Sengketa Pengembalian Deposit Sewa Apartemen Akibat Fasilitas Tidak Sesuai dan Pemotongan Biaya Kebersihan

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdr LEO dari JAWA TIMUR terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Bisnis sewa-menyewa properti, kini menjadi salah satu bisnis andalan di sektor properti. Tidak saja kebutuhan properti yang begitu besar dalam pengembangan bisnis sebuah perusahaan, namun juga sewa-menyewa dalam bisnis properti memiliki banyak keuntungan. Agar semua berjalan lancar, ada baiknya kita mengetahui dengan benar kaitan hukum properti dalam hal sewa- menyewa. Setidaknya, dalam KUH Perdata Tentang Sewa Menyewa pada pasal 1548 – 1600 dijelaskan bahwa definisi perjanjian sewa- menyewa adalah terjadinya sebuah perjanjian. Dimana pihak pertama mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya suatu peminjaman dari sebuah barang selama waktu tertentu dengan pembayaran suatu harga yang telah disepakati bersama. Terjadinya transaksi sewa- menyewa, memang harus berdasarkan kesepakatan antara kedua belah pihak. Jika kesepakatan belum terwujud, maka bisa dikatakan perjanjian tersebut belum bisa direalisasikan. Pada akhirnya, muncul hak dan kewajiban dari masing-masing pihak yang melakukan kerjasama. Dalam praktik sewa menyewa rumah terdapat Peraturan Pemerintah No.44/1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik yang memberikan jaminan perlindungan hukum, baik bagi pemilik maupun penyewa rumah. Di dalam PP No. 44/1994 tersebut disebutkan bahwa perjanjian dan peraturan sewa-menyewa hanya sah dilakukan jika ada persetujuan atau ijin pemilik hunian.  Persetujuan ini dapat dibuat dalam bentuk surat/tertulis. Setidaknya, ada tiga klausul yang harus tertera di dalam surat perjanjian  sewa rumah  tersebut, yakni klausul hak dan kewajiban, klausul jangka waktu sewa dan klausul besarnya sewa. Definisi sewa menyewa menurut Pasal 1548  KUH Perdata adalah sebagai berikut: Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. Sewa menyewa, seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian-perjanjian lain pada umumnya adalah suatu perjanjian Konsensuil. Artinya ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokok yaitu barang dan harga. Kewajiban pihak yang satu, menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak yang lain, sedangkan kewajiban pihak yang terakhir ini, membayar sewa. Jadi barang itu diserahkan tidak untuk dimiliki tetapi hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa itu. (Prof. Soebekti S.H. , Hukum Perjanjian (hal. 90) ) Perjanjian Sewa Menyewa yang benar berdasarkan hukum, Mengetahui dasar dari perjanjian sewa merupakan hal terpenting karena kesalahan dalam memahami dan membuat perjanjian sewa tentu akan membuka celah yang akan merugikan salah satu pihak, atau bahkan kedua belah pihak dalam perjanjian. Berdasarkan uraian definisi sewa yang disebutkan di atas, unsur-unsur berikut dapat diambil:  Adanya pihak sewa dan penyewa,  Ada konsensus antara kedua pihak,  Keberadaan objek sewaan, yaitu barang, baik yang bergerak maupun tidak bergerak,  Ada kewajiban pihak yang menyewa untuk menyerahkan kesenangan kepada penyewa suatu benda,  Ada kewajiban penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewa. Mengenai hak dan kewajiban dari pemilik properti, berdasarkan pada pasal 1550 KUH Perdata. Kewajiban pemilik tersebut diantarnya: 1. Menyerahkan properti yang disewakan kepada pihak penyewa. 2. Memelihara properti yang disewakan sedemikian rupa sehingga dapat di pakai dan di pergunakan untuk keperluan yang dimaksud. 3. Memastikan ketentraman, kenyamanan, dan keamanan kepada penyewa properti. Dari 3 hal tersebut diatas, yang menjadi kewajiban pemilik properti, masih terdapat lagi kewajiban yang mesti dipenuhi sebelum pihak penyewa menerima properti yang menjadi haknya. Hal itu sesuai dengan bunyi hukum yang mengatur bahwa pihak sewaan wajib menanggung semua cacat atau kerusakan properti yang disewakan. Meskipun, saat transaksi sewa-menyewa pihak penyewa belum mengetahui kerusakan atau cacat pada properti tersebut. Itu adalah bentuk tanggung jawab yang mesti dilakukan oleh pihak pemilik properti agar pihak penyewa merasa aman, nyaman dan tentram ketika menjalani sewa menyewa tersebut. Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan, sedangkan kewajibannya adalah sebagai berikut (perhatikan Pasal 1551-1552 KUHPerdata) :  Barang yang disewakan harus diserahkan dalam keadaan baik,  Barang yang disewakan harus terus dijaga baik-baik dan yang rusak wajib diperbaiki (apabila hal tersebut menjadi tanggung jawabnya),  Menjamin terhadap penyewa untuk dapat memakai dan menggunakan barang yang disewa dengan aman selama berlaku perjanjian sewa menyewa,  Menanggung segala kekurangan pada benda yang disewakan, yaitu kekurangan-kekurangan yang dapat menghalang-halangi pemakaian benda itu, walaupun ia sejak berlakunya perjanjian itu tidak mengetahui adanya kekurangan atau cacat tersebut. Hak penyewa untuk menggugat pemilik rumah terkait sewa menyewa tersebut timbul jika pemilik rumah melalaikan prestasinya sebagaimana Pasal 1550 KUHPer, yang salah satunya adalah tidak bisa memberikan pihak penyewa kenikmatan yang tenteram atas rumah yang disewanya. Ini karena jika rumah yang dijaminkan tersebut pada akhirnya dieksekusi akibat wanprestasi pemilik rumah terhadap pihak bank, ada kemungkinan penyewa pun akan terganggu. Atas gangguan ini, penyewa dapat menggugat berdasarkan wanprestasi yang diselesaikan secara gugatan perdata. Dalam kasus ini, karena telah ada perjanjian sewa-menyewa sebelumnya, maka jika salah satu pihak ingkar janji (wanprestasi) dengan tidak memenuhi isi perjanjian, maka pihak yang ingkar (dalam hal ini penyewa), dapat digugat secara perdata atas dasar wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata: 5  “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.” Untuk wanprestasi, apabila terjadi perselisihan antara penyewa dan pemilik selalu diselesaikan secara musyawarah dan mufakat terlebih dahulu. Jika tidak berhasil maka lakukan upaya yang dapat Anda dengan mengajukan gugatan atas dasar wanprestasi. Namun sebelumnya, Anda perlu memberikan somasi pada si penyewa tersebut. unsur-Unsur Yang Menyebabkan Terjadinya  Ada perjanjian oleh para pihak yang terhadap sebuah kesepakatan atau perjanjian.  Ada pihak melanggar atau lalai dengan tidak menjalankan isi perjanjian yang sudah disepakati.  Sudah dinyatakan lalai tapi bersikukuh  tidak mau melaksanakan isi perjanjian. Maka dia dinyatakan melakukan wanprestasi Somasi diberikan sebagai peringatan bahwa dia lalai melakukan prestasi/kewajibannya membayar uang sewa, dan untuk itu mengingatkan yang bersangkutan untuk segera memenuhi prestasi atau kewajibannya tersebut. Apabila setelah diberikan somasi ternyata pihak penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya, maka Anda bisa mengajukan gugatan pada Pengadilan Negeri yang wilayahnya meliputi tempat rumah itu berada. Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, ada beberapa hal yang dapat Anda gugat atau tuntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu:  a) Pemenuhan perikatan, artinya Anda bisa menuntut agar penyewa membayar utangnya terhadap anda dan mengembalikan rumah tersebut kepada Anda; b) Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian; c) Ganti kerugian. Ganti kerugian terdiri dari tiga unsur, yaitu biaya, rugi, dan bunga. Biaya adalah segala pengeluaran yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh satu pihak. Rugi adalah kerugian karena kerusakan barang-barang milik kreditur yang diakibatkan oleh kelalaian debitur. Bunga adalah kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau dihitung oleh kreditur; d) Pembatalan perjanjian. Dengan pembatalan perjanjian, kedua belah pihak kembali pada keadaan semula sebelum perjanjian diadakan. Apabila suatu pihak sudah menerima sesuatu dari pihak yang lain, baik itu uang atau barang, harus dikembalikan; e) Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian. Maka dari itu, sebelum melakukan tanda tangan perjanjian sewa lebih baik pahami isinya surat perjanjiannya. Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih Dasar hukum:  KUHPerdata  PP No. 44/1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.