Langkah Perlindungan Pemilik Sertifikat Rumah yang Dijaminkan ke Bank Konvensional untuk Pinjaman Atas Nama Orang Lain

Dijawab oleh: Ardhi Yudha, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan dari Saudari Maya. Sertifikat rumah/tanah merupakan tanda bukti kepemilikan seseorang atas suatu lahan yang sah di mata hukum. Sertifikat kepemilikan tanah merupakan salah satu dokumen negara yang penting, dokumen ini menunjukkan hak atau legalitas seseorang atas sebuah lahan.tanpa izin, Sertifikat rumah/tanah tidak bisa serta-merta digunakan sebagai sebuah jaminan pinjaman dan harus dilakukan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Hak tanggungan merupakan pemberian penjaminan utang berupa barang atau harta tidak bergerak, dalam hal ini tanah, yang dilakukan oleh peminjam kepada pemberi pinjaman. Ini sejalan dengan Pasal 10 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah yang isinya kurang lebih adalah sebagai berikut : Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Untuk mengajukan pinjaman koperasi ataupun bank, jika menggunakan sertifikat tanah sebagai jaminan maka harus disertai dengan APHT. Penyerahan hak ini sendiri hanya bisa dilakukan oleh mereka yang secara hukum berwenang atas objek hak tanggungan, yakni yang namanya tertulis dalam sertifikat tanah tersebut. Sertifikat rumah/tanah digadaikan saudara maya tanpa izin, ada 2 kemungkinan : Tidak ada APHT dalam proses pengajuan pinjaman. Jika ini terjadi, maka kreditur tidak berhak menagih pinjaman dan bahkan mengeksekusi tanah tersebut dalam rangka pelunasan utang. Ada APHT namun tidak ditandatangani oleh pemilik tanah yang sah di mata hukum dan tidak ada surat kuasa yang mengiringinya. Apabila situasinya seperti ini, saudari bisa mengajukan pembatalan APHT ke hakim (voidable). Sebagai dasar hukum, kamu bisa menggunakan Pasal 1328 Kitab UU Hukum Perdata yang berbunyi : Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikirakira, melainkan harus dibuktikan. Hasil akhirnya, APHT yang dimiliki kreditur akan kehilangan kekuatan hukum, sehingga tanah saudari aman dari penyitaan. Perlu diketahui, tanpa surat kuasa, bahkan pasangan, anak, maupun orang tua pemilik tanah tidak berhak mengajukan APHT ke PPAT. Lalu langkah apa yang bisa dilakukan jika sertifikat tersebut digadaikan. Selain mengajukan pembatalan APHT, saudari juga bisa menuntut pelaku atas dasar penipuan, penggelapan, hingga pemalsuan surat. Saudari bisa menjeratnya dengan tindak hukum pidana penipuan sesuai dengan Pasal 378 KUHP. Pasalnya, pelaku melakukan tipu muslihat dengan tujuan menguntungkan diri sendiri, yakni berupaya melimpahkan utang pada pihak lain yang tak tahu apapun. Atas tindakan ini, pelaku bisa terancam pindana kurang lebih empat tahun. Kemudian, saudari bisa menuntutnya dengan dugaan tindak pidana penggelapan, sebab bertindak seolah sertifikat tanah tersebut merupakan miliknya. Padahal kenyataannya, sertifikat tanah yang digadaikan merupakan milik orang lain dan tidak ada proses balik nama sertifikat tanah atas namanya. Untuk tindakan ini, saudari bisa menggunakan Pasal 372 KUHP sebagai dasar hukum, dengan ancaman pidana paling lama empat tahun atau denda. Jika membuat APHT tanpa kuasa dari pemilik sah tanah, maka pelaku bisa dijerat dugaan pemalsuan surat. Tindakan pemalsuan surat dan pemakaian surat kuasa palsu bisa terancam hukuman penjara enam tahun. Ini sesuai dengan Pasal 263 ayat (1) KUHP tentang Pemalsuan Surat atau Membuat Surat Palsu. Yang mengatur ancaman pidana untuk seseorang yang memakai surat palsu untuk mendapatkan hak, perikatan, atau pembebasan utang. Dan atas tindakan tersebut, telah menimbulkan kerugian pada orang lain. Pemalsuan APHT juga tergolong pemalsuan akta otentik, Sebagaimana diatur dalam Pasal 264 ayat (1) angka 1 dan ayat (2) KUHP, tindakan pemalsuan akta otentik bisa terancam pidana paling lama delapan tahun. Dalam permasalahan tersebut, saudari bisa di dampingi pengacara. Akan tetapi, kami menyarankan untuk diselesaikan secara kekeluargaan dengan cara musyawarah dan mufakat. Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclamer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah. Kitab UU Hukum Perdata. KUHP; Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.