Keabsahan Penjualan Tanah Pusako Tinggi oleh Mamak Tanpa Persetujuan Kamanakan dan Kewenangan Pencegahan Penerbitan Sertifikat oleh Aparat Nagari serta Hak Pembeli Mengurus Sertifikat

Dijawab Oleh : Jawardi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional. Yang kami pahami dari pertanyaan saudara adalah sebagai berikut: mamak ahli waris bersama mamak kepala kaum menjual tanah Pusako tinggi kamanakan tidak diberitahu (tanpa izin) mereka melakukan jual beli dengan memakai kertas segel lama Pertanyaanya apakah jual belinya sah? apakah ada wewenang dari bapak kepala jorong maupun bapak wali nagari untuk melakukan pencegahan jika seandainya nanti mereka mau membuat sertifikat tanah kami dan melakukan pengukuran. apakah ada hak dari si pembeli ini untuk membuat sendiri sertifikat dr tanah kami ini Setelah kami memahami pertanyaan yang saudara sampaikan dapat kami berikan penjelasan sebagai berikut : Kepala jorong tentu mempunyai hak untuk melakukan pencegahan terhadap jual beli pusako tinggi jika ada indikasi terdapatnya pemalsuan dalam transaksi jual beli tersebut karena kepala jorong adalah orang yang dianggap mengetahui riwayat tanah, walaupun dibuat diatas segel lama untuk memuluskan jual beli pusako tinggi, apalagi tanapa izin dari kemanakan yang ada dalam ranji (dalam satu paruik). Memakai segel lama tidak berarti perjanjian jual beli syah dengan sendirinya, karena segel lama tidak merupakan syahnya suatu perjanjian jual beli. Jual beli pusako tinggi tidak diperbolehkan. Pusako tinggi di Minang kabau tidak bisa diperjual belikan tapi bisa hanya digadaikan. Pusako tinggi hanya bisa dapat digadaikan bila terdapat 4 hal dalam rumah tangga (dalam 1 (satu) paruik) : Rumah gadang ketirisan Mayat terbujur diatas rumah Anak gadis belum menikah Membangkit batang terandam Sebagai tokoh masyarakat tentu ada wewenang dari bapak kepala jorong maupun bapak wali nagari untuk melakukan pencegahan jika seandainya nanti ada yang membuat sertifikat tanah, melakukan pengukuran karena untuk membuat sertifikat di Badan Pertanahan Nasional diperlukan surat keterangan atau surat pernyataan tidak bersengketa dari Wali Negeri dan dari kepala jorong. Sipembeli tentu tidak berhak atau tidak bisa membuat sertifikat sendiri jika tanah yang akan disertifikatkan itu masih dalam persengketaan. Catatan : Di ranah minang harta pusako tinggi merupakan harta peninggalan dari nenek moyang orang Minangkabau yang diturunkan secara turun menurun dan tidak dapat di hibahkan atau diperjualbelikan. Apabila dalam keadaan mendesak, harta pusako tinggi ini dapat digadaikan dengan beberapa persyaratan serta dengan mempertimbangkan alasan-alasan tertentu antara lain: Mayat terbujur di tengah rumah gadang, ketiadaan biaya saat seorang anak perempuan akan menikah, dan saat rumah gadang rusak/ketirisan, membangkitkan batang terendam (penobatan datuk). Harta pusaka tinggi diawasi oleh seorang pemuka adat. Masyarakat Minang menyebutnya ninik mamak. Sosok itulah yang menentukan bagaimana pengelolaan hak pakai tanah. Sesuatu apa pun tidak dapat dilakukan tanpa persetujuan dari ninik mamak. Jadi bila ada ninik mamak yang menjual tanah pusako tinggi tentu sudah melanggar ketentuan hukum adat yang seharusnya dipatuhi dalam pelaksanaannya apalagi kemenakan tidak diberitahu atau tanpa izin dari piihak keluarga lainnya. Jadi perjanjian njual beli tidak syah menurut hukum adat Dalam hal mereka melakukan jual beli dengan memakai kertas segel lama tidak ada hubungannya dengan sah tidaknya suatu jual beli pusako tinggi yang dilakukan oleh ninik mamak saudara. Memakai segel lama utk akta jual beli tergantung kesepakatan kedua belah pihak. Untuk menjawab pertanyaan saudara secara konprehensif dibawah ini kami jelaskan langkah-langkah apa yang harus dilakukan ketika seseorang akan melakukan pengurusan Sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional, dengan