Keabsahan Penghapusan Sepihak Denda Keterlambatan Serah Terima Rumah oleh Developer dengan Alasan Pandemi dan PSBB

Dijawab oleh: Leny Ferina, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima Kasih, kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara: Pandemi Covid-19 adalah bencana yang melanda masyarakat, Dunia Pemerintah Indonesia telah menetapkan Covid-19 sebagai jenis penyakit yang menimbulkan kedaruratan kesehatan masyarakat. Oleh karena itu, dalam rangka menghambat penyebaran COVID-19, Pemerintah telah mengambil dengan menetapkan pandemi Covid-19 sebagai bencana nasional dan mengimbau masyarakat untuk melakukan Social Distancing, Physical Distancing serta bekerja, belajar, beribadah dari rumah. Imbauan Pemerintah ini diikuti dengan dikeluarkannya sejumlah payung hukum diantaranya, Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2020 tentang PSBB Dalam Rangka Percepatan Penanganan Covid-19, Keputusan Presiden Nomor 11 Tahun 2020 tentang Penetapan Kedaruratan Kesehatan Masyarakat Covid-19, Peraturan Menteri Kesehatan Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2020 tentang Pedoman PSBB Dalam Rangka Percepatan Penanganan Covid-19. Terakhir, melalui Keputusan Presiden Nomor 12 Tahun 2020 tentang Penetapan Bencana Non Alam Penyebaran Covid-19 Sebagai Bencana Nasional. Dengan adanya Kepres no. 12 tahun 2020 tentang penetapan Bencana Non-Alam yaitu keadaan penyebaran Covid-19 sebagai dasar hukum force majeure. Alasan bencana adalah sebagai sebuah force majeure, kejadian luar biasa yang menyebabkan orang tidak mampu memenuhi prestasinya karena peristiwa yang di luar kemampuannya, sehingga perjanjian-perjanjian kontrak keperdataan secara otomatis dapat diubah atau dibatalkan. Di dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No.11 Tahun 2019 tentang Sistem Pendahuluan Perjanjian Jual Beli Rumah. Pasal 9 (1) Dalam hal pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (2) huruf a dan/atau huruf b, calon pembeli dapat membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun. (2) Apabila calon pembeli membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), seluruh pembayaran yang diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli. (3) Dalam hal pembatalan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun pada saat Pemasaran oleh calon pembeli yang bukan disebabkan oleh kelalaian pelaku pembangunan, maka pelaku pembangunan mengembalikan pembayaran yang telah diterima kepada calon pembeli dengan dapat memotong 10% (sepuluh persen) dari pembayaran yang telah diterima oleh pelaku pembangunan ditambah atas biaya pajak yang telah diperhitungkan. (4) Pembatalan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) disampaikan secara tertulis. (5) Pengembalian pembayaran sebagaimana dimaksud pada ayat (2) atau dalam hal terdapat sisa uang pembayaran setelah diperhitungkan dengan pemotongan sebagai dimaksud pada ayat (3) dilaksanakan paling lambat 30 (tiga puluh) hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani. (6) Dalam hal pengembalian pembayaran dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (5) tidak terlaksana, pelaku pembangunan dikenakan denda sebesar 1‰ (satu per-mil) per-hari kalender keterlambatan pengembalian dihitung dari jumlah pembayaran yang harus dikembalikan. Pasal 13 (1) Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli. Dalam hal penyelesaian sengketa untuk masalah PPJB antara pembeli dan penjual terdapat dalam lampiran PERMENPUPR No.11 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah Penyelesaian sengketa : a) penggunaan Rumah sebagai tempat tinggal sesuai dengan tujuan dan peruntukannya; dan b) biaya penggunaan fasilitas berbayar dan/atau utilitas berbayar yang dipergunakan oleh pembeli menjadi tanggung jawab pembeli. a) pembatalan PPJB hanya dapat dilakukan sesuai ketentuan yang mengatur mengenai syarat pembatalan dalam PPJB yang disepakati oleh pembeli dan pelaku pembangunan; dan b) berakhirnya PPJB adalah terpenuhinya prestasi atau perikatan yang disepakati dan syarat-syarat tertentu dalam perjanjian. a) sengketa sehubungan dengan PPJB, harus diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat; b) sengketa diselesaikan secara musyawarah dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari; dan c) sengketa dapat diselesaikan melalui upaya penyelesaian sengketa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan peraturan perundang- undangan di bidang perumahan dan permukiman. Di dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi (“UU 2/2017”) yang tidak memberikan definisi force majeur, melainkan hanya mensyaratkan setiap kontrak kerja konstruksi harus mencakup uraian mengenai keadaan memaksa atau force majeur sebagaimana ditentukan dalam Pasal 47 ayat (1) huruf j UU 2/2017. Menurut ketentuan pasal tersebut dan penjelasannya, force majeur diartikan sebagai kejadian yang timbul di luar kemauan dan kemampuan para pihak yang menimbulkan kerugian bagi salah satu pihak. Keadaan memaksa mencakup: 1. keadaan memaksa yang bersifat mutlak (absolut) yakni bahwa para pihak tidak, mungkin melaksanakan hak dan kewajibannya;dan 2. keadaan memaksa yang bersifat tidak mutlak (relatif), yakni bahwa para pihak masih dimungkinkan untuk melaksanakan hak dan kewajibannya. Risiko yang diakibatkan oleh keadaan memaksa dapat diperjanjikan oleh para pihak, antara lain melalui lembaga pertanggungan (asuransi). Demikian pula dalam Pasal 23 ayat (1) huruf j Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaran Jasa Konstruksi yang hanya menyatakan bahwa klausula force majeur dalam kontrak kerja konstruksi mencakup kesepakatan mengenai risiko khusus, macam keadaan memaksa, dan hak dan kewajiban pengguna jasa dan penyedia jasa pada keadaan memaksa. Baik itu dinyatakan secara tegas atau tidak tegas dalam perjanjian, yang harus diperhatikan adalah prestasinya, bukan semata peristiwanya serta peristiwa tersebut pun merupakan kejadian yang tidak dapat diduga sebelum dibuat perjanjian. Keadaan force majeur jika sifatnya sementara, hanyalah menunda kewajiban kreditur, tidak mengakhiri perjanjian kecuali ditegaskan dalam perjanjian atau adanya kesepakatan para pihak. Dengan demikian, jika wabah virus corona berakhir atau pemerintah mencabut lockdown, pihak debitur dapat menuntut kembali pemenuhan prestasi kreditur atau dapat juga memilih mengakhiri perjanjian dengan ganti rugi. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1267 KUH Perdata yang berbunyi: Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga. Misalnya, dalam hal perjanjian konstruksi, akibat wabah virus corona ini, para pihak (penyedia dan pengguna jasa konstruksi) dengan kesepakatan bersama dapat melakukan penjadwalan ulang penyediaan jasa konstuksinya. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 2. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi; 3. Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaran Jasa Konstruksi; 4. Kepres no. 12 tahun 2020 tentang penetapan Bencana Non-Alam yaitu keadaan penyebaran Covid-19 sebagai dasar hukum force majeure; 5. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia No.11 Tahun 2019 tentang Sistem Pendahuluan Perjanjian Jual Beli Rumah. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.