Pengurusan Waris dan Rencana Penjualan Rumah di Jalur Hijau Tanpa Sertifikat Hak Milik Setelah Pemilik Meninggal dan Bercerai

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudari Anitah Paw, di Provinsi DKI Jakarta. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Warisan rumah: Warisan adalah adalah semua peninggalan pewaris yang berupa hak dan kewajiban atau semua harta kekayaan yang ditinggalkan oleh orang yang meninggal dunia setelah dikurangi semua utangnya. Ahli waris adalah orang-orang yang berhak menerima warisan dari pewaris. Ahli waris menurut ketentuan undang-undang disebut ahli waris di bawah title umum (secara ab intestato), sedangkan ahli waris yang ditunjuk dengan surat wasiat/testament disebut ahli waris di bawah titel khusus (ahli waris tertamentair). Ahli waris kadang disebut juga waris. Pasal 830 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), menyatakan: “Pewarisan hanya terjadi karena kematian”. Pasal 831 KUHPerdata: Bila beberapa orang, yang antara seorang dengan yang lainnya ada hubungan pewarisan, meninggal karena suatu kecelakaan yang sama, atau meninggal pada hari yang sama, tanpa diketahui siapa yang meninggal lebih dahulu, maka mereka dianggap meninggal pada saat yang sama, dan terjadi peralihan warisan dan yang seorang kepada yang lainnya. Ingin Mengurus Surat Warisan: Anda mengatakan ingin mengurus surat warisan dimana rumah yang ditempati kena jalur hijau dan tidak ada surat hak milik, pemilik meninggal dan bercerai. Diasumsikan anak-anak pemilik sebagai ahli waris ingin menjual. Sehubungan dengan permasalahan anda dimana rumah warisan yang terkena jalur hijau dan tidak ada surat hak milik, sementara pemilik telah meninggal dan bercerai. Secara hukum, untuk memperkuat bukti kepemilikan para ahli waris membutuhkan bukti kepemilikan jika itu berupa benda tidak bergerak seperti tanah dan rumah, maka bukti hak milik yang paling kuat adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) sebagaimana diatur pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Ketentuan Pokok Agraria (UUPA) dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 20 UUPA mengatur: (1) Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. (2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Namun untuk mendapatkan status hak milik atas tanah/rumah harus dilakukan pendaftaran sebagai proses administrasi pada kantor pertanahan untuk mendapatkan surat/dokumen kepemilikan (sertifikat). Pasal 19 UUPA mengatur: (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. (2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi: a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah; b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. Berdasar Pasal 830 KUHPerdata, Pewarisan hanya terjadi karena kematian. Pasal 832 KUHPerdata, Menurut undang-undang, yang berhak menjadi ahli waris ialah keluarga sedarah, baik yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau isteri yang hidup terlama, menurut peraturan-peraturan berikut ini. Bila keluarga sedarah dan suami atau isteri yang hidup terlama tidak ada, maka semua harta peninggalan menjadi milik negara, yang wajib melunasi utang-utang orang yang meninggal tersebut, sejauh harga harta peninggalan mencukupi untuk itu. Pasal 833, Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal. Bila ada perselisihan tentang siapa yang berhak menjadi ahli waris, dan dengan demikian berhak memperoleh hak milik seperti tersebut di atas, maka Hakim dapat memerintahkan agar semua harta peninggalan itu ditaruh lebih dahulu dalam penyimpanan Pengadilan. Negara harus berusaha agar dirinya ditempatkan pada kedudukan besit oleh Hakim, dan berkewajiban untuk memerintahkan penyegelan harta peninggalan itu, dan memerintahkan pembuatan perincian harta itu, dalam bentuk yang ditetapkan untuk penerimaan warisan dengan hak istimewa akan pemerincian harta, dengan ancaman untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga. Dalam hukum waris perdata, hubungan ahli waris dengan harta kekayaan seperti rumah/tanah memiliki hubungan kuat laksana benda/barang milik sendiri. Yang jika benda harta warisan dikuasai orang lain maka ahli waris memiliki hak menggugat. Tidak Surat Hak Milik: Pada kenyataannya dimasyarakat seperti masyarakat umumnya termasuk masyarakat adat, kadangkala tanah/rumah yang dimiliki tidak memiliki surat bukti kepemilikan (sertifikat). Kemudian bagaimana cara membuktikan dan mengurus surat kepemilikan dari tanah/rumah tersebut? Jika suatu bidang tanah/rumah tidak memiliki surat sebagai bukti kepemilikan. Maka ada beberapa cara untuk membuat surat membuktikan. Pada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”), dikenal Pembuktian Hak Baru dan Pembuktian Hak Lama. Pasal 23 Pembuktian Hak Baru: Untuk keperluan pendaftaran hak : a. hak atas tanah baru dibuktikan dengan : 1) penetapan pemberian hak dari Pejabat yang ber-wenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak ter-sebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak penge-lolaan; 2) asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik; b. hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang; c. tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf; d. hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan; e. pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan. Pasal 24, Pembuktian Hak Lama: (1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebani-nya. (2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersang-kutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara ber-turut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat : a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya; b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya. Menjawab Pertanyaan Anda: Bisa urus surat warisan rumah dimana rumah kena jalur hijau dan tidak ada surat hak milik, pemilik meninggal dan bercerai. Anak anak dari pemilik berniat utk menjualnya? , Terimakasih Untuk mengurus surat kepemilikan anda dapat mengajukan permohonan pendaftaran berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersang-kutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara ber-turut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya. Pendaftaran bersifat sporadik yang dimohonkan pada Kantor Pertanahan setempat. Untuk melakukan permohonan sebaiknya anda konsultasi dulu pada Kantor Pertanahan setempat untu mengetahui syarat-syarat apa yang dibutuhkan. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.