Penyelesaian Perbedaan Luas Tanah antara Data Pajak, Sertifikat, dan Kondisi Fisik Aktual

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara Fitri kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dari pernyataan dapat kami simpulkan sebagai berikut : 1. Saudara memiliki tanah tetapi Objek pajak, sertifikat dan luas tanah fisik berbeda. Pertanyaan saudara • Bagaimana cara penyelesaian untuk kasus luas tanah yang berbeda antara pajak, sertifikat dan keadaan fisik yang sebenarnya Sebelum menjawab pertanyaan saudara kami akan menjelas kan tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang nomor 12 Tahun 1994. PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak. Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) merupakan dokumen yang berisi besarnya utang atas Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dilunasi oleh Wajib Pajak pada waktu yang telah ditentukan. Di dalam SPPT hanya menentukan bahwa atas objek pajak tersebut dibebankan hutang yang harus dibayarkan oleh subjeknya. SPPT PBB bukan merupakan bukti kepemilikan. Selanjutnya kami akan menjelaskan tentang Sertifikat hak milik atas tanah. Sertifikat hak milik menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah dan bangunan. Sertifikat dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui kantor pertanahan masing-masing wilayah. Biasanya sertifikat dicetak dua rangkap, yang satu rangkap disimpan di kantor BPN sebagai buku tanah dan satunya dipegang masyarakat sebagai tanda bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan. Dalam Sertifikat tanah tersebut tercantum secara detil mengenai tanah, baik data fisik maupun data yuridis seperti luas, batas-batas, dasar kepemilikan, data-data pemilik dan data-data lainnya (data bangunan juga tidak dicantumkan dalam sertifikat, jika di atas tanah tersebut ada bangunan, maka dalam sertifikat hanya tertera bahwa di atas tanah tersebut ada bangunan). Masing-masing dokumen (PBB dan Sertifikat hak milik) tersebut dikeluarkan oleh instansi yang berbeda dan memiliki fungsi yang berbeda pula. Tugas pendaftaran tanah oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) ini telah dituliskan dalam Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997). Namun, Pasal 6 ayat 1 PP 24/1997 menegaskan bahwa dalam rangka penyelenggaraan tanah tersebut, tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh kepala Kantor Pertanahan. Oleh karena itu, BPN melalui kantor pertanahan akan menerbitkan surat atau sertifikat atas satuan hak atas tanah. Penerbitan sertifikat ini didasari oleh data fisik dan data yuridis yang ada dalam buku tanah. Data yang dituliskan pada sertifikat juga harus diterima sebagai data yang benar, kecuali jika ada pihak yang keberatan serta mengajukan gugatan yang menyatakan sebaliknya. Hal ini diterangkan dalan Pasal 32 ayat 1 PP 24/1997 yang berbunyi: “Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.” BPN menggunakan metode terrestrial, fotogrametik, dan metode lainnya untuk melakukan pemetaan. Sesuai dengan namanya, pengukuran menggunakan metode terrestrial dilaksanakan di permukaan bumi, sedangkan metode fotogrametik dilaksanakan menggunakan foto udara. Menurut Pasal 63 PP 24/1997 yang berbunyi: “Kepala Kantor Pertanahan yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini dan ketentuan dalam peraturan pelaksanaannya serta ketentuan-ketentuan lain dalam pelaksanakan tugas kegiatan pendaftaran tanah dikenakan sanksi administratif sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.” Jika kesalahan hanya terdapat dalam peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, atau gambar ukur, maka kepala Kantor Pertanahan hanya perlu memperbaiki kesalahan tersebut. Kepala Kantor Pertanahan dapat membuatkan berita acara perbaikan sesuai dengan yang telah diatur dalam Pasal 41 ayat (3) dan (6) Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2019 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Ayat 3: “Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut.” Dan Ayat 6: “Perbaikan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), (2), (3), (4) dan (5) harus dibuatkan berita acaranya.” Solusi Ketika BPN Salah Ukur Tanah. Solusi terbaik ketika mengalami salah ukur tanah akibat kesalahan BPN adalah dengan melakukan pengukuran ulang. Namun, pengukuran ulang tersebut harus dihadiri atau diketahui oleh pihak lain yang tanahnya berbatasan langsung. Pengukuran ulang dilakukan untuk mengantisipasi sengketa tanah oleh pihak lain dan untuk memberi kepastian pada pihak yang berbatasan. Tujuan lainnya yaitu agar tidak ada pihak yang dirugikan karena salah ukur tanah. Hal ini juga diperkuat dengan Pasal 19 ayat (1) Permen Agraria/Kepala BPN 3/1997 yaitu: “Untuk keperluan penetapan batas bidang tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997: Pemohon yang bersangkutan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, atau Pemegang hak atas bidang tanah yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau yang surat ukur/gambar situasinya sudah tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dan pihak yang menguasai bidang tanah yang bersangkutan, dalam pendaftaran tanah secara sistematik, diwajibkan menunjukkan batas-batas bidang tanah yang bersangkutan dan, apabila sudah ada kesepakatan mengenai batas tersebut dengan pemegang hak atas bidang tanah yang berbatasan, memasang tanda-tanda batasnya.” Bedasarkan penjelasan pasal diatas saudara dapat menggugat data yang terdapat dalam sertifikat jika saudara memiliki bukti kuat bahwa terdapat kesalahan data di dalam sertifikat tersebut. Jika pengukuran tanah ternyata keliru atau tidak sama dengan denah peta sertifikat, maka kepala Kantor Pertanahan harus bertanggung jawab secara administrasi. Solusi terbaik untuk mengatasi kesalahan mencatat di sertifikat hak milik yang saudara tanyakan adalah dengan melakukan pengukuran ulang yang dilakukan BPN dengan dihadiri/diketahui oleh pihak-pihak yang tanahnya berbatasan langsung. Pengukuran ulang dilakukan untuk mengantisipasi sengketa yang tidak diinginkan dan untuk memberikan kepastian bagi seluruh pihak yang terkait atas kepemilikan tanah yang berbatasan langsung serta agar tidak lagi ada pihak yang dirugikan atas adanya salah ukur tanah tersebut Selanjutnya jika saudara akan merubah luas tanah di SPPT PBB, Saudara dapat menghubungi loket Unit Pelayanan Pajak Daerah (UPPD) dan menyerahkan berbagai dokumen, di antaranya sebagai berikut : 1. Mengisi formulir permohonan di Kecamatan 2. Mengisi formulir SPOP (Surat Pemberitahuan Objek Pajak) dan LSPOP 3. Fotokopi KTP 4. Fotokopi Kartu Keluarga 5. Fotokopi NPWP 6. Fotokopi SPT PBB tahun terakhir yang sudah lunas 7. Membawa bukti bukti pembayaran SPT PBB dari tahun sebelumnya hingga saat ini 8. Fotokopi sertifikat tanah 9. Fotokopi BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). 10. Untuk Pembetulan Luas Bangunan (Penambahan Bangunan) melampirkan fotocopy IMB dan foto bangunan terbaru, atau surat Keterangan Lurah mengenai bangunan apabila tidak ada IMB Demikian jawaban yang dapat kami berikan, semoga bermanfaat. Dasar hukum: 1. Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang Undang nomor 12 Tahun 1994. 2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah 3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 4. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2019 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.