Sengketa Perjanjian Gadai Rumah dengan Ketentuan Minimal 6 Tahun dan Permintaan Penebusan Setelah 1 Tahun

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudara Ridwan, di Provinsi Jawa Barat. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Menggadaikan rumah: Gadai merupakan lembaga jaminan atas utang piutang antara debitur dengan kreditur yang didasarkan pada kesepakatan/perjanjian. Gadai adalah hak kebendaan atas benda bergerak pada umumnya jadi untuk benda tidak bergerak seperti rumah biasanya hipotik sekarang hak tanggungan. Pengertian gadai bisa merujuk Pasal Pasal 1150 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), berbunyi: “Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahalui kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan”. Pasal 1151 KUHPerdata, mengatur: “Perjanjian gadai harus dibuktikan dengan alat yang diperkenankan untuk membuktikan perjanjian pokoknya”. Anda mengatakan pemilik rumah sebagai pihak pertama memiliki utang piutang yang diikat dengan perjanjian tunggakan dengan bank yang harus dibayar, jika tidak rumah disita (dieksekusi). Oleh karena itu dari pada d sita sma bank, pihak pertama mewarkan penggadaian ke pihak kedua (saudara). Pada tahap pengalihan rumah kepada saudara dengan perjanjian gadai ini. Hak Tanggungan: Maka jika rumah yang telah di jaminkan ke bank karena utang piutang ingin di gadaikan ke pihak ke dua (saudara) selayaknya diketahui pihak bank sebagai kreditor pertama. Karena rumah sebagai obyek hak tanggungan diikat dengan Hak Tanggungan Atas Tanah sebagai jaminan sebagaimana diatur Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”). Yang berbunyi: “Hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”. Dan hak tanggungan ini mengikuti kepada siapun obyek tersebut pindah. Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada (Pasal 7). Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut (Pasal 6). Tata Cara Pemberian, Pendaftaran, Peralihan, Dan Hapusnya Hak Tanggungan. Pasal 10 mengatur: (1) Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lain-nya yang menimbulkan utang tersebut. (2) Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pem-buatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. (3) Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah meme-nuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftaran-nya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan di- lakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Sehingga perjanjian gadai rumah tersebut tidak dapat dilakukan begitu saja secara sepihak selayaknya dengan minta persetujuan bank. Biasanya pada peralihan tersebut terdapat 3 skema alternatif, yaitu: 1.  Meminta penjual untuk terlebih dahulu menyelesaikan kewajiban pembayaran utangnya kepada bank. Sehingga, Sertifikat Hak Milik tersebut dapat diambil oleh penjual sebelum dilaksanakannya transaksi jual beli rumah antara penjual dan Anda; 2.  Melakukan oper kredit langsung kepada bank terkait, yaitu Anda langsung melakukan pembayaran utang dari si penjual kepada bank, yang disaksikan oleh wakil pihak bank tersebut. Sehingga jelas bahwa terjadi oper kredit dari pihak penjual kepada Anda; atau 3.  Melakukan pembayaran down payment (uang muka) kepada pihak penjual, dengan meminta jaminan dari pihak penjual. Dalam hal ini si penjual akan menyerahkan suatu jaminan yang dapat dieksekusi langsung apabila pihak penjual melakukan cidera janji. Dalam konteks perjanjian gadai tersebut, yang harus diperhatikan adalah seluruh mekanisme terkait dengan alternatif di atas tersebut, harus dilandasi dengan suatu perjanjian yang kuat. Sehingga, dalam hal terdapat penyimpangan yang dilakukan oleh penjual (pihak pertama), maka saudara anda selaku pembeli telah memiliki dasar yang kuat untuk mendapatkan haknya dan untuk meminimalisir risiko kerugian yang dapat terjadi terhadap saudara anda selaku pembeli. Ini terbukti begitu pihak pertama mengetahui bahwa bahwa pihak kedua (saudara) telah melunasi tunggakan dan membayar cicilan pihak pertama berani menuntut agar rumahnya dikembalikan. Seharusnya hal itu tidak dapat terjadi jika perjanjian gadai rumah tersebut dilandasi perjanjian yang kuat sesuai mekanisme yang disetujui pihak bank. Sebenarnya pihak pertama tidak bisa menuntut begitu saja kepada saudara anda karena kedua pihak terikat perjanjian. Berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata, perjanjian yang dibuat para pihak secara sah berlaku sebagai undang-undang yang mengikat dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith). Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan- alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith). Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang (Pasal 1339 KUHPerdata). Jika mengacu perjanjian pihak pertama tidak dibenarkan untuk menuntut memaksa pengembalian rumah tanpa persetujuan pihak kedua (saudara) sebagai pihak yang telah melunasi cicilan utang ke bank. Menjawab Bertanyaan Anda: Nah pertanyaan skrang pihak pertama menuntut musyawarah keluarga, padahal rumah baru d gadai 1 tahun, sudah mau di tebus. Sedangkan d perjanjian minimal 6 tahun dan pihak kedua sudah melunasi tunggakan serta membayar cicilan hutang ke bank setiap bulannya. Pihak pertama terus maksa ingin rumahnya kembali. Jadi bagaimana solusinya?. Jika mengacu perjanjian gadai yang telah dibuat antara pihak pertama dengan pihak kedua (saudara). Maka pihak pertama tidak layak meminta dengan memaksa begitu saja rumah yang telah dilunasi oleh pihak kedua (saudara). Hal itu karena sudah ada perjanjian selama 6 tahun. Dari sisi hukum perjanjian pihak kedua (saudara) sebagai penerima gadai berhak mempertahankan rumah tersebut sesuai perjanjian. Jadi tanpa kesepakatan/persetujuan para pihak, pihak pertama tidak dapat memaksa meminta rumah yang telah digadai kepada pihak kedua (saudara). Sebagaimana Pasal 1338 KUHPerdata, berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undangundang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Dalam konteks hukum pertanggungan perdata, setelah saudara Anda melunasi utang tersebut kepada bank atas namanya sendiri, bukan melunasi atas nama yang lain, maka Anda akan menggantikan kedudukan bank sebagai kreditur dari pihak pertama. Berdasarkan Pasal 1401 ayat 1 jo. Pasal 1400 KUHPer, hal ini dinamakan dengan subrogasi dan harus dinyatakan dengan tegas dan dilakukan tepat pada waktu pembayaran. Akan tetapi, berdasarkan Pasal 1402 angka 3 KUHPer, pembayaran yang saudara Anda lakukan dapat dianggap subrogasi yang terjadi demi undang-undang, karena pihak kedua (saudara) merupakan pihak yang membayar utang tersebut karena ada kepentingan untuk melunasinya. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.