Penyelesaian Sengketa Penguasaan Tanah Warisan yang Diklaim Sepupu Berdasarkan Akta Jual Beli dan Sertifikat serta Hilangnya Bukti Pipil/Percil untuk Pembagian Waris Islam

Dijawab Oleh : Nurhayati, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli madya) Terima kasih atas pertanyaan Saudara Awaludin kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional terkait penguasan tanah waris oleh yang bukan ahli waris. Pokok permasalahan yang anda sampaikan adalah bahwa terdapat perselisihan (sengketa) kepemilikan tanah dimana sebagian tanah milik almarhum ayah anda ternyata sudah ada akta jual beli (AJB) dan sertifikat tanahnya atas nama saudara sepupu anda sementara anda dan keluarga merasa tidak pernah menjual tanah tersebut. Anda juga menyampaikan bahwa tanah ladang, kebun, sawah milik almarhum ayah anda itu memiliki persil. Perlu kami sampaikan bahwa persil tanah merupakan bagian dari lahan yang memiliki hak-hak yang berbeda. Lebih jelasnya persil tanah merupakan sebidang tanah dengan ukuran tertentu yang yang dapat difungsikan sebagai lahan untuk perkebunan atau perumahan. Persil tanah menyediakan struktur dasar kepemilikan tanah, meliputi dari database kadaster nasional serta informasi persil dan properti terkait. Bentuknya berupa data deskriptif yang mencakup identifikasi, kepemilikan, jenis kepemilikan, ukuran, nilai, penggunaan tanah dan hak atau batasan hukum yang terkait dengan setiap objek tanah yang terpisah.Dalam urusan administrasi pertanahan, persil berperan sebagai salah satu subjek penting dalam pengarsipan. Persil tanah pun memiliki nomor unik yang tidak akan diubah. Hal tersebut dilakukan agar data dapat diolah dengan lebih mudah. Fungsinya, apabila di kemudian hari lahan tersebut dijual sebagian atau dipecah-pecah untuk kepentingan tertentu, maka akan dilakukan penyesuaian ulang terkait batas-batas di sertifikat tanah serta data yang ada di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Secara otomatis, pihak BPN akan menerbitkan nomor persil baru untuk sebagian tanah yang dijual atau dipecah-pecah. Banyaknya jumlahnya nomor persil baru sangat tergantung dari seberapa banyak tanah tersebut dipecah. Proses tersebut semua tercatat secara hukum dan teradministrasi dalam arsip BPN. Pasal 9 Ayat 1 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) yakni Nomor 1 Tahun 2021 Tentang Sertifikat Elektronik, setiap bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya wajib untuk diberikan nomor identifikasi. Nomor identifikasi ini yang selanjutnya dikenal dengan nomor persil tanah. Selanjutnya dapat kami sampaikan bahwa Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk peralihan hak atas tanah & bangunan. AJB dibuat setelah seluruh pajak yang muncul akibat jual beli sudah dibayarkan oleh penjual & pembeli diantaranya pajak penghasilan (PPh), bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), dan nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP). AJB ditandatangani para pihak (penjual dan pembeli) di hadapan PPAT dan para saksi. Akta Jual Beli merupakan bukti adanya transaksi jual beli bangunan atau tanah yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang disetujui dari dua belah pihak. Dengan demikian terkait permasalahan yang anda sampaikan, anda dapat melakukan verifikasi dan identifikasi persil tanah tersebut pada catatan dalam sistem administrasi di kantor BPN setempat karena setiap perubahan yang terjadi pada tanah tersebut (dijual sebagian atau dipecah-pecah untuk kepentingan tertentu) maka akan dilakukan penyesuaian ulang terkait batas-batas di sertifikat tanah serta data yang ada di Badan Pertanahan Nasional. Selanjutnya anda juga perlu menelusuri kebenaran Akta Jual Beli tersebut pada kantor BPN setempat dan atau pada kantor notaris/PPAT dimana akta tersebut dibuat beserta saksi-saksi yang hadir pada saat itu. Demikian pula untuk keabsahan sertifikat yang dimiliki oleh sepupu anda dapat dilihat datanya di kantor pertanahan setempat (BPN). Anda memiliki hak untuk memeriksa keaslian sertifikat tanah seperti yang tercantum dalam dalam pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. “Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah”. Selain mendatangi kantor BPN, keaslian sertifikat tanah dapat dicek secara daring melalui aplikasi ‘Sentuh Tanahku’. Berikut langkah setelah Anda mengunduh aplikasi tersebut di handphone: Registrasi akun untuk masuk dan mengakses aplikasi ‘Sentuh Tanahku’. Dengan cara klik ‘Daftar Akun Baru’ dan tulis username yang tidak mengandung spasi, kemudian isi alamat email dan password. Periksa email dan klik link yang tertera