Langkah Hukum Melunasi PBB Rumah KPR yang Belum Diurus Developer Sesuai Perjanjian

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Saudara Fauzan Adinugraha, di Bali. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Membeli Rumah dari KPR: Memiliki rumah adalah impian semua orang termasuk membeli dari Kredit Perumahan Rakyat (KPR) di Bali. Sebagai bukti utama dari kepemilikan rumah adalah adanya sertifikat hak milik (SHM) yang disertai dengan dokumen lain seperti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). KPR adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah. Rumah KPR juga termasuk dalam kategori bangunan sehingga wajib untuk membayar pajak bumi dan bangunan (PBB). Mengacu Pasal 1 angka 1 PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA NOMOR 20/PRT/M/2019 TENTANG KEMUDAHAN DAN BANTUAN PEMILIKAN RUMAH BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH, pengertian KPR: “Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah yang selanjutnya disingkat KPR adalah kredit atau pembiayaan pemilikan rumah yang diterbitkan oleh bank pelaksana”. Pasal 1 angka 23: Bank Pelaksana adalah bank umum dan bank umum syariah yang bekerja sama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dalam rangka penyaluran kemudahan dan/atau bantuan pemilikan rumah bagi MBR. Tentu pembelian rumah KPR tersebut didasarkan kesepakatan/perjanjian atau akad para pihak. Pasal 1 angka 27: “Akad adalah kesepakatan tertulis antara BUS dan pihak lain yang memuat adanya hak dan kewajiban bagi masingmasing pihak sesuai dengan prinsip syariah.”. Namun yang menjadi permasalahan yaitu ketika Anda membeli rumah KPR tahun 2018 sampai 2020 tidak pernah membayar PBB. Pembelian rumah melalui KPR tentu didasarkpan perjanjian antara pembeli dengan penjual (pengembang/developer) dalam hal ini KPR yang melibatkan bank. Dalam hukum perikatan perdata, perjanjian yang yang dibuat secara sah oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith). Perjanjian yang dibuat berisikan hak dan kewajiban para pihak dan wajib dilaksanakan dengan baik sebagaimana diatur Pasal 1338 KUHPerdata. Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Kemudian, Pasal 1339 KUHPerdata: “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang”. Seperti Anda katakan bahwa pada pembelian rumah KPR tersebut terdapat dokumen perjanjian dengan developer dimana mereka berjanji akan melunasi PBB di tahun pertama (2018) sebagai bagian kewajiban dari pihak developer. Namun setelah ditanyakan belum di urus. Berdasarkan dokumen perjanjian tersebut anda berhak menanyakan kepada pengembang/developer mengenai janji developer yang akan membayar PBB tahun 2018 sebagai bentuk menunaikan prestasi yang harus dipenuhi. Dalam hukum perikatakan jika salah satu pihak gagal menunaikan prestasi dapat diduga telah terjadi ingkar janji (wanprestasi) yang dapat dipanggil dengan surat (somasi) dan di gugat ke pengadilan sebagaimana Pasal Pasal 1238 KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Bentuk-bentuk wanprestasi : a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; b. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); c. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Mengacu Pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan Konsumen”), terdapat sejumlah kewajiban yang harus dipenuhi developer sebagai pelaku usaha, antara lain: a. beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya; b. memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan; c. memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; d. menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku; e. memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan; f. memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan; g. memberi kmpensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian. Dalam permasalahan dimana anda belum membayar PBB riumah KPR sebenarnya pihak developer berkewajiban menunaikan janjinya/prestasinya yaitu membayar PBB tahun 2018. Dari sisi perjanjian, sewajarnya anda dapat menagih janji tersebut karena tercantum dalam dokumen perjanjian. Namun jika Anda merelakan kewajiban