Langkah Perbaikan Kesalahan Penulisan Nomor Rumah pada AJB dan Sertifikat Kepemilikan dalam KPR

Dijawab Oleh Penyuluh Hukum Ahli Muda Mugiyati, S.H., M.H Legalitas Pembelian Rumah Ketika datang ke pengembang, pernah dengar ungkapan bahwa “beli rumah developer itu beli gambar”.Ungkapan ini benar karena rumah yang dijual oleh developer memang belum jadi. Yang ada baru maket-nya, “jual gambar” istilahnya. Kenapa jual maket atau indent?. Karena pihak pengembang mengandalkan kucuran dana dari KPR untuk membangun rumah. Sebagai pembeli, Anda harus mendapatkan pinjaman KPR terlebih dahulu supaya rumah bisa dibangun oleh pengembang.Implikasinya, serah terima rumah jadi baru dilakukan beberapa bulan kemudian. Biasanya berkisar 6 bulan sampai 1 tahun. Karena proses pembelian rumah yang belum jadi seperti ini, muncul konsekuensi legalitas. Pertama, perjanjian diawal bentuknya adalah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), yaitu pengikatan sementara yang dilakukan antara penjual dan pembeli sebelum dilakukan perjanjian jual beli (AJB). PJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Isinya adalah kesepakatan penjual mengikatkan dirinya untuk menjual properti kepada pembeli disertai dengan tanda jadi atau uang muka, penjelasan tentang harga, waktu pelunasan, dan kapan dilakukan AJB.Kenapa PPJB, kenapa bukan AJB ?.Karena rumahnya belum jadi maka sertifikatnya masih atas nama developer. Yang menjadi pertanyaan, kenapa bank bersedia menerima PPJB untuk pemberian KPR, dimana jenis perjanjian ini sebenarnya tidak bisa digunakan sebagai dasar jaminan karena objek tanah dan bangunan secara hukum belum dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Untuk Hak Tanggungan, status perjanjian harus AJB, bukan PPJB. Untuk mengatasinya, bank meminta pengembang memberikan buy-back guarantee atas kredit yang diberikan. Artinya, selama statusnya masih PPJB, jika pembeli menunggak pembayaran maka pengembang yang akan mengambil alih. Dengan demikian, meskipun tidak mengikat rumah sebagai jaminan karena statusnya masih PPJB, bank tetap bersedia memberikan kredit karena adanya jaminan dari pengembang. Nanti jika rumah sudah jadi dan statusnya berubah dari PPJB menjadi AJB, buy-back guarantee dari pengembang otomatis gugur dan kewajiban beralih sepenuhnya menjadi tanggungjawab peminjam. Dengan kondisi perjanjian seperti ini, apa implikasinya buat Anda sebagai pembeli. Selama status masih PPJB dan belum beralih ke AJB, maka: (1) status rumah tersebut masih milik developer; (2) sertifikat belum atas nama pembeli; (3) jika membelinya dengan cash, lalu kemudian akan di KPR, bank jarang sekali yang mau menerima jika masih PPJB . Kedua, sertifikat tanah belum atas nama pembeli, karena statusnya masih Sertifikat tanah Induk Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama developer. Jika rumah sudah jadi, kemudian dilakukan AJB, barulah sertifikat Induk tersebut bisa dilakukan proses pemecahan sertifikat supaya masing – masing rumah dan bangunan memiliki sertifikat sendiri atas nama pemiliknya.Proses pemecahan sertifikat induk ini tidak seragam antar pengembang. Karena prosesnya membutuhkan biaya yang tidak sedikit, ada pengembang yang menunggu sampai semua tanah terjual (paling lama), ada yang bertahap (lebih cepat), untuk melakukan pengurusan. Selama, sertifikat belum atas nama pemilik, maka: (1) rumah akan sulit dijual karena secara legal bangunan itu masih milik developer; (2) kredit sulit dilakukan take-over ke bank lain karena bank biasanya meminta sertifikat yang statusnya sudah SHM atas nama pemilik. Risiko membeli rumah di developer ? • Rumah tidak jadi meskipun pembayaran sudah lunas. Ini risiko terbesar, meskipun cukup jarang terjadi. Untuk menghindarinya, tidak ada acara lain, dengan memilih developer yang reputasinya baik. • Rumah jadi terlambat, tidak sesuai dengan target waktu yang dijanjikan dalam pejanjian. Ini risiko yang paling sering terjadi. Pastikan terdapat klausul dalam perjanjian yang mengatur denda jika developer terlambat menyerahkan rumah. • Rumah jadi dengan spesifikasi yang tidak sesuai standar atau buruk. Developer biasanya memberikan masa retensi selama 3 bulan setelah serah terima dilakukan. Selama masa retensi ini apabila ada kerusakan mengenai bangunan dan kondisi rumah masih menjadi tanggung jawab pihak developer. Pastikan semuanya tertulis di perjanjian. Mengingat sejumlah risiko tersebut, pembeli perlu mempelajari dengan seksama kewajiban pengembang jika terjadi wanprestasi. Kewajiban developer biasanya diatur secara jelas dalam perjanjian jual beli. Baca perjanjjian dengan teliti supaya ketika muncul masalah bisa dengan cepat mengambil langkah yang diperlukan. Sebelum menandatangani berita acara serah terima rumah, periksa dengan teliti bahwa rumah yang akan Anda terima sesuai dengan apa yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), harus mengalihkan status dari PPJB menjadi AJB sesegara mungkin. Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain. AJB dengan pengembang adalah bukti legal bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pembeli. Jika belum melakukannya, hak atas tanah dan bangunan masih di developer. Kapan AJB bisa dilakukan ? Sesuai Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal aspek berikut terpenuhi: 1. Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni; 2. Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu; dan 3. Permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual. Gampangnya, jika rumah sudah jadi, segera minta dilakukan AJB dengan developer. AJB harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara hukum Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan. Sebelum AJB dilakukan, PPAT akan melakukan beberapa langkah, yaitu: • Pemeriksaan sertifikat ke BPN. Pemeriksaan bertujuan mengetahui bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita atau blokir dari pihak lain. Dimana jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN maka penjual berkewajiban terlebih dahulu untuk menbersihkan catatan tersebut. Jika catatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Tanpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan. • Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya. Penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli dilakukan juga diperlukan untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak. Dimana penghitungan biaya-biaya tersebut bisa dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Setelah AJB selesai, pembeli mendapatkan sertifikat SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dari pengembang. Seperti dijelaskan sebelumnya bahwa developer sebagai badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik (SHM). Developer hanya bisa memiliki tanah serta bangunan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB). Apa masalahnya dengan status HGB ? Tidak seperti SHM yang memberikan hak milik selamanya, HGB memiliki jangka waktu. Sertifikat Hak Guna Bangunan (“SHGB”) hanya memberikan hak kepada pemegangnya memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, karena kepemilikan tanah tersebut dipegang oleh Negara, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Jadi dengan HGB, Anda paling lama bisa mendirikan bangunan 50 tahun. Lewat itu hak atas tanah tersebut dihapus karena tanahnya sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara. Oleh sebab itu, setelah proses AJB rampung, Anda harus mengubah sertifikat menjadi SHM. Ada developer yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM setelah dilakukan AJB, namun tak jarang developer mempersilahkan konsumen sendiri yang mengurus peningkatan hak tersebut. Sesuai Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, tanah dengan status SHGB dapat diubah menjadi tanah bersertifikat SHM, sbb: • Pengurusan pada kantor BPN setempat di wilayah tanah tersebut berada. • Pengurusan dapat dilakukan oleh si pemegang SHGB yang berkewarganegaraan Indonesia ataupun menggunakan jasa Notaris/PPAT. Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi, yaitu: 1. SHGB asli 2. Copy IMB 3. Copy SPPT PBB tahun terakhir 4. Identitas diri 5. Surat Pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 (lima) bidang yang luasnya kurang dari 5000 (lima ribu) meter persegi, dan 6. Membayar uang pemasukan kepada Negara. Prinsip kehati-hatian memang sangat diperlukan terutama saat berurusan dengan bukti otentik dalam jual beli properti. Akta Jual Beli, contohnya. Secara harafiah, AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pada praktiknya, pembuatan sekaligus penandatangan AJB baru bisa dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli, sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing. Sebab satu dan lain hal yang mengakibatkan kealfaan, tak jarang AJB menjadi bermasalah hanya karena salah ketik angka Nomor Objek Pajak (NOP) bahkan nominal harga jual properti. Bila kondisinya terjadi sebelum penandatanganan, perubahan bisa segera dilakukan dan dianggap sah jika diparaf atau diberi tanda pengesahan lain oleh penghadap, saksi, dan PPAT. Dalam hal ini koreksi dikenal dengan istilah renovi. Peristiwa renvoi punya dasar kuat seperti diatur dalam Pasal 48 – Pasal 50 UU 2/2014. Ketentuannya, isi akta dilarang untuk diubah dengan: 1. Diganti; 2. ditambah; 3. dicoret; 4. disisipkan; 5. dihapus; dan/atau 6. ditulis tindih. Akan tetapi, dapat dilakukan perubahan isi Akta dalam huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d di atas dan sah jika perubahan tersebut diparaf atau diberi tanda pengesahan lain oleh penghadap, saksi, dan PPAT. Sehingga sebenarnya salah ketik, selama akta belum ditandatangani, dapat diperbaiki dengan renvoi. Artinya, renvoi tidak bisa dilakukan apabila proses penandatanganan telah selesai. Maka dari itu jika akta telah ditandatangani, perubahan yang dapat dilakukan adalah pembetulan kesalahan tulis dan/atau kesalahan ketik, yang terdapat pada Minuta Akta yang telah ditandatangani (perubahan yang tidak substansial). Perubahan ini dilakukan di depan penghadap, saksi, dan PPAT yang dituangkan dalam berita acara dan memberikan catatan