Legalitas Pemblokiran Akses Masuk Apartemen oleh Pengelola terhadap Pemilik yang Menunggak Service Charge Tanpa Pemberitahuan

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdr. Gilbert Jeremy dari DKI JAKARTA terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Syarat sewa apartemen adalah mematuhi peraturan yang berlaku, baik yang ditetapkan bersama pemilik maupun peraturan yang dibuat oleh pengelola apartemen. anda tentunya pernah membuat perikatan/perjanjian seperti  surat perjanjian sewa apartemen . Aturan-aturan sewa-menyewa antara sang pemilik dengan pihak ketiga (penyewa) di buat untuk melindungi bukan hanya untuk kepentingan pemilik apartemen saja, namun juga untuk kepentingan-kepentingan para pemilik unit apartemen yang lainnya. Karena seperti yang telah diketahui, tinggal di apartemen itu banyak menggunakan fasilitas umum atau bersama (bagian, benda, dan tanah bersama) yang dimiliki setiap pemilik unit  apartemen  secara proporsional. Kenyamanan yang diperoleh merupakan perwujudan atas saling pengertian dan kerjasama antar penghuni karena menghuni didalam satu bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama. Untuk itu Secara keseluruhan  apa yang saya jelaskan diatas  diatur di dalam : – Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun; – Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun; – Anggaran Dasar Perhimpunan Penghuni (PP), yang mengatur susunan organisasi PP, fungsi, tugas pokok, serta hak dan kewajiban anggota PP; – Anggaran Rumah Tangga PP, mengatur mekanisme kerja organisasi dan tata tertib pengelolaan (House Rule); – Tata tertib pengelolaan (House Rule), yang mengatur tentang tata cara perilaku penghuni terhadap pemanfaatan benda dan bagian bersama (common area) berikut fasilitasnya termasuk larangan-larangan perilaku penghuni. Aturan yang di buat dalam proses sewa-menyewa unit apartemen adalah sebagai tindakan preventif terhadap setiap masalah yang mungkin akan timbul di kemudian hari. Oleh karena itu, sebagian besar pengelola apartemen akan turut memasukkan atau mengatur klausul sewa menyewa ini dalam sebuah Tata Tertib, sanksi & Peraturan Kerumah tanggaan apartemennya, atau house rule. Dalam Pasal 1548 KUH Perdata sewa menyewa merupakan suatu persetujuan di mana suatu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga yang disanggupi. Penyewa harus menepati 2 kewajiban utama, yaitu: 1. memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan; 2. membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan. Dasar hukum dalam bentuk Surat perjanjian sewa ini mampu melindungi hak- hak kedua pihak, baik pemilik apartemen maupun penyewanya. Kalau kamu ingin menyewa unit apartemen dari pihak lain, maka kamu harus membuat surat perjanjian ini. Begitu pula kalau kamu memiliki unit apartemen yang akan disewakan kepada pihak lain. Sebenarnya, cara membuat surat perjanjian sewa apartemen cukup mudah. surat perjanjian yang sah, mengikat, dan memiliki hak hukum yang sama, maka anda harus perhatikan betul-betul segala hal yang termuat dalam surat perjanjian tersebut. Saat kamu harus menandatangani surat perjanjian sewa apartemen, kamu harus pastikan poin wajib yang tertera dalam surat perjanjian tersebut benar dan lengkap. Ketika menandatangani kontrak untuk menyewa apartemen, tandanya anda setuju untuk mematuhi ketentuan perjanjian itu. Selama ketentuan sewa tersebut sah dan tidak dilarang oleh UU, kamu harus mengikutinya. Beberapa cakupan dalam surat perjanjian sewa apartemen antara lain:  Lamanya waktu sewa (bulan/tahun)  Penggunaan properti apartemen  Aturan untuk uang jaminan  Jumlah uang sewa yang harus dibayarkan  Prosedur untuk membayar sewa  Ketentuan jika tidak membayar sewa atau keterlambatan pembayaran sewa  Persyaratan pindah Wanprestasi Akibat Lalai Memenuhi Kewajiban Jika penyewa tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar sewa, Anda dapat menuntut pembayaran sewa disertai bunga kepada penyewa atas wanprestasi sebagaimana diterangkan Pasal 1243 KUH Perdata yang berbunyi: Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan. Terkait hak konsumen pada Pasal 4 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK), hak konsumen adalah: a) Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa; b) hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan; c) hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa; d) hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan; e) hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut; f) hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen; g) hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; h) hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya; Dari pasal di atas, hak Anda dalam kasus ini adalah mendapatkan advokasi, perlindungan dan upaya penyelesaian perlindungan konsumen secara patut. Jadi, Anda berhak untuk meminta agar masalah ini diselesaikan di luar pengadilan, yaitu melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK).  Pemberian pernyataan lalai tersebut berdasarkan Pasal 1238 KUH Perdata yang menegaskan bahwa debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau dengan akta sejenis itu atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Dengan pernyataan lalai tersebut merupakan suatu peringatan/somasi dari pihak pengelola apartemen kepada pihak penyewa seperti surat peringatn ke-1,ke-2 baru menjatuhkan sanksi, tidak bisa secara tiba-tiba langsung menjatuhkan sanksi seperti yang anda sampaikan dengan memblokir secara sepihak kepada anda. Selain aturan dan Tata tertib diatas terdapat 3 (tiga) hal yang patut diketahui oleh setiap penghuni apartemen yaitu: 1. Hak-hak penghuni selain penggunaan unit apartemennya juga berhak: –   Menjadi anggota Perhimpunan Penghuni; –   Mempunyai Hak Suara dalam setiap Rapat Umum Anggota; –   Menikmati semua fasilitas/sarana sesuai dengan tata tertib pengelolaan atau menggunakan, sebagai wujud penggunaan hak atas benda dan bagian bersama 2. Kewajiban-kewajiban penghuni, yaitu: – membayar biaya pengelolaan (service charge & sinking fund); –  mematuhi atau menjalankan seluruh aturan/ ketentuan-ketentuan meliputi, AD/ART PP dan tata tertib pengelolaan serta petunjuk/pedoman tehnis lainnya; 3. Prosedur yaitu segala tata cara atau mekanisme yang mengatur bagaimana menjalankan hak & kewajiban tersebut. Penjelasan diatas merupakan gambaran secara umum dan singkat atas aturan-aturan yang wajib dipahami secara mendasar oleh Pemilik Apartemen. Masing-masing jenis apartemen mempunyai aturan yang beraneka ragam, semakin kompleks jenis apartemennya maka semakin lengkap pula aturannya, Mengingat pesatnya pembangunan Apartemen di Indonesia dengan jenis apartemen yang beragam. Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih Dasar hukum:  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;  Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun;  Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun;  UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan konsumen  Anggaran Dasar Perhimpunan Penghuni (PP), yang mengatur susunan organisasi PP, fungsi, tugas pokok, serta hak dan kewajiban anggota PP;  Anggaran Rumah Tangga PP, mengatur mekanisme kerja organisasi dan tata tertib pengelolaan (House Rule);  Tata tertib pengelolaan (House Rule), yang mengatur tentang tata cara perilaku penghuni terhadap pemanfaatan benda dan bagian bersama (common area) berikut fasilitasnya termasuk larangan-larangan perilaku penghuni. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.