Keabsahan Jual Beli Tanah Warisan Tahun 2002 Tanpa Materai dan Tuntutan Kembali oleh Saudara Ayah Setelah Sertifikat Beralih Nama

Dijawab oleh: RR YULIAWIRANTI SUBENO, S.H., C.N., M.H. (PENYULUH HUKUM AHLI MADYA) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: Bahwa dari keterangan klien, ayah klien membeli tanah warisan milik saudaranya seharga Rp 7 juta, dan menurut klien, tanah tersebut sudah atas nama ayah klien, maka kami berpendapat bahwa sertipikat tanah tersebut sudah atas nama ayah klien. Bahwa berdasarkan keterangan klien, ayah klien telah meninggal dunia, jadi secara hukum kewarisan, pewarisan telah terbuka, karena ayah klien sebagai pewaris telah meninggal dunia. Berdasarkan pertanyaan klien, apakah saudara ayah klien yaitu paman klien, bisa meminta kembali warisan tersebut, maka perlu djelaskan terlebih dahulu sebagai berikut: Bahwa karena tanah warisan milik saudara ayah klien/paman klien telah dijual kepada ayah klien, maka secara hukum, kepemilikan hak atas tanah tersebut sudah beralih kepada ayah klien dibuktikan dengan telah dibayarnya tanah tersebut dengan nilai Rp 7 juta kepada saudara ayah klien/paman klien. Bahwa berdasarkan hukum pertanahan di Indonesia, setiap jual beli tanah dibawah tangan yang dilakukan oleh para pihak atau dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah masih menggunakan prinsip aturan Hukum Adat yang berlaku. Syarat sahnya jual beli hak atas tanah menurut hukum adat adalah terpenuhinya tiga unsur yaitu tunai, riil dan terang. Yang dimaksud dengan tunai adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu tidak harus lunas, selisih harga dianggap sebagai hutang pembeli kepada penjual yang termasuk dalam lingkup hukum hutang piutang bukan hukum pertanahan. Sifat riil berarti bahwa kehendak yang telah diucapkan oleh penjual dan pembeli harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan diterimanya uang pembayaran oleh penjual dan dibuatnya perjanjian dihadapan RT, RW, Lurah sampai Camat atau PPAT sekalipun. Perbuatan hukum jual beli secara terang maksudnya adalah jual beli dilakukan di hadapan Lurah atau Camat atau PPAT untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku. Dalam putusan Mahkamah Agung tanggal 12 Juni 1975 No.952/K/SIP/1975 dalam pertimbangan hukumnya menyebutkan bahwa jual beli menurut hukum adat sah apabila dilakukan secara riil dan tunai serta diketahui oleh kepala desa. Keputusan dari Mahkamah Agung tersebut sesuai dengan asas dari hukum adat. Apabila jual beli tersebut tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) jual beli tersebut tetap sah karena UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) berdasarkan hukum adat dan pengertian jual beli menurut UUPA menggunakan asas dari hukum adat yaitu konkrit dan nyata. Jadi berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Jadi sepanjang jual beli tersebut dilakukan riil/terang dan tunai maka jual beli tersebut sah menurut UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Bahwa sepanjang jual beli tanah tersebut dilakukan secara riil/terang dan tunai, maka jual beli tersebut sah menurut hukum pertanahan nasional yaitu UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), sehingga jual beli tersebut tidak dapat dibatalkan secara sepihak. Bahwa terkait dengan warisan, klien tidak menjelaskan agama yang dianut oleh pewaris/ayah klien, karena sebelum dibahas lebih dalam, perlu diketahui bahwa di Indonesia berlaku pluralisme hukum waris, ada hukum waris Islam, hukum waris perdata dan hukum waris adat. Bagi orang yang beragama Islam diatur di dalam Kompilasi Hukum Islam (KHI) dan untuk orang yang beragama selain Islam diatur di dalam Buku II (Pasal 830 s.d. Pasal 1130) Burgerlijk Wetboek (BW) atau Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), selain itu juga, hukum waris diatur di dalam hukum adat yang di dalam praktiknya masih diterapkan. Karena klien tidak menyampaikan agama apa yang dianut pewaris, maka kami akan mencoba menjelaskan dari sudut hukum waris perdata dan hukum waris Islam. Menurut Hukum Waris Perdata Bahwa Menurut KUHPerdata, prinsip dari pewarisan adalah: a. Harta Waris baru terbuka (dapat diwariskan kepada pihak