Dasar Hukum Pembeli Rumah Subsidi Menuntut Penyediaan Fasum/Fasos dan Tanggapan atas Ancaman Gugatan Developer atas Aksi Protes di Rumah Developer

Dijawab Oleh : Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudara Pejuang hak dari Prov Jambi, atas pertanyaannya di ucapkan terima kasih. Membeli Rumah Subsidi: Salah satu kebutuhan primer manusia adalah rumah sebagai tempat tinggal kehidupan keluarga untuk menjalani kehidupan. Tingginya harga rumah menjadikan masyarakat mencari alternatif pembiayaan salah satunya rumah subsidi. Rumah subsidi merupakan rumah yang di subsidi negara yang digemari masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah yang disediakan negara. Pembangunan perumahan merupakan upaya negara mewujudkan kesejahteraan rakyat. Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia. Masyarakat yang membeli perumahan melalui developer tentu didasarkan pada kesepakatan atau perjanjian kedua belah pihak yang memuat hak dan kewajiban masing-masing. Salah satu gambaran dari janji tersebut sebagaimana tertuang pada brosur yang menjanjikan rumah layak huni, menyediakan fasilitas umum (fasum) dan fasilitas sosial (fasos), akses jalan yang baik dan sebagainya. Hal mana merupakan amanat undang-undang bidang perumahan. Sebagaimana pengaturan perumahan yang diatur dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (“UU 1/2011”). pengertian perumahan adalah: Pasal 1 angka 1: “....Perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat”. Kemudian angka 2 berbunyi: “....Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni” Perjnjian jual beli Rumah: Sebagaimana Anda sampaikan bahwa anda membeli rumah subsidi sudah menempati rumah selama 2 tahun. Membeli rumah apapun termasuk bersubsidi tentu didasarkan adanya perjanjian atau kesepakatan antara anda sebagai konsumen dengan pihak pengembang sebagai developer. Konsumen biasanya disamping diberikan brosur juga dibuatkan perjanjian jual beli yang dilakukan dihadapan notaris. Dalam perjanjian jual beli rumah di atur hak dan kewajiban masing-masing sebagai isi perjanjian dimana masing-masing pihak wajib menunaikan pemenuhan prestasi masing-masing sesuai perjanjian. Dalam perjanjian dibutuhkan adanya itikad baik (good faith) dari masing-masing pihak agar segala sesuatunya dapat terlaksana dengan baik. Anda sebagai konsumen yang membeli rumah subsidi demikian pula pelaku usaha/pengusaha developer memiliki hak dan kewajiban diatur dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan Konsumen”). Perlindungan konsumen adalah segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberi perlindungan kepala konsumen. Konsumen adalah setiap orang pemakai barang dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat,cbaik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain, maupun makhluk hidup lain dan tidakcuntuk diperdagangkan. Pelaku usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berbentuk badan hukum maupun bukan badan hukum yang didirikan dan berkedudukan atau melakukan kegiatandalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi. Hak dan Kewajiban Konsumen: Pasal 4 UU Konsumen, dimana Hak konsumen adalah: a. hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa; b. hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan; c. hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa; d. hak untuk didengan pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan; e. hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut; f. hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen; g. hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; h. hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya; i. hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya. Pasal 5, Kewajiban konsumen adalah: a. membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan keselamatan; b. beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/atau jasa; c. membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati; d. mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen secara patut. Hak dan Kewajiban Pelaku Usaha: Pasal 5 mengatur: Hak pelaku usaha adlah: a. hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan; b. hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beritikad tidak baik; c. hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen; d. hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang diperdagangkan; e. hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya. Kewajiban Pelaku Usaha: Pasal 7 mengatur, Kewajiban pelaku usaha adalah: a. beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya; b. memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan; c. memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; d. menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku; e. memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan; f. memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan; g. memberi kmpensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian. Dalam membeli rumah bersubsidi tersebut tentu didasarkan pada perjanjian, Dalam hukum perikatan, perjanjianjian yang dibuat secara sah oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith). Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Pasal 1339 KUHPerdata: “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang”. Konsekuensi dari perjanjian adalah jika salah satu pihak lalai atau dengan sengaja tidak menunaikan prestasi maka dapat dikatakan telah terjadi ingkar janji (wanprestasi). Yang berarti jika ada pelanggaran pada perjanjian, menyebabkan pihak yang dirugikan dapat melakukan pemanggilan/menegur dengan surat tertulis atau akta sejenis itu (somasi) sebanyak tiga kali. Jika tidak di indahkan atas peneguran tersebut, maka dapat diajukan gugatan ke pengadilan sebagaimana Pasal 1238 KUHPerdata. Wanprestasi diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Bentuk-bentuk wanprestasi : a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; b. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); c. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Tatacara Menyatakan debitur wanprestasi Sommatie: Peringatan tertulis dari kreditur kepada debitur secara resmi melalui Pengadilan Negeri. Ingebreke Stelling: Peringatan kreditur kepada debitur tidak melalui Pengadilan Negeri. Somasi minimal telah dilakukan sebanyak tiga kali oleh kreditor/penggugat atau juru sita. Apabila somasi itu tidak diindahkannya, maka kreditor/penggugat berhak membawa persoalan itu ke pengadilan. Dan pengadilanlah yang akan memutuskan, apakah debitor/tergugat wanprestasi atau tidak. Somasi adalah teguran dari si berpiutang/penggugat (kreditor) kepada si berutang/tergugat (debitor) agar dapat memenuhi prestasi sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati antara keduanya. Somasi ini diatur di dalam Pasal 1238 KUHPerdata dan Pasal 1243 KUHPerdata. Terkait Rumah tersebut, dimana Fasum dan Fasos menjadi persyaratan: Jika melihat pada definisi perumahan tersebut, sudah dapat diketahui bahwa prasarana, sarana dan utilitas umum merupakan syarat yang harus dilengkapi dalam suatu perumahan. Bahkan, ketika perumahan tersebut masih dalam tahap pembangunan, pemasaran perumahan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual-beli baru dapat dilakukan setelah adanya kepastian atas ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum (lihat Pasal 42 UU 1/2011). Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan harus memenuhi persyaratan (Pasal 47 ayat [3] UU 1/2011): a. kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah rumah; b. keterpaduan antara prasarana, sarana, dan utilitas umum dan lingkungan hunian; dan c. ketentuan teknis pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Pihak pengembang (developer) dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan (Pasal 134 UU 1/2011). Jadi, dalam hal ini Anda perlu melihat lagi dalam perjanjian jual-beli rumah mengenai segala prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah dijanjikan oleh pihak pengembang. Apabila pihak pengembang (developer) sudah menjanjikan sebagaimana didalam brosur/leaflet namun tidak dibangun atau kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum tidak sesuai, maka dapat dikenai sanksi administratif yang dapat berupa sebagaimana disebutkan Pasal 150 ayat (2) UU 1/2011. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi. Selain itu, pihak pengembang yang bersangkutan juga dapat dijerat dengan ketentuan pidana berdasarkan Pasal 151 UU 1/2011, yang berbunyi sebagai berikut: Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah). Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Menjawab Pertanyaan Anda: Yang ingin saya tanyakan apakah dasar bagi kami untuk melawan tuntutan developer tersebut yang tak beralasan. padahal kami hanya menuntut hak kami terhadap developer akan kewajibannya dalam pembangunan fasum dan fasos?..saya tidak memiliki uang untuk menyewa pengacara dan mengajukan gugatan. Secara hukum, untuk melawan developer yang melanggar perjanjian tersebut, maka jika ada unsur ingkar janji maka dapat dilakukan dengan tuntutan adanya ingkar janji (wanprestasi), yaitu dengan melakukan pemanggilan secara tertulis sebanyak tiga kali (somasi). Jika setelah tiga kali tidak di indahkan juga, maka anda dapat melakukan gugatan ke pengadilan terkait masalah perumahan tersebut. Jika dilihat dari UU Konsumen dimana baik anda sebagai konsumen maupun developer memiliki hak dan kewajiban masing-masing untuk menunaikannya dengan baik menurut undang-undang maupun menurut perjanjian yang telah dibuat. Sehingga jika developer tidak melaksanakannnya untuk menyediakan fasum dan fasos sesuai aturan maka dapat dikatakan bahwa developer tersebut telah melakukan wanprestasi dan melanggar UU Konsumen yang dapat di adukan ke lembaga perlindungan konsumen setempat. Apalagi dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Pemukiman, dimana prasarana, sarana dan utilitas umum merupakan syarat yang harus dilengkapi dalam suatu perumahan. Bahkan, ketika perumahan tersebut masih dalam tahap pembangunan, pemasaran perumahan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual-beli baru dapat dilakukan setelah adanya kepastian atas ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum (lihat Pasal 42 UU 1/2011). Apabila pihak pengembang (developer) sudah menjanjikan sebagaimana didalam brosur/leaflet namun tidak dibangun atau kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum tidak sesuai, maka dapat dikenai sanksi administratif yang dapat berupa sebagaimana disebutkan Pasal 150 ayat (2) UU 1/2011. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi. Selain itu, pihak pengembang yang bersangkutan juga dapat dijerat dengan ketentuan pidana berdasarkan Pasal 151 UU 1/2011. Maka lakukanlah langkah hukum sebagaimana telah disampaikan tersebut diatas. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian Sangat Baik atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.