Keterlambatan Proses Balik Nama Ahli Waris dan Pembuatan AJB oleh Notaris serta Mekanisme Pengaduannya

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dari pernyataan dapat kami simpulkan sebagai berikut : 1. Saudara membeli sebuah rumah dari rumah warisan 2. Saudara mau melakukan balik nama AJB 3. Semua surat-surat sudah di notaris 4. Notaris mengatakan waktu pembuatan balik nama AJB dalam waktu 6 bulan tapi kenyataanya setelah 9 bulan belum selesai juga Pertanyaan saudara, bagaimana untuk melaporkannya atas tindak notaris yang lalai karena tidak sesuai kinerjanya, kepada siapa saya melapornya Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami, Badan Pembinaan Hukum Nasional, sebelum saya menjawab pertanyaan saudara saya akan menjelaskan. Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur bahwa Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP No.24/ 1997 tersebut, maka kami mengasumsikan peralihan hak atas tanah yang saudara lakukan adalah melalui proses transaksi jual beli dan telah dilakukan penandatanganan akta jual beli (AJB) yang dibuat oleh Notaris/ PPAT serta telah melakukan pembayaran pajak-pajak yang timbul dan telah dipenuhi seluruhnya Langkah terhadap Notaris/PPAT yang Diduga Melakukan Pelanggaran. Umumnya seorang Notaris merangkap jabatan sebagai PPAT karena saling berkaitan dalam melaksanakan tugas dan kewenangannya dalam pembuatan akta-akta autentik dan peralihan hak atas tanah. Mengingat proses peralihan hak atas tanah yang saudara lakukan melalui jasa Notaris/PPAT, maka langkah-langkah yang dapat saudara lakukan karena merasa dirugikan atas perbuatan Notaris/ PPAT tersebut adalah, Saudara dapat melaporkan tindakan Notaris tersebut dengan cara mengirimkan surat kepada Majelis Pengawas Daerah dengan dilampiri bukti-bukti yang mendukung antara lain Covernote Notaris serta bukti-bukti pembayaran kepada Notaris untuk pembayaran pajak-pajak peralihan hak atas tanah, hal ini agar dugaan pelanggaran kode etik atau dugaan penyalahgunaan kewenangan yang dilakukan oleh Notaris dapat segera diperiksa oleh Majelis Pengawas Notaris. Hal ini perlu dilakukan dalam rangka mencari solusi atas permasalahan Saudara dengan bantuan pemeriksaan oleh Majelis Pengawas Notaris, serta apabila terbukti adanya pelanggaran maka Notaris tersebut diberikan sanksi dengan harapan Notaris tersebut tidak melakukan pelanggaran lagi atau memberikan efek jera bagi Notaris lainnya. Selain itu, sanksi tersebut juga sebagai bentuk pengawasan yang dilakukan oleh Majelis Pengawas Notaris sebagaimana diatur Jika perbuatan Notaris yang merugikan pihak lain (klien) adalah dalam rangka jabatannya (dalam rangka pembuatan akta), maka sesuai Pasal 67 ayat (1) UU No.30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (“UUJN”), pihak yang berwenang untuk mengawasi tugas Notaris adalah Menteri, yakni Menteri Hukum dan HAM. Untuk melaksanakan lebih lanjut pengawasan Notaris, Menteri membentuk Majelis Pengawas yang terdiri dari unsur pemerintah, organisasi notaris, dan ahli/akademisi (Pasal 67 ayat (2) dan (3) UUJN). Sesuai Pasal 68 UUJN Majelis Pengawas Notaris terdiri dari Majelis Pengawas Daerah, Majelis Pengawas Wilayah, dan Majelis Pengawas Pusat. Majelis Pengawas Daerah merupakan pengawas Notaris pada tingkat pemeriksaan pertama, sehingga pihak yang dirugikan oleh Notaris melapor kepada Majelis Pengawas Daerah yang berkedudukan di Kabupaten atau Kota (Pasal 69 ayat [1]UUJN). Kewenangan Majelis Pengawas Daerah disebutkan dalam Pasal 70 UUJN antara lain adalah: a. menyelenggarakan sidang untuk memeriksa adanya dugaan pelanggaran Kode Etik Notaris atau pelanggaran pelaksanaan jabatan Notaris; serta b. menerima laporan dari masyarakat mengenai adanya dugaan pelanggaran Kode Etik Notaris atau pelanggaran ketentuan dalam Undang-Undang. Jika seorang notaris yang diawasi terus-menerus melakukan pelanggaran maka dilakukan penindakan. Untuk ini notaris yang bersangkutan dikenakan sanksi sesuai peraturan yang berlaku dengan melihat pelanggaran yang dilakukannya. UUJN menyebutkan bahwa sanksi yang paling ringan adalah teguran lisan. Sanksi kedua adalah teguran tertulis, dan yang ketiga, sanksinya adalah pemberhentian