Kendala Balik Nama Sertifikat Tanah Setelah Pembelian dengan Bukti Kwitansi Bermaterai dan Penjual Menghindar

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Kepada Yth Evi Deliana Kami berasumsi bahwa kronologis di atas selaku pemegang sertipikat mungkin kurang sesuai dengan harga pasaran, bisa juga yang bersangkutan memang segaja karena syarat-syarat jual beli akan saya sampaikan di bawah ini Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 24/1997”), peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Artinya bahwa pemilik sertipikat segaja mempersulit saudara dan memahami jual beli tanah sesuai uraian saya di atas, jelas harus melalui PPAT dan Camat setempat selaku PPAT sementara.   Adapun yang dapat Anda lakukan adalah mencari penjual tersebut si pemilik sertipikat untuk membuat Akta Jual Beli (“AJB”) di hadapan PPAT, yang dilakukan antara saudara dan pemilik sertipikat. Dengan tujuan, agar jual beli tanah tersebut dapat didaftarkan ke kantor pertanahan. Selanjutnya, apabila pemilik sertipikat atau penjual mengingkari kuitansi tersebut, dan tidak mau untuk melakukan AJB di hadapan PPAT,  maka langkah yang dapat Anda lakukan adalah mengajukan suatu upaya hukum melalui gugatan perdata, atas dasar bahwa penjual tidak koporatif dalam permasalahan jual beli tanah secara baik menurut ketentuan hukum yang berdasar Pasal 1474 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), sebagai berikut: Pasal 1474 KUH Perdata: “Ia mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya.” Pasal 1475 KUH Perdata: “Penyerahan ialah suatu pemindahan barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan dan kepunyaan si pembeli.”   Adapun tidak dilakukannya penyerahan tanah tersebut, selaku penjual untuk melakukan AJB di hadapan PPAT, sebagai dasar pendaftaran peralihan hak atas tanah, dapat dikategorikan suatu tindakan cidera janji (wanprestasi) berdasarkan dengan Pasal 1474 jo. Pasal 1339 KUH Perdata. Berdasarkan Pasal 1339 KUH Perdata, suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang tegas dinyatakan di dalam perjanjian tersebut, namun juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang, yang dalam hal ini adalah Pasal 1474 KUH Perdata. Demikian yang bisa saya sampaikan semoga bermanfaat untuk kita semua. Dasar Hukum: 1. Pasal 1474 dan pasal 1475 KUH Perdata 2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 24/1997”) DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.