Sanksi Hukum Penjualan dan Pengalihan Tanah Milik Orang Lain kepada Pihak Kedua dan Ketiga

Dijawab oleh : Iva Shofiya, S.H., M.Si (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaannya. Terhadap persoalan anda, dapat kami sampaikan sebagai berikut: 1. apa sih sanksi hukum terhadap orang yg menjual hak milik orang lain Pasal 385 ayat (1) KUHP berbunyi: Diancam dengan pidana penjara paling lama empat tahun: Barang siapa dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, menjual, menukarkan atau membebani dengan creditverband sesuatu hak tanah yang telah bersertifikat, sesuatu gedung, bangunan, penanaman atau pembenihan di atas tanah yang belum bersertifikat, padahal diketahui bahwa yang mempunyai atau turut mempunyai hak di atasnya adalah orang lain; Unsur-unsur pasal ini: 1. dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum 2. menjual, menukarkan atau membebani dengan creditverband sesuatu hak tanah yang telah bersertifikat, sesuatu gedung, bangunan, penanaman atau pembenihan di atas tanah yang belum bersertifikat 3. padahal diketahui bahwa yang mempunyai atau turut mempunyai hak di atasnya adalah orang lain Dalam kasus tersebut apakah unsur-unsur pidana dalam pasal tersebut terpenuhi atau tidak? Kalau terpenuhi berarti bisa dinyatakan bersalah melanggar pasal tersebut dan sebaliknya apabila tidak terpenuhi unsur pasalnya maka tidak bisa dijatuhi hukuman. Selain itu juga jual beli tanah dan bangunan harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Syarat kesepakatan ini artinya bahwa subjek hukum yang melakukan transaksi harus ada dan membuat kesepakatan antara pemilik dengan calon penerima barang; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Syarat kecakapan bahwa pihak yang bertransaksi harus cakap dalam melakukan perbuatan hukum, yang mana kecakapan bertindak dalam hukum merupakan kemampuan seseorang membuat suatu perjanjian, sehingga perikatan yang diperbuatnya menjadi sah menurut hukum; 3. Suatu hal tertentu. Artinya bahwa harus ada objek hukum yang pasti, yang dalam hal ini yaitu hak atas tanah dan bangunan; 4. Suatu sebab yang halal. Yaitu, materi perjanjian haruslah perbuatan yang tidak dilarang oleh hukum, melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. Selain syarat sah perjanjian yang kami uraikan di atas, transaksi jual beli tanah dan bangunan harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yaitu Perjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam hal ini, transaksi atau jual beli tersebut juga harus memenuhi syarat materiil dan formil, sebagai berikut: Syarat materiil, merupakan syarat yang menentukan sahnya jual beli tanah dan bangunan tersebut, yaitu: Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah tersebut tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai. Penjual berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan. Yang berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan adalah pemiliknya. Kalau pemilik sebidang tanah yang bersangkutan hanya satu orang, maka ia berhak menjual sendiri bidang tanah tersebut. Akan tetapi, bila pemilik tanah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu secara bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual. Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam sengketa. Mengenai hak atas tanah yang bisa diperjualbelikan/dialihkan telah ditentukan dalam UUPA yaitu, hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai. Syarat Formil PPAT akan membuat AJB setelah semua persyaratan materiil terpenuhi. PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN)/Menteri Agraria dan Tata Ruang, yang mempunyai kewenangan untuk membuat AJB.[6] Jual beli yang dilakukan tidak dihadapan PPAT tetap sah menurut ketentuan Pasal 5 UUPA. Namun, untuk menunjukkan adanya kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah, Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang merupakan aturan pelaksana dari UUPA, menentukan bahwa setiap perjanjian yang bermaksud mengalihkan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Selain itu, dalam praktik, sebelum AJB dibuat para pihak wajib menyerahkan surat- surat yang diperlukan kepada PPAT, yaitu: Jika tanahnya sudah bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda bukti biaya pendaftarannya; Jika tanahnya belum bersertifikat maka dibutuhkan surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh Kepala Desa atau Camat dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk pensertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli; PPAT juga akan melakukan pemeriksaan terhadap status kepemilikan sertifikat dan akan memeriksa keaslian sertifikat ke Kantor Pertanahan. Penjual juga