Perubahan Sepihak Jadwal Pembangunan dan Serah Terima dalam PPJB Apartemen serta Pembatalan Pembelian dan Pengembalian DP

Dijawab oleh: Ardhi Yudha, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaannya saudara Killa terkait dengan Jual Beli. Kami berasumsi bahwa penjual merupakan developer dan bukanlah penjual perorangan. Selain itu, kami juga mengasumsikan bahwa di antara penjual dan pembeli telah menandatangani Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Untuk menjawab pertanyaan saudara, kami akan berpedoman dengan  Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah  (“Permen PUPR 11/2019”). Adapun dalam PPJB, paling sedikit memuat: a. identitas para pihak; b. uraian objek PPJB; c. harga Rumah dan tata cara pembayaran; d. jaminan pelaku pembangunan; e. hak dan kewajiban para pihak; f. waktu serah terima bangunan; g. pemeliharaan bangunan; h. penggunaan bangunan; i. pengalihan hak; j. pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan k. penyelesaian sengketa.   Dalam hal pembatalan pembelian setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan ke pembeli. Namun jika pembatalan pembelian setelah penadatangan PPJB karena kelalaian pembeli, maka : a. jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10% dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan; atau b. jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% dari harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi.   Sehingga menjawab pertanyaan saudara, bila PPJB hendak dibatalkan karena kelalaian developer sebagai pelaku pembangunan, seluruh pembayaran cicilan DP 20% dari harga transaksi yang telah diterima harus dikembalikan ke pembeli. Sedangkan jika pembatalan PPJB karena kelalaian pembeli dan telah membayar 20% dari harga transaksi, maka saudara berhak memotong 10% dari harga transaksi dan sisanya dikembalikan ke pembeli. Lebih lanjut, kami akan menjelaskan ketentuan-ketentuan yang telah diatur dalam PPJB, terutama mengenai ketentuan pembatalan PPJB, bagaimana mekanisme dan akibat hukum dari pembatalan tersebut, juga ketentuan mengenai penyelesaian sengketa. Hal ini mengingat Angka 11 huruf a Lampiran Permen PUPR 11/2019, yang berbunyi : “Pembatalan PPJB hanya dapat dilakukan sesuai ketentuan yang mengatur mengenai syarat pembatalan dalam PPJB yang disepakati oleh pembeli dan pelaku pembangunan”. Mengenai ketentuan pembatalan yang tercantum dalam PPJB, kami mengambil referensi Jurnal Jurisprudentie Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar yang berjudul  Konsekuensi Hukum Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Praktek Jual Beli Properti di Makassar  oleh Muh Taufiq Amin. Terdapat berbagai kemungkinan pengaturan tentang pembatalan yang diatur dalam perjanjian, sebagai berikut (hal. 261-262): a. Penyebutan alasan pemutusan perjanjian Seringkali dalam perjanjian diperinci alasan-alasan pemutusan perjanjian, sehingga tidak semua wanprestasi dapat menyebabkan putusnya perjanjian, tetapi hanya wanprestasi yang disebutkan dalam perjanjian saja. b. Perjanjian dapat diputus dengan sepakat kedua belah pihak Kadang-kadang disebutkan dalam perjanjian hanya dapat diputuskan jika disetujui oleh kedua belah pihak. Ini hanya sebagai penegasan, karena tanpa penyebutan itu, demi hukum, perjanjian dapat diterminasi jika disetujui oleh kedua belah pihak. c. Penyampingan Pasal 1266  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata  (“KUHPerdata”) Sangat sering disebutkan di perjanjian, jika ingin memutuskan perjanjian, para pihak tidak perlu harus menempuh prosedur pengadilan, tetapi dapat diputuskan langsung oleh para pihak. Dengan ini, Pasal 1266 KUHPerdata harus dinyatakan dengan tegas dikesampingkan berlakunya, karena pasal itu mengatur bahwa setiap pemutusan perjanjian harus dilakukan lewat pengadilan. d. Tata cara pemutusan perjanjian Biasanya diatur juga sebelum pemutusan perjanjian, harus terlebih dahulu diperingatkan pihak yang tidak memenuhi prestasinya untuk melaksanakan kewajibannya. Peringatan ini bisa dilakukan 2 atau 3 kali. Bila peringatan masih tidak diindahkan, maka salah satu pihak dapat langsung memutuskan perjanjian. Penulisan kewajiban memberi peringatan seperti ini sejalan dengan prinsip ingebrekestelling, yakni pemberian “akta lalai” menurut Pasal 1238 KUHPerdata. Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclamer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Hal. 5 dari 5 Dasar Hukum : 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ; 2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.