Pengaturan pelunasan dan penahanan sertifikat dalam PJB jual beli rumah dengan proses penurunan status SHM ke HGB dan pemecahan sertifikat oleh pembeli PT

Dijawab oleh: Ardhi Yudha, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara/i Erste Pada dasarnya permasalahan anda adalah permasalahan jual beli rumah dengan status HGB yang diawali dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), yang mana rumah tersebut akan di jual ke pembeli. Dari informasi tersebut, diasumsikan bahwa yang menjadi obyek jual beli rumah HGB tersebut adalah rumah KPR dari pengembang (developer). Karena jual beli rumah anda dengan status HGB yang diawali dengan PPJB, maka pertama-tama harus diketahui bahwa PPJB adalah bersifat sementara sebelum pembuatan AJB secara resmi dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris. Biasanya PPJB ini dibuat dibawah tangan disebabkan oleh suatu sebab tertentu seperti pembayaran rumah belum lunas dan lain-lain. Pada PPJB ini memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, besar uang muka, kapan waktu pelunasan, hingga kapan dibuatnya AJB. Dalam praktiknya, penjualan atas unit rumah yang masih terikat dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian pengalihan hak. Yang dimaksud dengan perjanjian pengalihan hak tersebut adalah perjanjian untuk mengalihkan PPJB dari penjual kepada pembeli. Dengan adanya perjanjian tersebut, maka pihak pembeli akan menggantikan posisi penjual dalam di PPJB atas pembelian rumah dari pengembang (developer) perumahan. Sehingga, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) akan dapat dilakukan langsung oleh pembeli dengan pengembang (developer). Namun, harap diperhatikan bahwa untuk melakukan pengalihan PPJB biasanya wajib memenuhi syarat- syarat tertentu yang diatur dalam PPJB itu sendiri. Oleh karena itu, sebaiknya anda terlebih dahulu mengkaji ketentuan di dalam PPJB yang mengatur tentang pengalihan PPJB kepada pihak ketiga. Sebagai contoh, dalam praktiknya untuk mengalihkan PPJB, maka diperlukan suatu persetujuan dari pengembang (developer) atas pengalihan tersebut, yang disertai dengan kewajiban untuk membayar biaya administrasi. Memang dalam proses jual beli rumah/tanah/properti ada tahap-tahap yang harus dilalui baik oleh penjual maupun pembeli sesuai dengan peraturan dan kesepakatan kedua belah pihak terkait di bidang pertanahan, seperti diawali dari PPJB ke PJB kemudian ke AJB. Sepanjang yang diketahui pada dasarnya mekanisme kapan pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli diatur di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Untuk hal tersebut, kami berasumsi bahwa antara Anda dengan developer (pengembang) telah melaksanakan PPJB, dan jual beli rumah/properti yang anda maksud di sini adalah jual beli rumah. Memang dalam praktiknya, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) dilaksanakan apabila si pembeli telah melunasi seluruh harga pembelian atas rumah/properti yang dibelinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan AJB di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera”), yang menyatakan bahwa AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal : a) bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni; b) pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, serta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait; dan c) proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah telah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual. Salah satu instrumen jual beli rumah/properti, yaitu dengan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) sebagai pengikat, sebagai tanda jadi transaksi jual beli tersebut, sambil menunggu yang belum beres. Belum terpenuhinya persyaratan untuk Akta Jual Beli, bisa jadi karena pembayaran belum lunas/dicicil, sertifikat masih dalam proses pemecahan atau proses lainnya, belum mampu membayar pajak, atau kondisi lainnya yang legal. Akta Pengikatan Jual Beli dibuat dengan 2 (dua) versi, yaitu: 1. Akta Pengikatan jual beli yang baru merupakan janji-janji karena biasanya harganya belum lunas (biasa disebut sebagai: PJB Belum Lunas). 2. Akta Pengikatan Jual beli yang pembayarannya sudah dilakukan secara LUNAS, namun belum bisa dilaksanakan pembuatan akta jual belinya di hadapan PPAT yang berwenang, karena masih ada proses yang belum selesai, misalnya: masih sedang dalam proses pemecahan sertifikat, masih sedang dalam proses penggabungan dan berbagai alasan lain yang menyebabkan Akta Jual Beli belum bisa dibuat (biasa disebut sebagai: PJB Lunas). Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclamer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : 1. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera”). Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.