harus membayar pajak penghasilan (PPh) sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Persetujuan suami/istri untuk bisa melakukan penandatanganan AJB apabila tanah dan bangunan tersebut adalah harta bersama. Selain itu, pada tahap pembuatan dan penandatanganan AJB, penjual, pembeli, saksi dan PPAT akan menandatangani AJB apabila penjual dan pembeli telah menyetujui isi AJB tersebut. Kemudian diberikan salinan kepada pembeli dan penjual sebagai dokumen masing-masing. Apabila terbukti bahwa tanah yang dijual merupakan milik orang lain, maka salah satu syarat materiil tidak terpenuhi, karena penjual bukan merupakan orang yang berhak untuk menjual bangunan tersebut, maka jual-beli tanah tersebut tidak sah. Sesuai ketentuan Pasal 1471 KUH Perdata, jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. 2. apa sanksi hukum kepada pihak kedua berdasarkan peristiwa hukum di atas yang menerima jual beli tanah milik orang lain yang di lakukan pihak pertama kepada pihak kedua,yang kemudian pihak kedua menjual lagi kepada pihak ketiga dengan membuat surat baru atas kepemilikan tanah Seperti point pertama, maka jual beli tersebut tidak sah. Pelakunya dapat dikenakan sanksi pidana sebagaimana dimaksud pasal 385 (1) KUHP. Secara perdata juga jual beli tersebut tidak sah sesuai pasal 1471 KUHPerdata. Apabila pihak kedua tidak mengetahui status tanah tersebut adalah milik orang lain (pembeli beritikad baik) , maka tidak mengetahui status tanah tersebut adalah milik orang lain (pembeli beritikad baik) , maka Status barang yang sudah dibeli akan kembali kepada pemilik asli, apabila perikatan jual beli tersebut dibatalkan. Dalam perkara ini pembeli beriktikad baik tentunya pembeli harus mengecek terlebih dahulu bukti kepemilikan yang sah atas tanah yang akan dibelinya ke Badan Pertanahan Nasional, apakah benar orang yang menjual tanah tersebut benar-benar pemilik sah atas tanah. Apabila ternyata sudah mengecek dan diketahui tanah bukan milik pembeli atau sama sekali tidak mengeceknya maka tidak bisa dikatakan sebagai pembeli yang beritikat baik. Perlindungan hukum bagi pembeli adalah melakukan gugatan perbuatan melawan hukum dengan menuntut pengembalian uang sesuai dengan harga dan dapat menuntut kerugian apabila ternyata terdapat kerugian akibat dari pembuatan penjual tanah yang bukan miliknya. Selain itu pula apabila terbukti terdapat tahapan-tahapan dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB) tidak sesuai dengan prosedur maka secara hukum AJB tersebut cacat hukum. Artinya, AJB tersebut dapat dibatalkan. 3.apakah ada sanksi hukum juga terhadap pihak ketiga yang menerima penjualan tanah yang di peroleh dari pihak ke 2 Seperti pihak point kedua, apabila pihak ketiga tidak mengetahui status tanah tersebut adalah milik orang lain (pembeli beritikad baik) , maka Status barang yang sudah dibeli akan kembali kepada pemilik asli, apabila perikatan jual beli tersebut dibatalkan. Dalam perkara ini pembeli beriktikad baik tentunya pembeli harus mengecek terlebih dahulu bukti kepemilikan yang sah atas tanah yang akan dibelinya ke Badan Pertanahan Nasional, apakah benar orang yang menjaul tanah tersebut benar-benar pemilik sah atas tanah. Apabila ternyata sudah mengecek dan diketahui tanah bukan milik pembeli atau sama sekali tidak mengeceknya maka tidak bisa dikatakan sebagai pembeli yang beritikat baik. Pelakunya dapat dikenakan sanksi pidana sebagaimana dimaksud pasal 385 (1) KUHP. Secara perdata juga jual beli tersebut tidak sah sesuai pasal 1471 KUHPerdata. Apabila pihak kedua tidak mengetahui status tanah tersebut adalah milik orang lain (pembeli beritikad baik) , maka tidak mengetahui status tanah tersebut adalah milik orang lain (pembeli beritikad baik) , maka Status barang yang sudah dibeli akan kembali kepada pemilik asli, apabila perikatan jual beli tersebut dibatalkan. Dalam perkara ini pembeli beriktikad baik tentunya pembeli harus mengecek terlebih dahulu bukti kepemilikan yang sah atas tanah yang akan dibelinya ke Badan Pertanahan Nasional, apakah benar orang yang menjual tanah tersebut benar-benar pemilik sah atas tanah. Apabila ternyata sudah mengecek dan diketahui tanah bukan milik pembeli atau sama sekali tidak mengeceknya maka tidak bisa dikatakan sebagai pembeli yang beritikat baik. Perlindungan hukum bagi pembeli adalah melakukan gugatan perbuatan melawan hukum dengan menuntut pengembalian uang sesuai dengan harga dan dapat menuntut kerugian apabila ternyata terdapat kerugian akibat dari pembuatan penjual tanah yang bukan miliknya. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : Kitab Undang-Undang Hukum Pidana Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.