Pembelian Tanah dengan Sertifikat Masih Dijaminkan di Bank dan Wanprestasi Pemilik Tanah serta Pelunasan Utang untuk Penebusan Sertifikat dan Penyelesaian Sengketa

Dijawab oleh : Azhari, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya, kami ucapkan terima kasih atas pertanyaan yang saudara sampaikan kepada kami, dari penjelasan saudara diatas dapat kami simpulkan sebagai berikut : saudara menjanjikan pelunasan jika pemilik tanah bisa menebus sertifikatnya dan bisa di proses pembuatan sertifikat, sedangkan saudara telah mencicil Rp. 190.000.000 dari harga 260.000.000. Seharusnya Sebelum saudara melakukan transaksi jual beli, terlebih dahulu saudara harus membuat surat perjanjian jual beli. Keberadaan surat perjanjian sangat penting dalam transaksi tanah. Pasalnya, kegiatan ini melibatkan dua pihak serta uang yang tak sedikit. Oleh sebab itu, saudara harus memastikan ke depannya tidak akan ada sengketa atau masalah hukum yang timbul. Tak hanya itu, penandatanganan surat ini pun harus melibatkan notaris dan saksi agar isinya sah secara hukum. Surat perjanjian satu ini bisa juga disebut sebagai SPJB tanah. Isinya adalah detail perjanjian antara dua pihak terkait transaksi jual beli sebidang tanah. Meski terdengar sepele, keberadaannya sangat penting di mata hukum, Pasalnya, surat perjanjian ini berfungsi sebagai bukti atas sebuah transaksi yang terjadi. Kedua belah pihak juga terikat secara hukum dan bertanggung jawab atas proses tersebut. Nantinya, surat ini dapat dijadikan bukti untuk melakukan balik nama sertifikat tanah. Dengan demikian sangat lah penting membuat Surat Perjanjian dalam transaksi jual beli. Dengan membuat surat yang sedemikian rupa maka takkan mungkin terjadi permasalahan hukum di kemudian hari, melihat kasus saudara yang membeli sebidang tanah dengan perjanjian lisan, dan uang cicilan yang saudara berikan tidak menjelaskan keperuntukan sehingga saudara diberikan Akta Jual Beli (AJB) bodong. Untuk itu apa yang harus diperhatikan agar terhindar dari masalah hukum saat melakukan jual beli tanah? Lakukan beberapa hal sebagai berikut: Periksa objek tanah tersebut baik secara fisik maupun surat-suratnya. Jadi cek keberadaan fisik tersebut, minta pada pemilik untuk bersama-sama pergi ke lokasi tersebut, lalu meminta bukti pembayaran pajak (PBB). Atau pemeriksaan PPB dilakukan di kantor pajak untuk memastikan bahwa pemilik tanah telah melunasi seluruh PBB yang menjadi kewajibannya.Lalu cek sertifikat tanahnya di BPN untuk memastikan bahwa tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada di bawah hak tanggungan atau sedang dalam sita jaminan, atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum. Jika diperlukan, calon pembeli juga dapat memastikan tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada dalam sengketa, yaitu dengan memeriksanya ke Pengadilan Negeri di mana tanah dan bangunan tersebut terletak. Proses Jual Beli dilakukan secara sah yaitu dengan membuat dan menandatangani AJB melalui PPAT. Apabila tanah dan bangunan tersebut sudah di periksa dan tidak bermasalah, maka proses jual beli dilakukan dengan pembuatan AJB di kantor Notaris/PPAT. Jika penjual dan pembeli tidak sempat atau tidak mengerti proses dan tata cara pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud di atas, penjual dan pembeli dapat meminta Notaris/PPAT untuk melakukan pemeriksaan tersebut sebelum dibuatnya AJB.Ingat, yang dilakukan adalah AJB bukan PPJB. Kecuali pembeli membelinya dengan system angsuran dan tidak melibatkan KPR Bank. AJB merupakan syarat untuk pencatatan balik nama sertifikat tanah dari penjual kepada pembeli. Dalam pembuatan AJB, masing-masing pihak penjual dan pembeli berkewajiban membayar pajak transaksi. Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 %, Pajak Pembeli (BPHTB) = {Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5%, Pembeli dan Penjual kemudian juga membayar pembuatan AJB di PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak yang nilainya maksimal 1% dari harga transaksi tanah AJB dapat dibuat dalam berbagai bentuk sertifikat kepemilikan tanah, baik Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), atau girik. Penandatanganan AJB harus dilakukan di hadapan Penjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan menyertakan persyaratan dari pihak penjual dan pembeli. Menganai Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) Bodong yang saudara kemukakan kapada kami dalam permasalahan ini, dapat sampaikan bahwa, Pemalsuan tanda tangan akta jual beli bisa kena pidana penjara, dalam adanya pemalsuan tanda tangan sehingga terbit AJB yang melanggar hukum, hal ini bisa di pidana dengan pasal 263 : Pasal 263 ayat (1) KUHP berbunyi sebagai berikut: “Barangsiapa membuat surat palsu atau memalsukan surat, yang dapat menerbitkan sesuatu hak, sesuatu perjanjian (kewajiban) atau sesuatu pembebasan utang, atau yang boleh dipergunakan sebagai keterangan bagi sesuatu perbuatan, dengan maksud akan menggunakan atau menyuruh orang lain menggunakan surat-surat itu seolah-olah surat itu asli dan tidak dipalsukan, maka kalau mempergunakannya dapat mendatangkan sesuatu kerugian dihukum karena pemalsuan surat, dengan hukuman penjara selama-lamanya enam tahun.” Bagaimana penyelesain sengketa dalam permasalahan ini?. Kami dapat menyarankan, Pertama, menyelesaikan masalah melalui musyawarah dan mufakat dengan samangat kekeluargaan merupakan pedoman bangsa, sejak negeri ini didirikan sebagaimana penjabaran sila keempat Pancasila. Kedua, pengadilan bukanlah "penyelesai masalah", tetapi "pengambilan keputusan akhir." Vonis pengadilan boleh jadi menimbulkan ketidakpuasan salah satu pihak atau semua pihak yang berperkara. Jika sudah demikian, persoalan bukannya selesai, tapi tambah meruncing. Upaya mendapatkan keadilan kemudian ditempuh melalui proses hukum lebih lanjut, yakni naik banding. Masih belum puas, bisa menempuh kasasi hingga peninjauan kembali. Tak heran jika dikatakan penyelesaian perkara lewat jalur pengadilan, memerlukan waktu cukup lama, menguras banyak tenaga, dan pikiran.Belum lagi materi. bagi sementara orang, menyelesaikan persoalan melalui pengadilan akan menambah beban, bukan saja yang mengajukan, juga yang diajukan. Lain halnya jalur kekeluargaan. Rasa adil menjelma dalam proses musyawarah yang mengedepankan kebersamaan dan kepentingan bersama. Bukan kepentingan masing - masing pihak. Bukan pula bicara menang dan kalah karena musyawarah bukan untuk memenangkan dan mengalahkan. Musyawarah untuk mencapai kata sepakat antara dua pihak atau banyak pihak yang terlibat di dalamnya, dengan acuan utamanya, kepentingan bersama. Musyawarah dengan semangat kekeluargaan lebih mementingkan nilai - nilai moral di atas kepentingan lainnya. Nilai moral inilah yang akan menguatkan ikatan kekeluargaan sehingga mampu mencegah munculnya sikap egois atau mau menang sendiri. Dengan ikatan kekeluargaan mampu menghapus kesan adanya pihak yang diuntungkan dan dirugikan. Dengan adanya nilai moral dan kian kuatnya ikatan kekeluargaan menjadikan semua pihak menerima keputusan dengan penuh kesadaran diri. Demikian semoga bermanfaat Disclaimer ; Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagai putusan Pengadilan. Dasar Hukum : pasal 263 : Pasal 263 ayat (1) KUHP . Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian Sangat Baik atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.