Kewajiban Penyerahan AJB Setelah SHM Tanah Terbit

Dijawab oleh : Mursalim, S.H. (Penyuluh hukum ahli madya) Yth. Saudara Bornot, di Provinsi Banten. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Prinsip Jual Beli Tanah: Tanah sebagai benda tidak bergerak memiliki prinsip sendiri dalam cara peralihannya (jual beli, hibah dan tukar menukar). Dalam hal peralihan tanah harus dilakukan melalui apa yang dinamakan Penyerahan Yuridis (Juridische Levering). Peralihannya harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan membuatkan dokumen peralihan hak. Pemindahan hak milik atas tanah melalui jual beli, tukar menukar, hibah baru dapat dilakukan setelah adanya proses, apa yang dinamakan Penyerahan Yuridis (Juridische Levering). Dengan adanya jual beli saja, hak milik atas benda yang dijual belikan, belumlah beralih kepada pembeli, walaupun harganya sudah dibayar, sebab hak milik atas tanah tersebut barulah beralih kepada pembeli/pemilik apabila telah dilakukan apa yang disebut Penyerahan Juridis (Juridische Levering) yang wajib diselenggarakan dengan pembuatan akta tanah di muka oleh Kepala Kantor Pendaftaran Tanah selaku overschrijvings ambternaar menurut Overschrijvings Ordentaies 1934 No. 27 dan Pasal 1459 KUHPerdata. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”). Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Kedudukan AJB dan SHM: Akta jual beli atau AJB adalah akta atau dokumen berupa bukti telah terjadinya transaksi jual beli yang mengakibatkan adanya pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Dalam hal terjadi jual beli tanah maka yang membuatkan AJB adalah PPAT sebagai pejabat yang diangkat langsung oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) memiliki kuasa untuk membuat akta tersebut. Jual beli properti memiliki proses panjang yang dibuktikan dalam sebuah dokumen. Nah, AJB adalah bukti dari salah satu proses, bukan bukti kepemilikan. Merujuk pada Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok Agraria (“UUPA”) Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bentuk bukti surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Namun tanda bukti hak ini yaitu sertifikat didapat setelah dilakukan pendaftaran sebagaimana di atur Pasal 19 ayat 2 c UUPA jo Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengo-lahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya (Pasal 1 angka 1). Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan (Pasal 1 angka 20). Menjawab Pertanyaan Anda: Wajibkan AJB diserahkan bila SHM tanah sudah terbit ? Menyerahkan AJB dalam proses peralihan jual beli hak atas tanah bukan hanya memenuhi syarat administratif namun merupakan hal yang diatur dalam aturan pertanahan. Sehingga Penyerahan AJB merupakan bagian dari proses Pendaftaran Tanah yang dilakukan PPAT dalam rangka terbitnya SHM. Sebagaimana PP No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 39 PP Pendaftaran Tanah menentukan: (1) PPAT menolak untuk membuat akta, jika : a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak di-sampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepada-nya tidak disampaikan : 1) surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan 2) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Per-tanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan per-buatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya ber-isikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau g. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. (2) Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya. (2) Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian Sangat Baik atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.