Legalitas Jual Beli Tanah Milik Orang Tua yang Masih Hidup dan Kebutuhan Persetujuan Ahli Waris Lainnya

Dijawab Oleh : Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudara Teguh, di Kalimantan Barat. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Prinsip Jual Beli Tanah: Pada prinsipnya, jual beli tanah yang terjadi antara ayah dengan anaknya tidak berbeda dengan jual beli (tanah) pada umumnya. Tidak ada peraturan perundang-undangan yang melarang jual beli tanah antara orang tua dengan anak(-anaknya). Berbeda halnya dengan jual beli antara suami-istri yang tidak diperbolehkan berdasarkan Pasal 1467 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”). Dimana, Antara suami istri tidak dapat terjadi jual beli, kecuali dalam tiga hal berikut: 1. jika seorang suami atau istri menyerahkan barang-barang kepada istri atau suaminya, yang telah dipisahkan oleh Pengadilan, untuk memenuhi hak istri atau suaminya itu menurut hukum; 2. jika penyerahan dilakukan oleh seorang suami kepada istrinya berdasarkan alasan yang sah, misalnya untuk mengembalikan barang si istri yang telah dijual atau uang si istri, sekedar barang atau uang tersebut dikecualikan dari persatuan; 3. jika istri menyerahkan barang kepada suaminya untuk melunasi jumlah uang yang telah ia janjikan kepada suaminya itu sebagai harta perkawinan, sekedar barang itu dikecualikan dari persatuan. Namun ketiga hal ini tidak mengurangi hak para ahli waris pihak-pihak yang melakukan perbuatan, bila salah satu pihak telah memperoleh keuntungan secara tidak langsung. Namun yang perlu diperhatikan adalah dari segi hukum waris, yaitu apakah anda memiliki saudara lainnya yang berhak atas tanah tersebut atau tidak?. Apakah harta warisan termasuk tanah menyangkut harta waris dari si pewaris (orang tua) kepada saudara lainnya sudah dipecah sesuai hukum waris dan berjalan dengan baik dan tidak ada masalah lagi. Jika hal itu sudah berjalan, artinya tanah yang akan anda beli tersebut tidak ada sangkut paut dengan ahli waris lainnya, maka kiranya rencana anda tersebut dapat dilakukan. Jika belum maka tetap diperlukan kesepakatan/persetujuan ahli waris lainnya karena mereka juka memiliki hak yang sama yang tidak dapat di abaikan. Karena mereka juga memiliki bagian hak mutlak “legitime portie” yang tidak dapat di abaikan. Pasal 913 KUHPerdata, yaitu “legitime portie atau bagian warisan menurut undang-undang ialah bagian dan harta benda yang harus diberikan kepada para ahli waris dalam garis lurus menurut undang-undang, yang terhadapnya orang yang meninggal dunia tidak boleh menetapkan sesuatu, baik sebagai hibah antara orang-orang yang masih hidup, maupun sebagai wasiat.” Dalam Kompilasi Hukum Islam (KHI), bagi orang beragama Islam maka berlaku Pasal 171 sampai dengan 193 KHI mengenai tata cara pembagian harta warisan. Jika semua hal itu sudah beres, maka rencana baru dapat dilakukan. Namun untuk menjamin kepastian hukum, maka rencana tersebut hendaknya dilakukan sesuai hukum pertanahan mengenai pemindahan hak atas tanah yang harus dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang dalam hal ini adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Mengingat rumah/tanah/bangunan sebagai benda tidak bergerak adalah berlainan dengan benda bergerak cara peralihan haknya. Pemindahan hak milik atas rumah/tanah/bangunan kepada orang lain harus dilakukan melalui perbuatan hukum berupa penyerahan (“juridische levering”) yang dibuatkan surat penyerahannya (“akte van transport”) yang dikutip dari daftar eigendom. Pemindahan Hak Atas Tanah: Pada hukum pertanahan, dokumen peralihan hak atas tanah sangat penting sebagai bukti adanya peralihan hak tersebut. Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”), mengatur: “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”. Jadi jika hanya menggunakan kwitansi pada jual beli rumah tersebut, sepertinya belum cukup dan masih lemah dari segi pembuktian hukum jika dikemudian hari terjadi sengketa. Untuk menguatkan kwitasi sebagai tanda jadi uang muka maka dibutuhkan apa yang dinamakan Pengikatan Jual Beli Tanah (PPJB). PPAT-lah yang akan membuatkan surat perjanjian jual beli tanah antara anda dengan bapak. Yang mana tentu PPAT akan mengatur segala sesuatunya sampai terbitnya sertifikat. Menjawab Pertanyaan Anda: Saya ingin membeli sebidang tanah milik bapak saya yang masih hidup dengan oroses jual beli seperti biasa tanpa proses hibah.. apakah bisa dan apakah legal dan apakah syarat y peelu persetujuan anak yg lain atau cukup ibu saya saja.?. Bisa dan legal, asal hal-hal yang menyangkut hak-hak ahli waris lainnya sudah selesai. Jika sudah tidak ada masalah lagi dengan ahli waris lainnya, maka anda tinggal pergi kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dilakukan pemindahan hak atas tanah milik bapak kepada anda. Namun mugkin untuk menjaga hubungan silaturahmi dengan sesama saudara lainnya. Maka kiranya sesuai kearifan lokal nampaknya perlu juga berkomunikasi dengan saudara lainnya agar segala sesuatu berjalan lancar. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian Sangat Baik atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.