Risiko Dugaan Penadahan dalam Pembelian Tanah yang Diduga Menjadi Jaminan Utang dan Bermasalah Kepemilikan

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: 1. Bahwa berdasarkan keterangan klien, klien membeli tanah dan sudah membayar 70% dari harga tanahnya untuk dapat mengambil sertipikatnya di bank, maka kami menarik kesimpulan, sertipikat tanah tersebut dijaminkan ke bank, dan ternyata tanah itu bermasalah, karena juga dijaminkan oleh ayah dari penjual kepada pihak lain, yang tidak diketahui sebelumnya oleh klien. 2. Bahwa tidak dijelaskan oleh klien, apakah sertipikat tersebut sudah ada di tangan klien atau masih ada di bank, maka kami berasumsi bahwa sertipikat tersebut masih di bank. 3. Bahwa pada prinsipnya, tanah yang masih dalam agunan (jaminan) ke bank, dapat dibeli dengan cara “menebus” sertipikat tersebut di bank yang berkenaan. Artinya, klien sebagai pembeli bisa membayarkan ke bank sejumlah nilai yang disyaratkan oleh bank untuk dapat dilepaskan sebagai jaminan pelunasan utang si penjual. 4. Bahwa problematika yang klien hadapi adalah: jika klien sudah membayar lunas harga tanah tersebut, namun sertipikat belum klien terima dan bahkan masih menjadi jaminan hutang si penjual. Hal ini melemahkan kedudukan klien selaku pembeli. Karena, jika utang penjual macet maka bank langsung akan mengeksekusi/melelang seluruh tanah yang dijadikan jaminan, termasuk sebagian tanah yang klien beli, yang menurut asumsi kami, klien membelinya hanya dibawah tangan dengan menggunakan kwitansi saja. 5. Oleh karena itu, cara untuk memperkuat selain kwitansi dimaksud, adalah sebagai berikut: 1) Pelunasan sebagian hutang penjual dan membebaskan sebagian tanah yang dibeli dari jaminan   Hal ini merupakan langkah yang paling sempurna, karena klien akan mendapatkan sertipikat seluas dan senilai yang klien bayar ke penjual. Prosedurnya adalah melakukan pelunasan sebagian kewajiban penjual di bank, baru setelah itu klien meminta agar dilepaskan sebagian tanah yang sudah klien beli tersebut. Dalam proses pembayaran sebagian kewajiban penjual kepada bank guna mendapatkan sebagian dari tanah yang dijaminkan tersebut, sebelum dibayar harus dipastikan bahwa tanah tersebut dapat dikeluarkan dari jaminan bank dengan jumlah pembayaran tertentu. Klien harus meminta dapat dilakukan pelunasan sebagian dari pokok utang, sehingga satu sertipikat dapat dibebaskan dari beban Hak Tanggungan untuk dilakukan roya partial. Kemudian antara klien dengan pemilik sertipikat, dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu. Untuk melakukan proses ini, harus diperhatikan apakah dalam Perjanjian Kredit dan Akta Pembebanan Hak Tanggungannya ada mekanisme pelunasan sebagian (roya partial) atau tidak. Jika tidak, opsi di atas, tetap tidak bisa dilakukan. 2) Dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli dengan Izin Bank Jika opsi 1 tidak mungkin dilakukan, maka klien bisa mengajukan untuk dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) dengan klausula lunas (apabila memang sudah lunas) atau akta PJB dengan klausula pembayaran secara bertahap (jika memang pembayaran dicicil/bertahap) di notaris terdekat. Namun, sebelum dilaksanakannya penanda- tanganan PJB ini, terlebih dahulu penjual harus melampirkan izin dari bank yang menyatakan bahwa bank tidak keberatan dilakukan proses transaksi pengikatan jual beli dimaksud, dengan syarat dalam hal penjual tidak dapat memenuhi kewajibannya maka pembeli menyatakan bersedia untuk dilakukan eksekusi terhadap seluruh bidang tanah termasuk tanah yang dibeli oleh klien selaku pembeli. Perjanjian ini sebagai bukti bahwa telah dilakukan jual beli, namun belum dapat dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli karena asli sertipikat masih dijadikan sebagai jaminan pada bank tertentu. Opsi kedua ini tidak kami anjurkan karena jika penjual sebagai debitur macet, maka sebagian bidang tanah yang sudah dibeli oleh klien akan ikut dijual secara lelang. 6. Bahwa menurut keterangan klien, yang menyatakan bahwa di atas tanah yang dibeli klien tersebut, ada uang si KS SD sebesar 25 juta, maka asumsi kami, si penjual berhutang dengan si KS SD tersebut yang kemungkinan belum dilunasi oleh si penjual. 