Kemungkinan Pengalihan Hak Jual Beli Rumah KPR yang Sertifikatnya Masih Atas Nama Developer kepada Pembeli Baru sebelum Balik Nama Ahli Waris Selesai

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: Bahwa terkait pertanyaan klien, apakah klien bisa meminta developer untuk mengalihkan hak jual beli ke pihak calon pembeli baru yg mana hal ini untuk mempersingkat proses dari pada harus menunggu sertifikat atas nama klien selesai. Maka perlu dijelaskan terlebih dahulu sebagai berikut: 1. Bahwa dari keterangan klien, sertipikat tersebut sudah dipecah dari sertipikat induk tetapi masih atas nama developer dan sedang diurus untuk dibuat Akta Jual Belinya (AJB) nya dan proses balik nama sertipikat ke atas nama klien sebagai waris. 2. Bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) yang berkaitan dengan proses peralihan hak atas tanah tidak diatur secara spesifik dalam peraturan perundang-undangan. Adapun salah satu peraturan yang telah menggunakan istilah PPJB adalah  Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman  (PP No 14 Thn 2016) dan aturan perubahannya. Ketentuan Pasal 1 angka 10 dan angka 11  Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman  menyatakan sebagai berikut: Pasal 1 Angka 10 Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli. Pasal 1 Angka 11 Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris. 3. Bahwa mengacu pada ketentuan hukum yang terkandung dalam pasal di atas, maka secara umum dapatlah dipahami bahwa PPJB merupakan kesepakatan awal antara calon penjual dengan calon pembeli yang memperjanjikan akan dilakukannya transaksi jual beli atas suatu benda, pada umumnya benda tidak bergerak termasuk tanah. 4. Bahwa PPJB bertujuan untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli, dan pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan para pihak. 5. Bahwa meskipun pada prinsipnya PPJB tidak mengakibatkan beralihnya hak kepemilikan, namun jika mengacu pada  Surat Edaran Ketua Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan  (hal. 7), peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik. 6. Bahwa biasanya PPJB dilakukan karena tanah yang akan menjadi obyek jual beli belum dapat dialihkan seketika itu karena alasan tertentu, misalnya saja karena tanahnya masih dalam agunan atau masih menunggu proses pemecahan sertipikat, dan lain-lain. Tetapi dalam kasus klien ini sebetulnya tanah tersebut sudah selesai proses pemecahan sertipikatnya, hanya masih menunggu AJB dan proses balik nama ke atas nama klien sebagai ahli waris, sehingga menurut kami, disarankan kepada klien, untuk tetap menunggu proses pengurusan AJB dan balik nama ke atas nama klien terlebih dahulu sampai selesai, baru kemudian dilakukan proses jual beli selanjutnya antara klien sebagai penjual dengan pihak pembeli, karena harus ada dasar peralihan hak terlebih dahulu dari developer kepada klien sebagai ahli waris dari almarhum suami klien yang dibuktikan dengan surat keterangan ahli waris dan Akta Jual Belinya (AJB), baru kemudian dilakukan jual beli dari klien kepada calon pembeli yang baru. 7. Karena menurut ketentuan Pasal 37 ayat (1)  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah  (PP No 24 Thn 1997) menyebutkan: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Adapun PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Jadi dari ketentuan di atas, dapat disimpulkan bahwa yang diakui secara tegas sebagai salah satu cara peralihan hak atas tanah adalah adanya Akta Jual Beli (AJB). Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman 2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 3. Surat Edaran Ketua Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.