di dalamnya untuk verifikasi akun apabila pesan aktivasi akun sudah muncul di email pengguna. Setelah klik tautan, link akan mengarahkan ke halaman aktivasi pengguna. Kemudian klik tombol ‘aktivasi’. Login untuk masuk ke aplikasi dengan menggunakan usernam dan password yang telah didaftarkan. Setelah masuk, pengguna berada di menu utama aplikasi ‘Sentuh Tanahku’. Kemudian klik menu ‘Info Sertifikat’ yang menyediakan daftar data sertifikat tanah beserta info kepemilikannya. Apabila data sertifikat fisik belum tersedia di daftar tersebut pengguna dapat melaporkannya lewat aplikasi. Untuk melaporkan bisa dengan klik submenu ‘Laporkan Sertifikat’ dan masukkan info alamat kantor pertanahan (kabupaten), nama desa, jenis hak dan nomor sertifikat. Untuk melaporkannya pengguna harus mengunggah foto sertifikat tanah asli Apabila dari hasil penelusuran dan pengecekan pada Kantor BPN tersebut diperoleh atau ditemukan adanya bukti bahwa akta jual beli dan atau sertifikat tersebut palsu maka anda dapat mengajukan pembatalan sertifikat yang dapat dilakukan dengan cara : 1. Permintaan Pembatalan ke Menteri/Kepala BPN/Kementerian Agraria dan Tata Ruang Pembatalan Sertifikat dapat dilakukan diluar mekanisme peradilan yaitu dengan cara mengajukan permohonan kepada Menteri/Kepala BPN/Kementerian Agraria dan Tata Ruang. Mekanisme ini diatur pada Pasal 110 jo Pasal 108 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Adapun dasar permohonan dapat dilakukan jika diduga terdapat cacat hukum administratif dalam penerbitannya, sebagaimana diatur pada Pasal 106 ayat (1) jo Pasal 107 sebagai berikut: Cacat hukum administratif sebagaimana dimaksud dalam pasal 106 (1) adalah: Kesalahan prosedur Kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan Kesalahan subjek hak Kesalahan objek hak Kesalahan jenis hak Kesalahan perhitungan luas Terdapat tumpang tindih hak atas tanah Data yuridis atau data data fisik tidak benar;atau Kesalahan lainnya yang bersifat administrative 2. Gugat di Pengadilan Tata Usaha Negara Sertifikat tanah merupakan salah satu Keputusan Tata Usaha Negara (“KTUN”) sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 7 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan (“UU 30/2014”). Untuk membatalkan suatu KTUN, dapat digugat ke Pengadilan Tata Usaha Negara. Namun demikian, perlu diperhatikan bahwa terdapat jangka waktu untuk menggugat Keputusan TUN, yaitu 90 (Sembilan puluh) hari sejak diterimanya atau diumumkannya Keputusan Badan atau Pejabat TUN, sebagaimana diatur dalam Pasal 55 UU 5/1986, sebagai berikut: “Gugatan dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu sembilan puluh hari terhitung sejak saat diterimanya atau diumumkannya Keputusan Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara.” 3. Gugat Perdata di Pengadilan Negeri Penerbitan Sertifikat diatas tanah yang sebenarnya belum sepenuhnya menjadi hak pembeli serta diikuti dengan tidak adanya itikan baik untuk membayar kewajiban kepada anda, merupakan bentuk perbuatan yang bertentangan dengan hak orang lain dan kewajiban hukum pembeli, sehingga dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum sebagaimana diatur pada pasal 1365 KUHPer, berbunyi “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut ”. Dalam mengajukan gugatan perdata, perlu diperhatikan adanya kadaluarsa dapat diajukannya gugatan yaitu 5 (lima) tahun sejak terbitnya sertifikat, sebagaimana diatur pada Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/97) yang berbunyi: “Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.” Namun adanya daluarsa menurut sebagaimana disebut Pasal 32 PP 24/97 di atas tidak mutlak selama bisa dibuktikan bahwa perolehan tanah tersebut dilakukan tidak dengan itikad baik. Dengan demikian, jika anda dapat membuktikan adanya itikad tidak baik dari sepupu anda tersebut maka anda dapat mengajukan pembatalan sertifikat tersebut ke pengadilan. Setelah perselisihan tersebut selesai dan telah ada putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap maka tanah waris tersebut barulah dapat dibagi sesuai faraid sebagaimana yang anda dan keluarga kehendaki. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai nasihat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan ; Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/97); Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan; Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) yakni Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertifikat Elektronik. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian Sangat Baik atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.