sementara maksimal 6 bulan. Sanksi yang terakhir adalah pemecatan terhadap jabatannya baik dengan hormat atau tidak hormat (Pasal 85 UUJN). Selain itu, para notaris di Indonesia juga berhimpun dalam satu wadah organisasi profesi, yakni Ikatan Notaris Indonesia (INI) yang juga memiliki kode etik, yaitu Kode Etik Notaris. Sehingga, selain tunduk pada UUJN, para notaris juga tunduk pada Kode Etik Notaris yang dikeluarkan oleh Ikatan Notaris Indonesia (INI). Dalam penegakan kode etik notaris, ada dewan kehormatan yang antara lain tugasnya adalah: a. melakukan pengawasan dalam menjunjung tinggi kode etik; b. memeriksa dan mengambil keputusan atas dugaan pelanggaran ketentuan kode etik yang bersifat internal atau yang tidak mempunyai kaitan dengan kepentingan masyarakat secara langsung; serta c. memberikan saran dan pendapat kepada Majelis Pengawas atas dugaan pelanggaran Kode Etik dan Jabatan Notaris. Contoh pelanggaran-pelanggaran kode etik yang ditangani Dewan Kehormatan antara lain adalah jika oknum notaris mengiklankan diri atau menggunakan birojasa untuk menjaring klien-kliennya. Termasuk juga menjelek-jelekkan teman seprofesi tentang pekerjaan notaris lain. Antara Dewan Kehormatan dan Majelis Pengawas masing-masing berhak melakukan pemeriksaan sendiri-sendiri jika ada oknum notaris yang melakukan pelanggaran. Ketentuan lebih jauh mengenai pemeriksaan dan penjatuhan sanksi pada tingkat pertama oleh Dewan Kehormatan bisa dilihat pada Pasal 9 Kode Etik Notaris: 1. Apabila ada anggota yang diduga melakukan pelanggaran terhadap Kode Etik, baik dugaan tersebut berasal dari pengetahuan Dewan Kehormatan Daerah sendiri maupun karena laporan dari Pengurus Daerah ataupun pihak lain kepada Dewan Kehormatan Daerah, maka selambat-lambatnya dalam waktu 7 hari kerja Dewan Kehormatan Daerah wajib segera mengambil tindakan dengan mengadakan sidang Dewan kehormatan Daerah untuk membicarakan dugaan terhadap pelanggaran tersebut. 2. Apabila menurut hasil sidang Dewan Kehormatan Daerah sebagaimana yang tercantum dalam ayat (1), ternyata ada dugaan kuat terhadap pelanggaran Kode Etik, maka dalam waktu 7 hari kerja setelah tanggal sidang tersebut, Dewan Kehormatan Daerah berkewajiban memanggil anggota yang diduga melanggar tersebut dengan surat tercatat atau dengan ekspedisi, untuk didengar keterangannya dan diberi kesempatan untuk membela diri. 3. Dewan Kehormatan Daerah baru akan menentukan putusannya mengenai terbukti atau tidaknya pelanggaran kode etik serta penjatuhan sanksi terhadap pelanggarnya (apabila terbukti), setelah mendengar keterangan dan pembelaan diri dari anggota yang bersangkutan dalam sidang Dewan Kehormatan Daerah yang diadakan untuk keperluan itu, dengan perkecualian sebagaimana yang diatur dalam ayat (6) dan ayat (7) pasal ini. 4. Penentuan putusan tersebut dalam ayat (3) diatas dapat dilakukan oleh Dewan Kehormatan Daerah, baik dalam sidang itu mapan dalam sidang lainnya, sepanjang penentuan keputusan melanggar atau tidak melanggar tersebut, dilakukan selambat-lambatnya dalam waktu 15 hari kerja, setelah tanggal sidang Dewan Kehormatan Daerah dimana Notaris tersebut telah didengar keterangan dan/atau pembelaannya. 5. Bila dalam putusan sidang Dewan Kehormatan Daerah dinyatakan terbukti ada pelanggaran terhadap Kode Etik, maka sidang sekaligus menentukan sanksi terhadap pelanggarnya. 6. Dalam hal anggota yang dipanggil tidak datang atau tidak memberi kabar apapun dalam waktu 7 hari kerja setelah dipanggil, maka Dewan Kehormatan Daerah akan mengulangi panggilannya sebanyak 2 kali dengan jarak waktu 7 hari kerja, untuk setiap panggilan. 7. Dalam waktu 7 hari kerja, setelah panggilan ke tiga ternyata masih juga tidak datang atau tidak memberi kabar dengan alasan apapun, maka Dewan Kehormatan Daerah akan tetap bersidang untuk membicarakan pelanggaran yang diduga dilakukan oleh anggota yang dipanggil itu dan menentukan putusannya, selanjutnya secara mutatis mutandis berlaku ketentuan dalam ayat (5) dan ayat (6) diatas serta ayat (9). 8. Terhadap sanksi pemberhentian sementara (schorsing) atau pemecatan (onzetting) dari keanggotaan Perkumpulan diputuskan, Dewan Kehormatan Daerah wajib berkonsultasi terlebih dahulu dengan Pengurus Daerahnya. 