7. Bahwa terkait hutang piutang antara si penjual dengan KS SD tersebut adalah perjanjian perdata antara pihak penjual dengan KS SD, tidak ada sangkut pautnya dengan klien, karena menurut Pasal 1754 KUH Perdata mengatur bahwa: Pinjam meminjam adalah persetujuan dengan mana pihak kreditur memberikan kepada pihak yang lain (debitur) sejumlah barang atau uang yang dapat habis karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak debitur akan mengembalikan sejumlah barang/uang yang sama dari jenis dan keadaan yang sama pula. 8. Bahwa Buku III KUH Perdata menjadi payung hukum yang sah yang mengatur mengenai perjanjian, terrnasuk didalamnya adalah mengenai perjanjian pinjam meminjam uang. Landasan lahirnya suatu perikatan atau perjanjian diatur dalam Pasal 1313, 1320 dan 1338 KUH Perdata. Dalam Pasal 1313 KUH Perdata dinyatakan bahwa: suatu perbuatan yang mengikat satu orang atau lebih terhadap orang lain atau lebih dikenal dengan perjanjian. Dengan dibuatnya kesepakatan antara kreditur dan debitur otomatis terikat secara hukum. Agar perjanjian menjadi sah rnenurut hukum harus memenuhi persyaratan hukum sesuai yang diatur dalam Pasal 1320 KUH perdata yang terdiri atas kesepakatan yang mengikat, kecakapan dalam membuat klausul hukum dalam kesepakatan, mengandung pokok persoalan yang jelas, adanya kausalitas yang tidak terlarang. Perjanjian yang sah pada dasarnya akan mengikat kedua belah pihak yang terlibat dalam perjanjian. Hal ini sesuai dengan bunyi Pasal 1320 ayat I KUH Perdata. Pernyataan ini didasarkan pada asumsi yang menyatakan bahwa kedua belah pihak bebas dalam rnenentukan isi perjanjian, dimana perjanjian yang nantinya akan terbentuk merupakan bentuk kesepakatan dari kedua belah pihak sehingga kedua belah pihak ini dituntut untuk memenuhi komitmen yang disepakati bersama. Perjanjian tersebut akan menjadi sah secara hukum apabila isi kontrak memenuhi apa yang rnenjadi ketentuan peraturan perundang- undanagan yang berlaku. Apabila nantinya salah satu pihak lalai dan melakukan pelanggaran dalam bentuk wanprestasi maka pihak tersebut harus melakukan pertanggungjawaban seperti apa yang telah disepakati di awal ketika penyusunan klausul-klausul isi perjanjian. Lebih lanjut mengenai hal tersebut diatas telah diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata yang rnenyatakan perjanjian dibuat sesuai dengan undnag-undang yang berlaku bagi mereka yang terlibat dalam kesepakatan. Perjanjian yang telah dibuat tidak dapat ditarik kembali, kecuali dengan kesepakatan di antara kedua belah pihak yang terlibar dalam pembuatan perjanjian tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan dimana perjanjian tersebut harus dijalankan oleh para pihak dengan asas itikad baik. 9. Bahwa mengenai ancaman lewat wa dari seorang pensiunan polisi yang menyebut klien sebagai penadah, maka hal tersebut haruslah dibuktikan terlebih dahulu, apakah perbuatan klien memenuhi unsur-unsur tindak pidana penadahan sebagaimana diatur dalam Pasal 480 KUH Pidana, dan itu merupakan kewenangan aparat penegak hukum. Pasal 480 KUH Pidana: “Dengan hukuman penjara selama-lamanya empat tahun atau denda sebanyak-banyaknya Rp 900, dihukum: 1. karena sebagai sekongkol, barangsiapa yang membeli, menyewa, menerima tukar, menerima gadai, menerima sebagai hadiah, atau karena hendak mendapat untung, menjual, menukarkan, menggadaikan, membawa, menyimpan atau menyembunyikan sesuatu barang, yang diketahuinya atau yang patut disangkanya diperoleh karena kejahatan. 2. barangsiapa yang mengambil keuntungan dari hasil sesuatu barang, yang diketahuinya atau yang patut harus disangkanya barang itu diperoleh karena kejahatan.” Jadi seseorang terbukti/dinyatakan sebagai penadah jika memenuhi unsur-unsur dalam Pasal 480 KUHP yang kami sebutkan di atas, khususnya perbuatan yang disebutkan pada sub 1 dari pasal tersebut. Apabila ia membeli, menyewa, menerima tukar, menerima gadai, menerima sebagai hadiah, atau karena hendak mendapat untung, menjual, menukarkan, menggadaikan, membawa, menyimpan atau menyembunyikan sesuatu barang, yang diketahuinya atau yang patut disangkanya diperoleh karena kejahatan, maka ia disebut sebagai penadah. 10. Sehubungan dengan hal tersebut, disarankan kepada klien, untuk menempuh jalur musyawarah secara kekeluargaan atau mediasi terlebih dahulu dengan para pihak agar diperoleh kesepakatan yang menghasilkan win-win solusi bagi semua pihak, karena jalur hukum hanya sebagai upaya terakhir ketika jalur musyawarah/mediasi tidak berhasil, dan semua harus dilandasi dengan itikad baik untuk menyelesaikan permasalahan tersebut. Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.