Keabsahan Penjualan Sepihak Agunan HGP oleh Bank Meski Debitur Lancar Membayar Kredit

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdr / i. Zidan Maulidan dari JAWA BARAT terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Pada dasarnya Menjual barang jaminan tanpa izin kreditur tidak dibenarkan oleh hukum, kecuali ada izin dari debitur atau kedua belah pihak telah sepakat sebelumnya, jika hal ini telah dituangkan dan disepakati oleh kedua pihak Menurut  UU No Tahun 1998  tentang Perbankan menyebutkan,  “Agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka pembiayaan fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.” Selain itu, jaminan ada beberapa fungsi seperti: 1. Sebagai pengaman pelunasan kredit 2. Sebagai pendorong motivasi debitur dalam melunasi pinjaman Jadi, intinya bank memberikan syarat jaminan untuk meminimalisir risiko kegagalan peminjam dalam memenuhi kewajibannya pada bank. Proses Penjualan Barang Sitaan Hak Tanggungan, yang dibebankan pada bidang tanah berikut turutan di atasnya berdasarkan suatu Sertipikat Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan setempat bidang tanah tersebut terletak yang didasarkan pada Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) untuk itu yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996 tentang HakTanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah di mana  pemanfaatan atas bidang tanah tersebut tetap berada pada Debitor atau pihak ketiga pemiliknya; Bangunan toko adalah benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah. Oleh karenanya, objek jaminan berupa bangunan toko tersebut dijaminkan dengan hak tanggungan. Hak tanggungan sendiri, sebagimana didefinisikan dalam Pasal 1 angka 1  Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah , adalah: Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Sita Jaminan; sita jaminan (conservatoir beslag) adalah suatu upaya paksa dan merupakan wujud formil dari penerapan Pasal 1131  KUH Perdata, yang berbunyi: Segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu. Sudikno Mertokusumo dalam buku Hukum Acara Perdata Indonesia (hal. 93) menyatakan sita jaminan merupakan tindakan persiapan dari pihak penggugat dalam bentuk permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri untuk menjamin dapat dilaksanakannya putusan perdata dengan menguangkan atau menjual barang debitur yang disita guna memenuhi tuntutan penggugat. M. Yahya Harahap dalam buku yang sama menerangkan bahwa pada pokoknya sita jaminan bertujuan agar barang itu tidak digelapkan atau diasingkan selama proses persidangan berlangsung, sehingga nantinya putusan dapat dilaksanakan. Kemudian objek yang dapat dimohonkan sita jaminan tersebut antara lain: 1. Perkara utang piutang yang tidak dijamin dengan agunan tertentu. Sita jaminan dapat diletakkan atas seluruh harta kekayaan tergugat meliputi barang bergerak maupun tidak bergerak; 2. Objek sita jaminan dalam perkara ganti rugi dapat diletakkan atas seluruh harta kekayaan tergugat. Tuntutan ganti rugi ini timbul dari wanprestasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1243 – Pasal 1247 KUH Perdata atau perbuatan melawan hukum dalam bentuk ganti rugi materiil dan imateriil sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 KUH Perdata; 3. Sengketa hak milik atas benda tidak bergerak yang hanya terbatas atas objek yang diperkarakan/disengketakan; 4. Dapat diletakkan pada barang yang telah diagunkan sebelumnya. Eksekusi Hak Tanggungan; Hak tanggungan pada dasarnya merupakan upaya debitur untuk meyakinkan kreditur akan pelunasan piutangnya. Apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Sita Eksekusi; Bersumber dari buku M. Yahya Harahap Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, sita eksekusi atau executoriale beslag merupakan tahap lanjutan dari peringatan dalam proses eksekusi pembayaran sejumlah uang. Sita eksekusi bermakna sebagai pengganti dan jaminan jumlah uang yang diperoleh setelah barang yang disita dijual lelang. Sehingga dapat dipahami bahwa sita eksekusi dilakukan pada tahap proses): 1. Perkara yang bersangkutan telah mempunyai putusan yang berkekuatan hukum tetap; dan 2. Penyitaan dilakukan pada tahap proses eksekusi.   Perlu digarisbawahi bahwa dengan adanya sita jaminan yang telah dilaksanakan terlebih dahulu, maka tahap sita eksekusi menurut hukum dengan sendirinya dikecualikan dan dihapuskan, Hal ini dikarenakan pada saat diletakkan sita jaminan, tidak diperlukan lagi tahap sita eksekusi sebab asasnya otomatis beralih menjadi sita eksekusi pada saat perkara yang bersangkutan mempunyai putusan yang berkekuatan hukum tetap. Dalam hal ini, sertifikat hak tanggungan, yang berfungsi sebagai surat tanda bukti adanya hak tanggungan, dibubuhkan irah-irah dengan kata-kata "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa", untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap. Menurut kaidah hukum Jurisprudensi Mahkamah Agung No.1400 K/Pdt/2001 tanggal 2 Januari 2003 dikatakan bahwa:  Barang jaminan hanya dapat dijual melalui lelang, Bank tidak berhak menjual sendiri tanah yang dijaminkan ke bank TANPA SEIZIN pemilik; Dengan kata lain, bank tidak berhak menjual tanah yang dijaminkan kepada bank, walaupun ada surat kuasa untuk menjual tanpa seizin dan setau pemilik tanah karena barang jaminan hanya dapat dijual melalui lelang.  Pengalihan hak atas tanah berdasarkan surat kuasa mutlak tidak diperbolehkan oleh  Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 tahun 1982 , oleh karena itu perbuatan pengalihan hak atas tanah berdasarkan surat kuasa mutlak adalah batal demi hukum Jadi berdasarkan dasar hukum di atas, jelas bahwa Bank TIDAK BISA/TIDAK BERHAK menjual sendiri objek jaminan milik Debitur dengan surat kuasa mutlak menjual dari debitur bila debitur wanprestasi. Untuk permasalahan ini scoba anda konsultasikan kembali ke pihak bank, jika memang selama ini anda selalu membayar angsuran / tidak pernah melakukan wanprestasi dan juga tidak pernah mendapatkan surat peringatan dari pihak bank, namun pihak bank bersikap tetap menjual banrang jaminan hutang anda berupa toko, anda bisa mengajukan gugatan ke pengadilan atas perbuatan pihak perbankan tersebut. Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih Dasar hukum:  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata  Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah  UU No Tahun 1998 tentang Perbankan   Jurisprudensi  Mahkamah Agung No.1400 K/Pdt/2001 tanggal 2 Januari 2003 Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.