9. Putusan sidang Dewan Kehormatan Daerah wajib dikirim oleh Dewan Kehormatan Daerah kepada anggota yang melanggar dengan surat tercatat atau dengan ekspedisi dan tembusannya kepada Pengurus Cabang, Pengurus Daerah, Pengurus Pusat dan Dewan Kehormatan Pusat, semuanya itu dalam waktu 7 hari kerja, setelah dijatuhkan putusan oleh sidang Dewan Kehormatan Daerah. 10. Apabila pada tingkat kepengurusan Daerah belum dibentuk Dewan Kehormatan Daerah, maka Dewan Kehormatan Wilayah berkewajiban dan mempunyai wewenang untuk menjalankan kewajiban serta kewenangan Dewan Kehormatan Daerah dalam rangka penegakan Kode Etik atau melimpahkan tugas kewajiban dan kewenangan Dewan Kehormatan Daerah kepada kewenangan Dewan Kehormatan Daerah terdekat dan tempat kedudukan atau tempat tinggal anggota yang melanggar Kode Etik tersebut. Hal tersebut berlaku pula apabila Dewan Kehormatan Daerah tidak sanggup menyelesaikan atau memutuskan permasalahan yang dihadapinya. Berdasarkan Pasal 6 Kode Etik Notaris, sanksi yang dapat dijatuhkan terhadap Notaris yang melakukan pelanggaran Kode Etik dapat berupa: teguran, peringatan, schorsing (pemecatan sementara) dari keanggotan Perkumpulan, onzetting (pemecatan) dari keanggotaan Perkumpulan, pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan Perkumpulan. Jadi, pada intinya apabila ada pihak yang dirugikan oleh notaris, pihak tersebut cukup melaporkan kepada Majelis Pengawas Daerah atau Dewan Kehormatan Daerah jika kerugian itu timbul karena adanya pelanggaran dalam jabatan notaris atau pelanggaran kode etik. Atau, dilaporkan ke polisi jika perbuatan notaris tersebut sudah di luar jabatannya seperti diuraikan sebelumnya. Selain itu dalam jabatannya sebagai seseorang PPAT, maka berdasarkan Pasal 12 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala BPN RI Nomor 02 Tahun 2018 tentang Pembinaan dan Pengawasan PPAT maka Saudara dapat membuat pengaduan yang disampaikan secara tertulis kepada Majelis Pembina dan Pengawas PPAT Daerah (MPPD) dan harus memenuhi syarat sebagai berikut: harus jelas menyebutkan identitas pelapor dan terlapor serta melampirkan bukti yang berkaitan dengan pengaduan. Selanjutnya atas pengaduan tersebut, MPPD akan menindaklanjuti dugaan pelanggaran yang dilakukan oleh PPAT dengan melakukan pemeriksaan terhadap PPAT yang diadukan tersebut. Upaya pengaduan terhadap Notaris/PPAT kepada pengawas internal profesi adalah dengan harapan agar Notaris/PPAT tersebut dapat menjelaskan permasalahan/ kendala yang mengakibatkan pengurusan balik nama sertifikat tanah Saudara menjadi sangat lama. Sehingga dengan demikian maka dapat ditempuh solusi terbaik agar proses balik nama sertifikat tersebut segera diselesaikan. Apabila upaya-upaya di atas telah dilakukan oleh Saudara, namun belum ada tindak lanjut atau itikad baik dari Notaris/PPAT untuk segera memproses balik nama sertifikat tanah tersebut, maka saran kami Saudara bisa melakukan konsultasi kepada Advokat/Konsultan Hukum dengan menjelaskan kronologis permasalahannya sebagai bahan untuk dilakukan upaya hukum yang tepat, antara lain dapat memberikan somasi/surat teguran melalui Kantor Advokat kepada Notaris/PPAT dimaksud agar segera melaksanakan kewajiban proses balik nama sertifikat tanah. Apabila somasi yang dilayangkan tetap tidak ditanggapi, maka Saudara dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan dengan dasar Covernote Notaris sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata yang berbunyi: “Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.” Apabila proses pengurusan balik nama sertifikat oleh Notaris/PPAT tidak dibuat dalam suatu perjanjian atau apabila Notaris/PPAT tidak membuat covernote untuk Saudara, maka Saudara dapat mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata yang berbunyi: “Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat Dasar hukum: 1. Kitab Undang- Undang Hukum Perdata 2. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Natoris 3. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala BPN RI Nomor 02 Tahun 2018 tentang Pembinaan dan Pengawasan PPAT Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.