ke SHM bertujuan untuk memperjelas status hukum kepemilikan atas suatu lahan, serta akan sangat bermanfaat jika nanti akan berpindah tangan kepemilikan. Merujuk laman resmi Kementerian ATR/BPN, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi untuk mengajukan permohonan peningkatan hak dari HGB menjadi Hak Milik. Berikut persyaratan yang perlu disiapkan: • Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani diatas materai • Surat kuasa apabila dikuasakan • Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan • Fotokopi akta pendirian dan pengesahan Badan Hukum (bagi Badan Hukum) • Membawa sertifikat asli yang rusak atau sertakan fotocopi sertifikat • SPPT PBB Tahun berjalan • IMB (izin mendirikan bangunan) atau keterangan dari Kepala Keluarahan (PM1) • Foto rumah tampak depan (berwarna) Selanjutnya setelah semua berkas lengkap bisa datang langsung ke Kantor Pertanahan sesuai domisili dan menyerahkan semua berkas ke loket pelayanan, yang selanjutnya akan ditindaklanjuti oleh petugas di Kantor Pertanahan. Demikian jawaban konsultasi yang dapat kami sampaikan, mudah-mudahan dapat memeberikan solusi terhadap permasalahan Anda. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : - Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria - Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah sebagaimana telah diganti dengan PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah - Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah Rujukan : - https://www.atrbpn.go.id/kolom-agraria/detail/552/peningkatan-hak-guna-bangunan-hgb-ke-hak-milik-hm Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.