Permasalahan Balik Nama Sertifikat Tanah Tidak Atas Nama Penjual dan Dugaan Penipuan oleh Perantara Pengurusan Sertifikat

Dijawab oleh Penyuluh Hukum Pertama Asiyah Budiarti,S.H Pertanyaan Saudara Nurhikmah Setelah saya pelajari dari kasus pertanahan tersebut maka akan saya uraikan satu persatu permasalahan tersebut dan kita akan kupas dari awal kasus antara lain : KESIMPULAN I  Dapat diitarik kesimpulan bahwa sebidang tanah seluas 400 meter yang di beli dari seorang Penjual melalui calo tersebut telah bersertifikat tetapi sertifikat tersebut sudah tidak berlaku karena belum dibalik nama oleh si penjual 1 dan masih teratas nama pemilik lama yang menjualkan tanah tersebut ke pihak penjual 1. “Yang perlu diketahui bahwa Menurut Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria di dalam Pasal 26 ayat (1) Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah” Dan Peraturan Pemerintah (PP) dimaksud adalah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya jual beli adalah proses yang dapat menjadi bukti adanya peralihan hak dari penjual kepada pembeli. Prinsip dasarnya adalah terang dan tunai, yaitu transaksi dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang dan dibayarkan secara tunai. Ini artinya jika harga yang dibayarkan tidak lunas maka proses jual beli belum dapat dilakukan. Yang harus anda lakukan sebagai Bukti kepemilikan yang kuat dan sah adalah dengan melakukan Balik Nama pada sertifikat yang telah dibeli.Dalam melakukan proses Jual Beli dan Balik Nama Sertifikat, Anda dapat menunjuk PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berwenang yaitu Notaris atau PPAT. Ada yang perlu diperhatikan sebelum Anda melakukan proses Jual Beli dan Balik Nama Sertifikat tersebut, yaitu: 1. Mintalah pihak penjual untuk memperlihatkan Sertifikat asli yang akan dibeli. Apabila masih dibebani Hak Tanggungan maka harus ada Sertifikat Hak Tanggungan yang bersangkutan. 2. Pengecekan Sertifikat oleh pihak yang berwenang yaitu BPN (Badan Pertanahan Nasional) berdasarkan wilayah masing-masing. Meskipun banyak juga diantara Penjual yang enggan memberikan Sertifikat asli tersebut untuk dilakukan pengecekan, karena khawatir sertifikat tersebut dibawa lari atau menganggap bahwa hal tersebut hanya bagian dari modus penipuan. Namun proses pengecekan ini sangat penting dilakukan, untuk menjaga agar tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan dikemudian hari, seperti terdapat sertifikat ganda atau tanah yang akan diperjualbelikan masih bersengketa. 3. Asli Surat Pemberitahuan (SPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan selama 5 (lima) tahun terakhir. Sehingga apabila masih terdapat tunggakan, maka penjual harus melunasinya terlebih dahulu. 4. IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) jika ada 5. Para pihak harus melunasi Pajak Jual Beli atas tanah dan bangunan tersebut. Itu dilakukan apabila telah terjadi kesepakatan harga atas jual beli tanah tersebut. Disamping itu, perlu juga disiapkan beberapa persyaratan seperti: • Fotokopi KTP Suami Istri Penjual dan Pembeli; • Fotokopi Kartu Keluarga Penjual dan Pembeli; • Fotokopi Akta Nikah Penjual dan Pembeli. KESIMPULAN II  Proses penanda tanganan berkas balik nama tanah yang dilakukan oleh Pihak Penjual 2 disaksikan oleh seorang Notaris dan akan kita bahas/kaji sebagai berikut : Proses balik nama sertifikat tanah dalam membuat dan mengesahkan Akta Jual Beli, sebagai bukti peralihan hak tanah dari Penjual ke Pembeli ada dua cara yang dilakukan melalui Notaris atau langsung Ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kedua cara itu tetap melibatkan Kantor Pertanahan atau saat ini akrab dikenal dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN). Kantor biasanya ada di setiap kabupaten atau kota. Perbedaan Definisi Notaris dan PPAT Perbedaan notaris dan PPAT dari definisinya: Dalam pasal 1 angka 1 Undang-undang Jabatan Notaris disebutkan bahwa definisi notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya. Sedangkan definisi PPAT tercatat dalam pasal 1 ayat 1 dari Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. P.P.A.T. atau Pejabat Pembuat Akta Tanahadalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Pendaftaran balik nama sertifikat dari penjual menjadi nama pembeli harus dilakukan paling lambat 7 hari, setelah akta perjanjian jual beli ditandatangani. Lantas, bagaimana prosesnya. Bila Anda ke pejabat PPAT, tentu semuanya akan mendapatkan petunjuk dari sana. Berhubung di sini ulasannya tanpa notaris, perhatikan hal berikut ini. Anda harus meminta satu lembar AKTA JUAL BELI dari PPAT untuk Anda serahkan kepada petugas di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Apa saja berkas yang Anda butuhkan? 