developer tersebut tentu tidak mengapa, dan itu merupakan jalan terbaik agar segera dapat membayar tagihan PBB rumah KPR. Ingin Melunasi PBB Rumah KPR: Rumah KPR yang Anda beli dari developer memiliki surat PBB padahal developer sudah berjanji akan melunasi PBB tahun 2018 namun tidak ada bukti konkrit hingga 2021. Nah, jika anda secara ikhlas tidak ingin repot menuntut developer dan ingin mengurus sendiri PBB, maka itu adalah jalan terbaik dapat segera membayar PBB. Karena membayar pajak termasuk PBB merupakan kewajiban warga negara yang baik. Karena semua warga Indonesia yang memiliki tanah dan bangunan diwajibkan untuk membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) setiap tahunnya.  PBB  itu sendiri merupakan pajak negara yang bersifat kebendaan. termasuk juga rumah KPR sebagai objek PBB maka pemiliknya wajib membayar pajak. Berdasar UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 12 TAHUN 1985 TENTANG PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (“UU PBB”), dimana Pasal 4 mengatur: (1) Yang menjadi subyek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan. (2) Subyek pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak menurut Undang-undang ini. Dasar pengenaan obyek pajak. Mengacu Pasal 6 UU PBB, mengatur sebagai berikut: (1) Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Obyek Pajak. (2) Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya. (3) Dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendahrendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari Nilai Jual Obyek Pajak. (4) Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam` ayat (3) ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional. Pasal 7, Besarnya pajak yang terhutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak Menjawab Pertanyaan Anda: Langkah apa saja yang harus saya lakukan untuk segera bisa melunasi PBB rumah saya? Kiranya Anda dapat mendatangi Kantor Pajak setempat untuk berkonsultasi dan mencari informasi mengenai keinginan anda untuk membayar PBB rumah KPR. Sebagaimana biasa pertama-tama harus melakukan Pendaftaran sebagaimana diatur Pasal 9 UU PBB, mengatur: (1) Dalam rangka pendataan, subyek pajak wajib mendaftarkan obyek pajaknya dengan dengan mengisi Surat Pemberitahuan Obyek Pajak. (2) Surat Pemberitahuan Obyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) harus diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani dan disampaikan kepada Direktorat Jenderal Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak obyek pajak, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah tanggal diterimanya Surat Pemberitahuan Obyek Pajak oleh subyek pajak. (3) Pelaksanaan dan tata cara pendaftaran obyek pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dan ayat (2) diatur lebih lanjut oleh Menteri Keuangan. Secara umum mengurus PBB rumah KPR sebagai berikut asalkan syarat-syarat yang dibutuhkan sudah lengkap. Adapun langkah yang dilakukan sebagai berikut: 1. Mengisi formulir pendaftaran objek baru. 2. Mengisi Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dengan jelas, benar, dan lengkap. 3. Mengisi Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak (LSPOP) untuk bangunan 4. Surat Keterangan dari kelurahan yang ditandatangani oleh Lurah 5. Surat kuasa dan dalam hal SPOP permohonan diisi dan ditandatangani oleh Kuasa Wajib Pajak dan Bermaterai 10.000 6. Melampirkan Identitas Wajib Pajak/Pemohon (KTP) 7. Melampirkan Identitas yang diberikan kuasa (KTP) apabila dikuasakan 8. Melampirkan salah satu bukti surat tanah : Untuk Sertifikat (Fotocopy Sertifikat sesuai dengan Warna Asli) dan Untuk AJB (Fotocopy AJB sesuai dengan Warna Asli dan atau dilegalisir PPAT/PPATS yang berwenang) 9. Untuk girik / ipeda / spop / letterC / surat kavling. dilegalisir oleh Lurah setempat, dan disertakan Surat Keterangan Tidak Sengketa 10. Melampirkan Fotocopy IMB, apabila tidak ada IMB dapat menggunakan surat Keterangan dari Lurah dilengkapi dengan foto bangunan 11. Melampirkan fotocopy SPPT tetangga yang bersebelahan dengan objek pajak yang didaftarkan Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.