Status Hukum dan Pembatalan AJB atas Penjualan Ulang Tanah oleh Ahli Waris yang Telah Dijual Pewaris Semasa Hidupnya

Dijawab oleh: Leny Ferina, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima Kasih, kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara: Menurut hukum, keberadaan ahli waris menjadi penting mengingat segala bentuk hak atas harta waris, tidak terbatas pada hak atas bidang tanah, yang ditinggalkan oleh seseorang yang meninggal dunia akan beralih kepada ahli waris. Untuk itu, setiap dan segala tindakan hukum terhadap harta waris hanya sah secara hukum apabila dilakukan oleh seluruh ahli waris. Tentunya dengan catatan bahwa tidak terdapat penolakan sebagai ahli waris, di mana hal ini dimungkinkan menurut hukum. Peralihan hak dari almarhum kepada ahli waris ini merujuk Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Ketentuan tersebut menegaskan bahwa para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal. Sebagai ilustrasi, apabila ahli waris terdiri dari tiga orang, maka tindakan hukum terhadap harta warisan, termasuk penjualan warisan, harus disetujui oleh seluruh ahli waris tersebut. Tidak adanya persetujuan dari salah satu ahli waris akan menimbulkan konsekuensi hukum. Undang-undang telah memberikan persyaratan yang harus dipenuhi dalam membuat perjanjian, termasuk perjanjian jual beli tanah, agar terpenuhi keabsahannya secara hukum. Secara umum syarat sahnya perjanjian termuat pada Pasal 1320 KUH Perdata. Pertama adalah syarat subjektif, yakni kesepakatan dan kecakapan para pihak. Kedua adalah syarat objektif, yakni adanya objek yang jelas dan kausa yang halal. Apabila syarat subjektif tidak terpenuhi, maka konsekuensinya adalah perjanjian dapat dibatalkan. Sementara apabila syarat objektif tidak terpenuhi, maka akibatnya adalah perjanjian batal demi hukum. Atau, dapat diartikan bahwa dari semula perjanjian dianggap tak pernah terjadi. Sehubungan dengan keabsahan perjanjian jual beli tanah warisan oleh ahli waris, maka syarat yang terkait erat adalah syarat subjektifnya, yakni kecakapan para pihak. Secara hukum, untuk dapat memenuhi syarat tersebut, maka pihak yang dapat bertindak sebagai pihak penjual tanah warisan adalah seluruh ahli waris. Hal ini mengingat hak hukum yang melekat pada tanah tersebut telah beralih dari almarhum kepada ahli waris. Konsekuensinya, apabila hal tersebut tidak dipenuhi, maka berpotensi menyebabkan perjanjian jual beli tanah warisan dapat diajukan pembatalan oleh ahli waris yang dirugikan ke pengadilan. Hak ahli waris yang dirugikan untuk melakukan gugatan ke pengadilan ditegaskan dalam Pasal 834 KUH Perdata. Pada pasal tersebut ditegaskan pula bahwa gugatan yang diajukan oleh ahli waris yang dirugikan adalah berdasarkan bagian haknya yang terdapat pada harta warisan, apabila ahli waris lebih dari seorang. Merujuk pada uraian di atas, maka tindakan hukum yang dilakukan terhadap harta warisan hanya sah secara hukum apabila dilakukan oleh seluruh ahli waris. Tindakan yang dilakukan oleh salah satu atau sebagian ahli waris akan mengakibatkan kerugian bagi ahli waris lainnya. Untuk itu, hal tersebut harus menjadi perhatian setiap pihak mengingat tidak terpenuhinya syarat tersebut dapat menyebabkan tindakan hukum yang dilakukan terhadap harta warisan. Pada dasarnya dalam jual beli tanah, pada saat melakukan pendaftaran perubahan kepemilikan tanah karena jual beli, diperlukan dokumen-dokumen berikut: a. surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya; b. surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak; c. akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yang pada waktu pembuatan akta masih menjabat dan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan (dalam hal ini akta jual beli d. bukti identitas pihak yang mengalihkan hak; e. bukti identitas penerima hak; f. sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dialihkan; g. izin pemindahan hak (dalam hal pemindahan hak atas tanah atau hak milik atas rumah susun yang di dalam sertipikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang atau pemindahan hak pakai atas tanah negara; h. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, dalam hal bea tersebut terutang; i. bukti pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya, dalam hal pajak tersebut terutang. Jika dalam hal ini pemilik tanah adalah si ibu dan para ahli waris, maka perlu disertakan juga surat keterangan mewaris (bagi WNI penduduk asli) atau akta keterangan hak mewaris (bagi WNI keturunan Tionghoa) atau Fatwa Waris (bagi WNI yang beragama Islam untuk membuktikan siapa saja yang berhak sebagai pemilik atas tanah tersebut dan yang harus memberikan persetujuan untuk menjual tanah tersebut, serta persetujuan para ahli waris atas penjualan tanah warisan tersebut. jika sebagian dari tanah adalah harta bersama, maka jika ingin dilakukan penjualan atau misalnya tanah tersebut akan dijadikan sebagai agunan di bank, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan PPAT (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris. Aturan tentang harta Bersama dan Bawaan dapat dilihat pada pasal 35 dan 36 UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan. Jika tanah tersebut merupakan harta bersama, maka pada saat orang tua meninggal dunia, anak- anak dari perkawinan tersebut memiliki hak atas bagian orang tuanya dalam harta bersama sebagai warisan. Jika dalam hal ini pemilik tanah adalah orang tua dan para ahli waris, maka perlu disertakan juga surat keterangan mewaris Fatwa Waris (bagi WNI yang beragama Islam) sebagaimana Pasal 111 ayat (1) huruf c angka 4 Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997. Hal ini untuk membuktikan siapa saja yang berhak sebagai pemilik atas tanah tersebut dan yang harus memberikan persetujuan untuk menjual tanah tersebut, serta persetujuan para ahli waris atas penjualan tanah waris tersebut. maka ahli waris tersebut dapat membuat surat persetujuan dibawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat surat persetujuan dalam bentuk akta notaris, seringkali sengketa waris dalam sebuah keluarga, terjadi lantaran kurang adanya pemahaman terkait mekanisme pengelolaan dan langkah apa yang harus ditempuh pada saat terjadi persoalan hukum. jika terjadi sengketa waris, selayaknya harus diupayakan secara kekeluargaan, sehingga dapat diselesaikan secara baik tanpa meninggalkan persoalan hukum lainnya, karena yang bersangkutan atau para pihak adalah keluarga. Berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Dalam hukum adat, jual beli tanah itu bersifat terang dan tunai. Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sedangkan, yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga. Apabila harga tanah yang disepakati belum dibayar lunas oleh pembeli, maka sisa harga yang belum dibayar akan menjadi hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli. Salah satu diantara penyebab AJB dapat dibatalkan adalah proses transaksi yang tidak bersifat terang, sebagai contoh apabila penjual tanah memiliki ahli waris, maka ahli waris patut dilibatkan dalam proses transaksi misalnya ada surat pernyataan bahwa ahli waris bersedia dan/atau setuju. Sedangkan untuk pembatalan AJB yang sekarang, harus disertakan surat keterangan hilang atas AJB yang dahulu dengan asumsi itu, dan bisa dibantu kepengurusannya dihadapan notaris. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan Dasar Hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 2. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria; 3. Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan; 4. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.