1. Surat pengantar dari PPAT 2. Sertifikat asli 3. Akta jual beli dari PPAT 4. Identitas penjual dan pembeli atau kuasa hukum, biasanya berupa KTP 5. Surat kuasa kalau pendaftaran dilakukan kuasa hukum 6. Bukti pelunasan SSBBPHTB 7. Bukti pelunasan SSP PPh 8. SPPT PBB tahun berjalan atau tahun terakhir. Kalau tidak punya SPPT, maka diperlukan keterangan dari kepala desa 9. Izin peralihan hak, jika: 1) pemindahan hak atas tanah (HM) atas rumah susun yang dalam sertifikatnya tercantum tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila sudah memperoleh izin dari instansi berwenang. 2) Pemindahan hak pakai atas negara 10. Surat pernyataan bahwa calon penerima hak atau pembeli Setelah permohonan dan kelengkapan berkas pendaftaran diajukan ke kantor pertanahan, pemohon mendapatkan bukti penerimaan permohonan balik nama. Anda nantinya akan mendapatkan tanda bukti pembayaran permohonan balik nama. Biaya balik nama sertifikat tanah di notaris atau tidak, itu menyesuaikan dengan ketentuan terbaru dari peraturan dari BPN. Peraturan Pemerintah RI Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (BPN) Lihat juga proses balik nama melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan syarat-syaratnya sudah ada secara online dalam aplikasi www.bpn.go.id PELAYANAN PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH  PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN SATUAN RUMAH SUSUN JUAL BELI Persyaratan 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup 2. Surat Kuasa apabila dikuasakan 3. Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 4. Fotocopy Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum 5. Sertipikat asli 6. Akta Jual Beli dari PPAT 7. Fotocopy KTP dan para pihak penjual-pembeli dan/atau kuasanya 8. Ijin Pemindahan Hak apabila di dalam sertipikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang 9. Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak) Waktu 5 (lima) hari Keterangan Formulir permohonan memuat: 1. Identitas diri 2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik PERTANYAAN 1. Apakah Pihak Penjual 2 dan yang mengaku sebagai Notaris dapat di laporkan ke polisi terkait permasalahan balik nama sertifikat tanah tersebut ? Jawaban : Dilihat dari kronologis kasus balik nama sertipikat tanah tersebut Penjual 2 bisa saja dilaporkan ke pihak yang berwajib yaitu Kepolisian dalam hal ini dengan dasar pembuktian-pembuktian yang sah antara lain : 1. Adanya Saksi 2. Adanya Korban 3. Surat Otentik/berkas-berkas yang menjadi dasar penyelidikan dan penyidikan terdapat didalam Kitab Undang-undang Hukum Acara Pidana sebagaimana disebut pada Pasal 4 “Penyelidik adalah setiap pejabat polisi negara Republik Indonesia dan Pasal 5 ayat (1) Penyelidik sebagaimana dimaksud dalam pasal 4 : a. Karena kewajibannya mempunyai wewenang : 1. Menerima laporan atau pengaduan dari seorang tentang adanya tindak pidana; 2. Mencari keterangan dan barang bukti; 3. Menyuruh berhenti seorang yang dicurigai dan menanyakan serta memeriksa tanda pengenal diri; 4. Mengadakan tindakan lain menurut hukum yang bertanggung jawab; 2. Apakah Penjual 2 dan yang mengaku Notaris dapat dipidana ? Pihak Penjual 2 dapat diancam Pidana Penipuan apabila memang memenuhi unsur pidana apabila terbukti melakukan tindakan penipuan dan pemerasan seperti dijelaskan dalam Kitab Undang-undang Hukum Pidana 1. Pasal 368 ayat (1) mengatur sebagai berikut : “Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang dengan kekerasan atau ancaman kekerasan untuk memberikan barang sesuatu, yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang itu atau orang lain, atau supaya membuat hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena pemerasan, dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan; 2. Pasal 378 yang mengatur sebagai berikut : “Barang siapa dengan maksud hendak menguntungkan diri sendiri atau Orang lain dengan melawan hak baik dengan memakai nama palsu,baik dengan akal atau tipu muslihat maupun denganrangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadannya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun”