Prosedur Pembuatan PBB dan Balik Nama Sertifikat Setelah Pembelian Rumah yang Hanya Memiliki AJB PPAT

Dijawab oleh: HERI SETIAWAN, S.H., M.H. (PENYULUH HUKUM AHLI MADYA) Pertama-tama kami ucapkan terima kasih atas pertanyaan yang Saudara sampaikan, selanjutnya terkait pertanyaan yang pada intinya bagaimana status jual beli tanah hanya dengan akta jual beli yang tidak ada PBB atau tidak lengkap, apakah nantinya untuk mengurus balik nama sertifikat tanah akan mendapat kesulitan, berikut kami jelaskan : Perlu diketahui bahwa dalam jual beli rumah/tanah, perbuatan hukum jual beli tersebut dilakukan dengan dibuatnya akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pasal 95 ayat (1) huruf a Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”). Akta PPAT tersebut adalah bukti adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut. Adapun prosedur jual beli tanah yang harus ditempuh dalam pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan adalah sebagai berikut: 1. Akta Jual Beli (AJB) Bilamana sudah tercapai kesepakatan mengenai harga tanah termasuk didalamnya cara pembayaran dan siapa yang menangung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) antara pihak penjual dan pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT untuk membuat akta jual beli tanah. 2. Persyaratan Akta Jual Beli (AJB) Hal-hal yang diperlukan dalam membuat Akta Jual Beli tanah di kantor PPAT adalah sebagai berikut: Syarat-syarat yang harus dibawa penjual: a). Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual; b). Kartu Tanda Penduduk; c). Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh tahun terakhir; d). Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga. Syarat-syarat yang harus dibawa oleh Calon Pembeli: a). Kartu Tanda Penduduk b). Kartu Keluarga c). Proses pembuatan AJB di Kantor PPAT Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses jual beli: 1. Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertipikat termaksud di kantor Pertanahan untuk mengetahui status sertifikat saat ini seperti keasliannya, apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut; 2. Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka PPAT akan menolak pembuatan AJB atas tanah tersebut; 3. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum; 4. Penjual diharuskan membayar Pajak Penghasilan (Pph) sedangkan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan anggunan (BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%. Untuk menjawab pertanyaan Saudara terkait jual beli tanah yang belum lengkap sesuai uraian diatas, sebaiknya saudara menghubungi kembali pejabat pembuat akta tanah sebelumnya untuk dilengkapi syarat jual beli tanah dimaksud. Demikian yang dapat kami sampaikan, (Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum ini semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis yang kami laksanakan). Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian Sangat Baik atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.