lain) apabila terjadinya suatu kematian. (Pasal 830 KUHPerdata); b. Adanya hubungan darah di antara pewaris dan ahli waris, kecuali untuk suami atau isteri dari pewaris. (Pasal 832 KUHPerdata). Bahwa pada dasarnya menurut Pasal 832 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), yang berhak menjadi ahli waris adalah para keluarga sedarah, baik sah maupun luar kawin dan si suami atau isteri yang hidup terlama. Bahwa menurut Prof. Subekti, S.H., dalam bukunya yang berjudul Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal. 98), mengatakan bahwa untuk menetapkan siapa yang berhak mewarisi harta peninggalan seseorang, anggota-anggota keluarga si meninggal, dibagi dalam berbagai golongan. Jika terdapat orang-orang dari golongan pertama, mereka itulah yang bersama-sama berhak mewarisi semua harta peninggalan. Sedangkan anggota keluarga lain tidak mendapat bagian apapun. Jika tidak terdapat anggota keluarga dari golongan pertama, barulah orang-orang yang termasuk golongan kedua tampil ke muka sebagai ahli waris, dan seterusnya. Berdasarkan prinsip tersebut, maka yang berhak mewaris hanyalah orang-orang yang mempunyai hubungan darah dengan pewaris. Baik berupa keturunan langsung maupun orang tua, saudara, nenek/kakek, atau turunannya dari saudara-saudaranya. Sehingga, apabila dimasukkan dalam kategori, maka yang berhak mewaris ada 4 (empat) golongan besar, yaitu: a. Golongan I: suami/isteri yang hidup terlama dan anak/keturunannya (Pasal 852 KUHPerdata). b. Golongan II: orang tua dan saudara Pewaris c. Golongan III: Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris d. Golongan IV: Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun dari pihak ibu, keturunan paman dan bibi sampai derajat keenam dihitung dari pewaris, saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat keenam dihitung dari pewaris. Golongan ahli waris ini menunjukkan siapa ahli waris yang lebih didahulukan berdasarkan urutannya. Artinya, ahli waris golongan II tidak bisa mewarisi harta peninggalan pewaris dalam hal ahli waris golongan I masih ada Bahwa dengan demikian, menurut hukum waris perdata, jika ayah klien meninggal dunia, maka yang berhak mewaris adalah golongan I yaitu anak/keturunannya, jika anak/keturunanya masih hidup. Mereka termasuk ke dalam ahli waris golongan pertama sehingga keberadaan mereka akan menutup ahli waris golongan lain. Menurut Hukum Waris Islam Bahwa berdasarkan hukum waris Islam, mengenai hukum kewarisan telah diatur dalam Buku II Pasal 171 s/d Pasal 214 Kompilasi Hukum Islam (KHI). Bahwa berdasarkan Pasal 171 huruf c KHI, diatur : Ahli waris adalah orang yang pada saat meninggal dunia mempunyai hubungan darah atau hubungan perkawinan dengan pewaris, beragama Islam dan tidak terhalang karena hukum untuk menjadi ahli waris. Bahwa berdasarkan Pasal 174 KHI diatur : (1) Kelompok-kelompok ahli waris terdiri dari: a. Menurut hubungan darah: - golongan laki-laki terdiri dari : ayah, anak laki-laki, saudara laki-laki, paman dan kakek. - Golongan perempuan terdiri dari : ibu, anak perempuan, saudara perempuan dari nenek. b. Menurut hubungan perkawinan terdiri dari : duda atau janda. (2) Apabila semua ahli waris ada, maka yang berhak mendapat warisan hanya : anak, ayah, ibu, janda atau duda. Bahwa berdasarkan Pasal 173 KHI: Seorang terhalang menjadi ahli waris apabila dengan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap, dihukum karena: a. dipersalahkan telah membunuh atau mencoba membunuh atau menganiaya berat para pewaris; b. dipersalahkan secara memfitnah telah mengajukan pengaduan bahwa pewaris telah melakukan suatu kejahatan yang diancam dengan hukuman 5 tahun penjara atau hukuman yang lebih berat. Berdasarkan Pasal 183 KHI diatur bahwa para ahli waris dapat bersepakat melakukan perdamaian dalam pembagian harta warisan, setelah masing-masing menyadari bagiannya. Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat, Terima Kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: - Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) - Kompilasi Hukum Islam Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian Sangat Baik atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.