Status PBB Balik Nama dan Proses AJB serta Pemecahan Sertifikat Tanah untuk Sertifikat Atas Nama Pembeli

Dijawab oleh: Jawardi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional. Yang kami pahami dari pertanyaan saudara adalah sebagai berikut: 1. Ibu saudara membeli 1 (satu) bidang tanah. tetapi sertifikatnya belum dipecah, 2. PBB nya sudah balik nama atas nama ibu saudara. 3. Pertanyaan saudara apakah benar kalo PBB nya sudah diterbitkan dan sudah dibalik nama, AJB nya juga sudaha diterbitkan BPN?. 4. Bagai mana ya cara untuk mengurusnya agar ibu saudara bisa memiliki identitas tempat tinggal yg asli /sertifikat asli atas nama ibu saudara Setelah kami memahami pertanyaan yang saudara sampaikan dapat kami berikan penjelasan sebagai berikut : Untuk menjawab pertanyaan Saudara, kami akan menjelaskan terlebih dahulu apa yang dimaksud PBB dan AJB ? PBB suatu akronim yang diambil dari ketentuan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) orang sering menggunakan istilah pendek dengan sebutan PBB saja yaitu dokumen yang melekat pada suatu objek berupa benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan, yang berfungsi sebagai penanda sahnya secara hukum objek tersebut di mata hukum. SPPT-PBB manjadi domainnya Kantor Pelayan Pajak (KPP), tapi saat ini pengelolaan sudah dilimpahkan ke Pemerintah Daerah masing-masing, sebagai tindak lanjut kebijakan otonomi daerah dan desentralisasi fiskal Berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. SPPT diatur dalam Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). SPPT merupakan dokumen yang berisi besarnya utang atas Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dilunasi oleh Wajib Pajak pada waktu yang telah ditentukan. Di dalam SPPT hanya menentukan bahwa atas objek pajak tersebut dibebankan hutang yang harus dibayarkan oleh subjeknya. SPPT PBB bukan merupakan bukti kepemilikan objek pajak, dan karenanya sering kita temukan adanya nama yang tercantum di sertifikat berbeda dengan nama yang tercantum dalam SPPT PBB, hal ini bisa terjadi karena pemilik tidak melakukan balik nama SPPT PBB setelah dilakukannya peralihan hak atau balik nama sertifikat atas tanah dan bangunan tersebut. AJB adalah suatu dokumen surat keterangan jual beli yang dibuat dihadapan notaris sebagai tanda sahnya perjanjian jual beli. Berkaitan dengan pertanyaan saudara apakah benar kalo PBB nya sudah diterbitkan dan sudah dibalik nama, AJB nya juga sudaha diterbitkan BPN?, Tentu jawabannya adalah tidak benar karena masing-masing dokumen ini dikeluarkan oleh insatnsi yang berbeda. PBB adalah domainnya Direktorat Jenderal Pajak sedangkan AJB adalah domainnya Notaris bukan domainnya BPN. Yang dikeluarkan oleh BPN adalah sertifikat. Sertifikat dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui kantor pertanahan masing-masing wilayah. Biasanya sertifikat dicetak dua rangkap, yang satu rangkap disimpan di kantor BPN sebagai buku tanah dan satunya dipegang masyarakat sebagai tanda bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan. Dari penjelasan tersebut diatas dapat dipahami bahwa yang merupakan tanda bukti hak atas tanah dan bangunan yang sah adalah sertifikat, oleh karenanya supaya adanya bukti kepemilikan yang sah dan kuat sesuai dengan pertanyaan saudara maka solusinya adalah ibu saudara segera mengurus sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sesuai dengan pertanyaan saudara selanjutnya yaitu bagaimana cara untuk mengurusnya agar ibu saudara bisa memiliki identitas tempat tinggal yg asli /sertifikat asli atas nama ibu saudara adalah sebagai berikut: Dibawah ini kami jelaskan langkah-langkah apa yang harus dilakukan ketika seseorang akan melakukan pengurusan Sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional: Sesuai Perkaban Nomor 1 tahun 2010 untuk melakukan pendaftaran tanah harus memenuhi syarat yang ditentukan, yaitu sebelum pergi kekantor BPN pastikan terlebih dahulu pengurusan yang dilakuan di kantor kelurahan/Desa (memastikan terlebih dahulu kepemilikan buku tanah). Buku tanah adalah dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran yang sudah ada haknya (PP No 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Setelah selesai pengurusan di Kelurahan/Desa saudara pergi mendaftar ke kantor pertanahan. 