Keharusan Kehadiran Pemilik Pertama dalam Proses Balik Nama dan Jual Beli Rumah Berstatus HGB yang Belum Dibalik Nama

Dijawab oleh: Ardhi Yudha, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Pertama-tama kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan yang Saudari Indah Ratna Sari sampaikan. Pada dasarnya, yang dimaksud Akta Jual Beli Tanah adalah salah satu akta otentik atau dokumen yang menjadi bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan. Dalam PP 24/2017 tentang pendaftaran tanah juga ditegaskan untuk melakukan peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Kecuali pemindahan hak melalui lelang. Dengan selesainya balik nama sertifikat, maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli. Pentingnya balik nama AJB di hadapan PPAT membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak atas suatu tanah dan disertai dengan pembayaran harga, serta membuktikan bahwa penerima hak atau pembeli sudah menjadi pemegang hak yang baru dengan memiliki bukti dari kepemilikan atas tanah tersebut. AJB diperlukan ketika Anda akan membuat sertifikat tanah. Bagaimanapun juga, sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan yang memiliki kekuatan di mata hukum. Sesuai PP No.24 /1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37, yakni setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT. Di PPAT, Anda perlu lebih dulu mengurus pembuatan AJB. Barulah selanjutnya dilakukan pemeriksaan data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik tanah lama dengan data pertanahan yang ada di buku tanah di Kantor Pertanahan (BPN). Tujuannya menghindari sengketa lahan atau jual beli yang tidak sah. Tentunya ada beberapa syarat dan dokumen yang harus dibawa penjual dan pembeli tanah dalam pembuatan AJB. Pembuatan AJB juga harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Selain itu, wajib juga dihadirkan minimal dua orang sebagai saksi. Jika menggunakan jasa Notaris/PPAT Anda perlu menyiapkan sejumlah berkas berikut sebagai syaratnya, yakni: • Sertifikat tanah asli dari penjual • Fotokopi KTP pembeli dan penjual properti • Fotokopi akta jual beli properti • Bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB) • Berkas permohonan balik nama yang ditandatangani pembeli • Bukti pelunasan SSP PPh Beberapa dokumen lain yang harus dibawa penjual dan pembeli tanah untuk membuat AJB antara lain KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan surat nikah. Khusus untuk penjual tanah, wajib untuk menyertakan bukti pembayaran PBB, sertifikat tanah, dan surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa. Apabila ingin mengurusnya sendiri, Anda bisa langsung mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi tanah berada. Cara balik nama akta jual beli tanah bisa segera dilakukan di Kantor BPN setempat untuk mengubah status AJB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) ataupun hak guna usaha (HGU). Tentunya ada perbedaan apabila anda mengurus balik nama ke BPN dengan lewat PPAT. Jika diurus kantor PPAT, maka ada biaya pengurusan. Namun keuntungannya Anda tidak perlu membuang waktu pengurusan ke BPN, karena semua telah diurus oleh PPAT. Sejumlah persyaratan yang harus dipersiapkan untuk balik nama AJB di BPN adalah: • Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup • Surat Kuasa apabila dikuasakan • Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket • Sertifikat asli • Akta jual beli dari PPAT • Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dana tau kuasanya • Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang • Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak). Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclamer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : 1. PP No.24 /1997 tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.