memahami penjelasan ini saudara dapat membandingkannya nantinya denga apa yang telah terjadi pada diri saudara. Sesuai Perkaban Nomor 1 tahun 2010 untuk melakukan pendaftaran tanah harus memenuhi syarat yang ditentukan, yaitu sebelum pergi kekantor BPN pastikan terlebih dahulu pengurusan yang dilakuan di kantor kelurahan/Desa (memastikan terlebih dahulu kepemilikan buku tanah). Buku tanah adalah dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran yang sudah ada haknya (PP No 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Setelah selesai pengurusan di Kelurahan/Desa saudara pergi mendaftar ke kantor pertanahan. 1. Mengurus di Kelurahan/Desa. Ada beberapa surat keterangan yang perlu dipersiapkan dalam pengurusan sertifikat untuk tanah girik (leter C). antara lain: a. Surat Keterangan Tidak Sengketa. Saudara perlu memastikan bahwa tanah yang diurus bukan merupakan tanah sengketa. Hal ini merujuk pada pemohon sebagai pemilik yang sah. Sebagai buktinya, dalam surat keterangan tidak sengketa perlu mencantumkan tanda tangan saksi-saksi yang dapat dipercaya. Saksi-saksi tersebut adalah pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) setempat. Hal tersebut dilakukan karena mereka adalah kalangan tokoh masyarakat yang mengetahui sejarah penguasaan tanah yang dimohonkan. Namun, jika suatu tempat tidak terdapat RT dan RW seperti beberapa daerah, saksi bisa didapat dari tokoh adat setempat. b. Surat Keterangan Riwayat Tanah Berikutnya, saudara perlu membuat Surat Keterangan Riwayat Tanah. Fungsinya, untuk menerangkan secara tertulis riwayat penguasaan tanah awal mulai pencatatan di kelurahan/desa sampai dengan penguasaan sekarang ini. Termasuk pula di dalamnya proses peralihan berupa peralihan sebagian atau keseluruhan. Biasanya, tanah girik awalnya sangat luas kemudian dijual atau dialihkan sebagian. c. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik ini mencantumkan tanggal perolehan atau penguasaan tanah. 2. Mengurus di Kantor Pertanahan Setelah mengurus dokumen di kelurahan/Desa setempat, dapat melanjutkannya ke kantor pertanahan dengan menyiapkan beberapa kelengkapan data seperti : Fotokopi KTP pemohon, Fotokopi Kartu Keluarga pemohon, Membawa bukti perolehan tanah, Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir, Fotokopi NPWP, Pernyataan tanah tidak sengketa (seperti yang diatur dalam Perkaban No 1 tahun 2010) Tahapan (mekanisme) pembuatan sertifikat tanah adalah sebagai berikut: Tahap pertama, kita datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional di wilayah tempat pemohon tinggal. Kemudian datang ke loket pelayanan membawa berkas-berkas yang telah disiapkan. Selanjutnya mengisi formulir pendaftaran pembuatan sertifikat tanah dan menyerahkan berkas identitas pemohon. Kemudian kita pergi ke loket pembayaran untuk membayar biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah. Proses pengukuran dilakukan oleh petugas BPN, dalam proses ini pemohon harus mendampingi atau menunjuk kuasa. Kemudian proses akan dilanjutkan dengan penerbitan surat keputusan kantor pertanahan lalu dilanjutkan dengan penerbitan surat keputusan kanwil dan penerbitan Surat Keputusan BPN RI. Kemudian saudara diwajibkan untuk membayar pendaftaran SK Hak, setelah membayar kemudian kita sudah bisa mendapatkan sertifikat tanah. Kaitannya dengan beberapa pertanyaan saudara diatas, saudara dapat membandingkannya dengan kejadian yang saudara alami terkait jual beli yang dilakukan oleh ninik mamak saudara. Kami menganggap bahwa pembeli akan sulit mendapat serifikat dari Badan Pertanahan Nasional karena harus menjani proses sesuai dengan Peraturan perundang-undangan yang berlaku. Demikian jawaban dari kami atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional, Semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian Sangat Baik atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.