1. Mengurus di Kelurahan/Desa. Ada beberapa surat keterangan yang perlu dipersiapkan dalam pengurusan sertifikat untuk tanah girik (leter C). antara lain: a. Surat Keterangan Tidak Sengketa. Saudara perlu memastikan bahwa tanah yang diurus bukan merupakan tanah sengketa. Hal ini merujuk pada pemohon sebagai pemilik yang sah. Sebagai buktinya, dalam surat keterangan tidak sengketa perlu mencantumkan tanda tangan saksi-saksi yang dapat dipercaya. Saksi-saksi tersebut adalah pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) setempat. Hal tersebut dilakukan karena mereka adalah kalangan tokoh masyarakat yang mengetahui sejarah penguasaan tanah yang dimohonkan. Namun, jika suatu tempat tidak terdapat RT dan RW seperti beberapa daerah, saksi bisa didapat dari tokoh adat setempat. b. Surat Keterangan Riwayat Tanah Berikutnya, saudara perlu membuat Surat Keterangan Riwayat Tanah. Fungsinya, untuk menerangkan secara tertulis riwayat penguasaan tanah awal mulai pencatatan di kelurahan/desa sampai dengan penguasaan sekarang ini. Termasuk pula di dalamnya proses peralihan berupa peralihan sebagian atau keseluruhan. Biasanya, tanah girik awalnya sangat luas kemudian dijual atau dialihkan sebagian. c. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik ini mencantumkan tanggal perolehan atau penguasaan tanah. 2. Mengurus di Kantor Pertanahan Setelah mengurus dokumen di kelurahan/Desa setempat, saudara dapat melanjutkan ke kantor pertanahan dengan menyiapkan beberapa kelengkapan data seperti : Fotokopi KTP pemohon, Fotokopi Kartu Keluarga pemohon, Membawa bukti perolehan tanah, Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir, Fotokopi NPWP, Pernyataan tanah tidak sengketa (seperti yang diatur dalam Perkaban No 1 tahun 2010) Tahapan (mekanisme) pembuatan sertifikat tanah adalah sebagai berikut: Tahap pertama, sudara datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional di wilayah tempat pemohon tinggal. Kemudian datang ke loket pelayanan membawa berkas-berkas yang telah disiapkan. Di sana saudara tinggal mengisi formulir pendaftaran pembuatan sertifikat tanah dan menyerahkan berkas identitas pemohon. Kemudian saudara pergi ke loket pembayaran untuk membayar biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah. Proses pengukuran dilakukan oleh petugas BPN, dalam proses ini pemohon harus mendampingi atau menunjuk kuasa. Kemudian proses akan dilanjutkan dengan penerbitan surat keputusan kantor pertanahan lalu dilanjutkan dengan penerbitan surat keputusan kanwil dan penerbitan Surat Keputusan BPN RI. Kemudian saudara diwajibkan untuk membayar pendaftaran SK Hak, setelah membayar kemudian saudara sudah bisa mendapatkan sertifikat tanah. Untuk biaya diatur dalam Peraturan Pemerintah No 13 Tahun 2010, pemohon bisa mengaksesnya melalui website : www.bpn.go.id Menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat ialah surat tanda bukti hak atas tanah dan bangunan. Sertifikat sendiri dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) lewat kantor pertanahan masing-masing wilayah. Demikian jawaban dari kami atas pertanyaan saudara ke Badan Pembinaan Hukum Nasional, Semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.