Status Hukum Kepemilikan Tanah dan Tanggung Jawab Para Pihak Saat AJB Sudah Ditandatangani dan Balik Nama SHM Masih Berproses di BPN dalam Sengketa dengan Pihak Ketiga

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti, S.H., M.H., C.N. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: 1. Bahwa berdasarkan keterangan klien, si pembeli tanah hendak menggugat penjual tanah pada April 2021, sedangkan sudah dibuatkan AJB (sudah tanda tangan kedua belah pihak, sudah bayar pajak PBB dan BPHTB) pada Desember 2020 dan sekarang sedang dalam proses balik nama sertifikat SHM di BPN, sehingga klien menanyakan bagaimana dasar hukum dan status tanah tersebut. 2. Sehubungan dengan hal tersebut, maka perlu dijelaskan terlebih dahulu prinsip Jual Beli Tanah berdasarkan Hukum Pertanahan di Indonesia yaitu UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). 3. Bahwa berdasarkan hukum pertanahan di Indonesia, setiap jual beli tanah dibawah tangan yang dilakukan oleh para pihak atau dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah masih menggunakan prinsip aturan Hukum Adat yang berlaku. Syarat sahnya jual beli hak atas tanah menurut hukum adat adalah terpenuhinya tiga unsur yaitu tunai, riil dan terang. Yang dimaksud dengan tunai adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu tidak harus lunas, selisih harga dianggap sebagai hutang pembeli kepada penjual yang termasuk dalam lingkup hukum hutang piutang bukan hukum pertanahan. Sifat riil berarti bahwa kehendak yang telah diucapkan oleh penjual dan pembeli harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan diterimanya uang pembayaran oleh penjual dan dibuatnya perjanjian dihadapan RT, RW, Lurah sampai Camat atau PPAT sekalipun. Perbuatan hukum jual beli secara terang maksudnya adalah jual beli dilakukan di hadapan Lurah atau Camat atau PPAT untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku. Dalam putusan Mahkamah Agung tanggal 12 Juni 1975 No.952/K/SIP/1975 dalam pertimbangan hukumnya menyebutkan bahwa jual beli menurut hukum adat sah apabila dilakukan secara riil dan tunai serta diketahui oleh kepala desa. Keputusan dari Mahkamah Agung tersebut sesuai dengan asas dari hukum adat. Apabila jual beli tersebut tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) jual beli tersebut tetap sah karena UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) berdasarkan hukum adat dan pengertian jual beli menurut UUPA menggunakan asas dari hukum adat yaitu konkrit dan nyata. Jadi berdasarkan Pasal 5  Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (UUPA), hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Jadi sepanjang jual beli tersebut dilakukan riil/terang dan tunai maka jual beli tersebut sah menurut UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). 4. Bahwa sepanjang jual beli tanah tersebut dilakukan secara riil/terang dan tunai, maka jual beli tersebut sah menurut hukum pertanahan nasional yaitu UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), sehingga jual beli tersebut tidak dapat dibatalkan secara sepihak. Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. 3 Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA); 2. Putusan Mahkamah Agung tanggal 12 Juni 1975 No.952/K/SIP/1975. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.