Penolakan Salah Satu Ahli Waris Menandatangani Akta Jual Beli untuk Balik Nama Sertipikat Tanah yang Dibeli Tahun 2000

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudara Dandi Jayusman, Yogyakarta. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Prinsip Jual Beli Tanah: Pada dasarnya, prinsip jual beli rumah/tanah/bangunan menyangkut kepemilikan properti sebagai benda tidak bergerak harus didasarkan pada suatu kesepakatan/persetujuan/perjanjian yang jelas, kuat dan mengikat yang menjamin kepastian hukum para pihak. Untuk itu perjanjian tersebut harus dituangkan pada bentuk surat menyurat yang harus dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang dalam hal ini adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Mengingat rumah/tanah/bangunan sebagai benda tidak bergerak adalah berlainan dengan benda bergerak cara peralihan haknya. Pemindahan hak milik atas rumah/tanah/bangunan kepada orang lain harus dilakukan melalui perbuatan hukum berupa penyerahan (“juridische levering”) yang dibuatkan surat penyerahannya (“akte van transport”) yang dikutip dari daftar eigendom. Pada hukum pertanahan, dokumen peralihan hak atas tanah sangat penting sebagai bukti adanya peralihan hak tersebut. Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”), mengatur: “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku”. Tanah sebagai benda tidak bergerak tentu peralihan haknya (jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya) kepada pihak lain di dasarkan pada adanya kesepakatan/perjanjian para pihak baik lisan maupun tertulis. Perjanjian tertulis tentu lebih baik karena lebih kuat dan berkepastian hukum. Salah satu aspek penting dari jual beli tanah adalah adanya sebuah persetujuan/perjanjian (overeenkomst) yang dibuat para yang dapat menjadi bukti jika terjadi sengketa. Dalam hukum, perjanjian yang dibuat secara sah oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, serta harus dilakukan dengan jujur, itikat baik (good faith), tidak ada niat buruk dan bertanggung jawab (responsible). Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan (Pasal 1321). Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Pasal 1339 KUHPerdata: “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang”. Perlu diketahui bahwa dalam jual beli tanah, perbuatan hukum jual beli tersebut dilakukan dengan dibuatnya akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pasal 95 ayat (1) huruf a Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”). Akta PPAT tersebut adalah bukti adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut. Keterlibatan Ahli Waris: Yang tidak kalah penting adalah bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa. Untuk itu diperlukan surat keterangan dari Desa/Kelurahan yang menerangkan mengenai status dan kondisi tanah tersebut. Dan seluruh ahli waris harus terlibat dan menyetujui. Karena apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris. Jika ingin dilakukan penjualan, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan PPAT pembuat akta tersebut (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris. Jika ada pihak yang menjual tanah warisan tersebut tanpa persetujuan para ahli waris, para ahli waris dapat menggugat secara perdata atas dasar perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata). Pada umumnya, dalam proses jual beli tanah tersebut, menurut Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn. dalam bukunya Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan (hal. 17-21), sebagaimana telah di sarikan, dalam transaksi jual beli tanah, PPAT akan meminta dokumen-dokumen sebagai berikut: 1.    Data Tanah: a.    PBB asli lima tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya); b.    Sertifikat Asli Tanah; c.    Asli Izin Mendirikan Bangunan (IMB) (optional); d.    Bukti Pembayaran Rekening Listrik, Telepon, Air (bila ada); e.    Sertifikat Hak Tanggungan jika masih dibebani hak tanggungan. 2.    Data Penjual dan Pembeli: a.    Fotokopi Kartu Tanda Penduduk suami/istri Penjual dan Pembeli; b.    Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah; c.    Fotokopi NPWP Penjual dan Pembeli. Dibutuhkan data diri penjual karena pada dasarnya pihak yang dapat menjual suatu benda (menjual merupakan tindakan kepemilikan) adalah orang yang memiliki hak milik atas benda tersebut. Hal ini juga didukung oleh Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), yang berbicara mengenai jual beli, yang secara implisit mempersyaratkan bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang dijual: “Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain”. Hal senada juga ditegaskan Prof. Subekti, S.H. dalam bukunya Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal 69), yaitu bahwa eigendom (hak milik) adalah hak yang paling sempurna atas suatu benda. Orang yang mempunyai hak milik atas suatu benda dapat berbuat apa saja dengan benda itu (menjual, menggadaikan, memberikan, bahkan merusak), asal saja ia tidak melanggar undang-undang atau hak orang lain Jika dari jual beli tanah tersebut segala bukti peralihan hak atas tanah sudah lengkap. Artinya sudah dibayar lunas apalagi sudah dilakukan di hadapan PPAT, maka seyogyanya para pihak harus menunaikan prestasinya sesuai dengan kesepakatan/janji yang di buat sebelumnya termasuk para ahli waris harus mau memberikan persetujuan. Namun saya melihat sejak di beli tanggal 04 Desember 2000 oleh ibu Siti Musdamayanti dari Aad Rachmatullah baru tahun 2019 ingin di balik nama menjadi sertifikat hak milik. Nah ini terlalu lama. Mungkin karena teralu lama sehingga ahli waris berubah pikiran. Karena memang harga tanah juga berubah. Mungkin inilah yang membuat salah satu ahli waris menolak memberikan persetujuan. Namun jika pembeli memiliki bukti yang kuat mengenai terjadinya jual beli atau peralihah hak atas tanah di tahun 2000 tersebut. Maka pihak pembeli kiranya dapat memanggil ahli waris untuk mematuhi perjanjian yang dibuat dahulu. Karena dalam hukum perjanjian perdata jika salah satu pihak tidak mematuhi isi perjanjian maka dapat di duga telah terjadi cedera janji (wanprestasi). Apa itu Wanprestasi: Apa itu “wanprestasi” atau ingkar janji. Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Wanprestasi diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Bentuk-bentuk wanprestasi : a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; b. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); c. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Jika hal ini terjadi maka pihak yang dirugikan dapat memanggil dengan melayang surat peringatan/teguran (somasi) sebanyak tiga kali, jika tidak di indahkan maka dapat diajukan gugatan ke pengadilan. Adapun akibat hukum karena adanya wanprestasi dalam suatu perjanjian adalah sebagai berikut ini : a. Debitur diwajibkan membayar ganti kerugian yang telah diderita oleh kreditur (pasal 1234 KUHPerdata). b. Apabila perikatan itu timbal balik. Kreditur dapat menuntut pembatalan/dapat dibatalkan perikatannya melalui hakim (pasal 1266 KUHPerdata ). c. Dalam perikatan untuk memberikan sesuatu, resiko beralih kepada debitur sejak terjadi wanprestasi (pasal 1237 ayat 2 KUHPerdata). d. Debitur diwajibkan memenuhi perikatan jika masih dapat dilakukan, atau pembatalan disertai pembayaran ganti kerugian (pasal 1267 KUHPerdata). e. Debitur wajib membayar biaya perkara jika diperkarakan di muka Pengadilan Negeri, dan debitur dinyatakan bersalah. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.