tentang hal tersebut pada Minuta Akta asli, dengan menyebutkan tanggal dan nomor Akta berita acara pembetulan. Bagaimana jika tidak segera diperbaiki? Jika PPAT tidak melakukan ketentuan pembetulan di atas, maka mengakibatkan akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan, dan dapat menjadi alasan bagi pihak yang menderita kerugian untuk menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga kepada PPAT. Jika akta telah ditandatangani, perubahan yang dapat dilakukan adalah pembetulan kesalahan tulis dan/atau kesalahan ketik yang terdapat pada Minuta Akta yang telah ditandatangani (perubahan yang tidak substansial). Dalam hal dilakukan renvoi, perubahan sah jika diparaf atau diberi tanda pengesahan lain oleh penghadap, saksi, dan Notaris. Sedangkan jika dilakukan pembetulan setelah akta ditandatangani, pembetulan ini dilakukan di hadapan penghadap, saksi, dan Notaris yang dituangkan dalam berita acara dan memberikan catatan tentang hal tersebut pada Minuta Akta asli dengan menyebutkan tanggal dan nomor Akta berita acara pembetulan. Salinan Akta berita acara-nya wajib disampaikan kepada para pihak. Jika Notaris tidak melakukan ketentuan renvoi atau pembetulan di atas, maka mengakibatkan akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan dan dapat menjadi alasan bagi pihak yang menderita kerugian untuk menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga kepada Notaris. Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) atau notaris. Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PP 37/1998”), PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Perbuatan hukum tersebut antara lain: [1] a. Jual beli; b. Tukar menukar; c. Hibah; d. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); e. Pembagian hak bersama; f. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik; g. Pemberian Hak Tanggungan; h. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan. Selain itu, berdasarkan Pasal 37 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ini berarti ada kemungkinan bahwa Anda melakukan jual beli dengan akta Notaris (tidak dengan akta PPAT), akan tetapi perbuatan jual beli tersebut tidak dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Dalam hal akta tersebut dibuat oleh PPAT, akta jual beli tanah tersebut sudah ada blangkonya, sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Karena Anda mengatakan bahwa ini adalah akta Notaris, maka kami akan menjelaskan dalam hal terjadi perubahan dalam akta Notaris sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Perubahan dalam Akta Notaris Mengenai perubahan ini, Anda harus membedakan antara perubahan yang dilakukan sebelum akta ditandatangani dan setelah akta ditandatangani. Perubahan yang dilakukan sebelum akta ditandatangani biasa disebut dengan renvoi. Hal ini diatur dalam Pasal 48 – Pasal 50 UU 2/2014. Pada dasarnya, isi akta dilarang untuk diubah dengan a. diganti; b. ditambah; c. dicoret; d. disisipkan; e. dihapus; dan/atau f. ditulis tindih. Akan tetapi, dapat dilakukan perubahan isi Akta dalam huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d di atas dan sah jika perubahan tersebut diparaf atau diberi tanda pengesahan lain oleh penghadap, saksi, dan Notaris Jadi sebenarnya salah ketik, selama akta belum ditandatangani, dapat diperbaiki dengan renvoi. Jika yang Anda maksud dengan “terdapat banyak salah ketik dan para pihak tidak mengetahui adanya renvoi” adalah ada renvoi karena salah ketik namun para pihak tidak mengetahuinya yang berarti tidak diparaf oleh para pihak, maka ini merupakan pelanggaran. Pelanggaran atas ketentuan mengenai perubahan isi akta/renvoi mengakibatkan akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan dan dapat menjadi alasan bagi pihak yang menderita kerugian untuk menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga kepada Notarisadi para pihak dapat menuntut si Notaris jika para pihak menderita kerugian karena kesalahan Notaris ini. Jika yang Anda maksud adalah terdapat banyak salah ketik, tetapi karena para pihak tidak mengetahui ada yang dinamakan renvoi, sedangkan akta telah ditandatangani, maka perlu perlu diingat bahwa setelah akta ditandatangani, tidak dapat dilakukan renvoi lagi. Setelah akta ditandatangani, jika ada kesalahan yang tidak bersifat substansial, seperti salah penulisan huruf, Notaris berwenang untuk membetulkan kesalahan tulis dan/atau kesalahan ketik yang terdapat pada Minuta Akta yang telah ditandatangani Pembetulan ini dilakukan di hadapan penghadap, saksi, dan Notaris yang dituangkan dalam berita acara dan memberikan catatan tentang hal tersebut pada Minuta Akta asli dengan menyebutkan tanggal dan nomor akta berita acara pembetulan.Salinan akta berita acara-nya wajib disampaikan kepada para pihak. Jika PPAT/ Notaris tidak melakukan ketentuan pembetulan di atas, maka mengakibatkan akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan dan dapat menjadi alasan bagi pihak yang menderita kerugian untuk menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga kepada PPAT/Notaris.