Solusi Balik Nama dan Penjualan Rumah Warisan yang Masih Atas Nama Pemilik Sebelumnya dan Tidak Dapat Ditemukan

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti, S.H., M.H., C.N. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: 1. Bahwa klien tidak menjelaskan apakah jual beli tanah tersebut dilakukan di hadapan PPAT atau tidak. 2. Bahwa jika jual beli rumah antara penjual (yang tidak diketahui keberadaannya tersebut) dengan orang tua klien dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), maka klien bisa mencek Akta Jual Belinya (AJB) kepada PPAT yang membuat AJB tersebut, untuk melihat salinan AJB-nya di mana tercantum nama PPAT, termasuk data dan identitas penjual. Tidak menutup kemungkinan, PPAT tersebut mempunyai informasi terkait dengan transaksi jual beli tanah antara Almarhum orang tua klien dengan Penjual. 3. Bahwa AJB juga merupakan dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah dari pemilik sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik baru. 4. Bahwa Pasal 40 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 24 Tahun 1997 juga menyatakan: (1) selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen- dokumen yang bersangkutan kepada kantor pertanahan untuk didaftar. Sehingga dalam hal ini, apabila memang benar telah terjadi jual-beli tanah dan melalui AJB, maka PPAT mempunyai kewajiban untuk melakukan hal-hal tersebut di atas. 5. Bahwa jika bukan AJB namun isinya hanya surat pengalihan (dan diketahui/disaksikan oleh Lurah Camat), menurut pendapat saya, ada beberapa kemungkinan: a.   Tanah tersebut adalah tanah garapan di atas tanah milik Negara. Jadi yang dialihkan/diserahkan adalah hak garapnya. b.   Tanah tersebut adalah tanah hak sewa dari tuan tanah jaman Belanda. Sehingga yang dialihkan adalah hak sewanya. c.    Tanah (bekas) hak milik adat yang memang belum bersertifikat. Walaupun kemungkinan ini kecil karena biasanya ada surat girik/petok/ketitirnya. 6. Bahwa terhadap tanah yang belum bersertifikat dan instrumen peralihannya hilang, klien dapat menghubungi Kepala Adat/Kepala Desa setempat, untuk menelusuri dan meminta salinannya. 7. Bahwa Pendaftaran hak atas tanah dilakukan dengan menyertakan bukti peralihannya, dalam hal jual beli, dengan bukti asli AJB. Terhadap tanah yang hilang bukti peralihannya dan sudah terjadi lebih dari 20 tahun, dalam hukum pertanahan pendaftaran seperti ini dikenal dengan istilah pembuktian hak lama. Pembuktian hak lama ini diatur dalam Pasal 24 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah beserta penjelasannya sebagai berikut: (1) Untuk keperluan pendaftaran hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya. Penjelasan: Bukti kepemilikan itu, pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA (24 September 1960), dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak. Alat-alat bukti tertulis yang dimaksud, dapat berupa: a.    …; b.    …; c.    …; d.    …; e.    …; f.   akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; (2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana di maksud dalam ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat: a.    penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya. b.    Penguasaan tersebut, baik sebelum maupun selama pengumuman, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26, tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya. 8. Bahwa berdasarkan Pasal 24 ayat (1) dan (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tersebut, diatur bahwa jika untuk pendaftaran hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama, maka salah satu buktinya adalah akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini dan menurut ayat (2) nya yaitu dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana di maksud dalam ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya dengan syarat tertentu. Hal ini membuktikan bahwa jika ada pernyataan secara tertulis bahwa klien menguasai secara fisik dengan itikad baik tanah tersebut selama 20 tahun, maka hal ini bisa dijadikan salah satu bukti untuk mengurus pensertipikatan tanah. 9. Bahwa setiap ada kematian, yang harus dilakukan adalah membuat Surat Keterangan Waris. Dari surat tersebut diketahui siapa saja ahli waris yang berhak mewarisi harta peninggalan pewaris. Surat Keterangan Waris ini dapat dipakai untuk segala urusan yang berhubungan dengan harta peninggalan pewaris dan urusan-urusan lainnya yang membutuhkan kejelasan mengenai siapa ahli waris dari pewaris. Untuk WNI pribumi, Surat Keterangan Waris dapat dibuat di bawah tangan, dengan sepengetahuan lurah dan camat. Sedangkan untuk WNI keturunan, Surat Keterangan Waris dibuat oleh Notaris. 10. Berdasarkan hal tersebut di atas, klien dapat langsung mengurusnya ke kantor pertanahan setempat atau meminta bantuan PPAT yang wilayah kerjanya mencakup letak tanah, untuk proses pensertipikatan ini.  Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.