Perbedaan Luas Sertifikat dan Kondisi Lapangan pada Tanah Bersebelahan setelah Jual Beli

Dijawab oleh: Abdul Rozak, S.E., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan yang diberikan oleh Sdr. Ardi Purnama, terkait pertanyaan Saudara, kami akan menjawab sebagai berikut : Sehubungan dengan permasalahan Anda, maka kami berasumsi bahwa yang Anda maksud sebagai perbedaan luas tersebut adalah perbedaan luas tanah berdasarkan sertifikat, surat ukur, dan perjanjian dengan luas fisik tanah secara faktual. Terkait dengan permasalahan ini, maka Anda dapat terlebih dahulu memeriksa buku tanah yang tersimpan di kantor pertanahan setempat, yang memuat data fisik dan data yuridis atas tanah. Namun, jika di dalam buku tanah tersebut Anda menemukan bahwa luas tanah sebagaimana yang tercantum dalam buku tanah sesuai dengan luas tanah yang disebutkan dalam perjanjian, maka Anda dapat meminta untuk dilakukannya pengukuran ulang kepada kantor pertanahan tersebut, sehingga Anda dapat mengetahui batas-batas yang Anda miliki berdasarkan sertifikat hak atas tanah. Selanjutnya, berdasarkan atas Pasal 41 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permeneg Agraria No. 3/1997”), kepala kantor pertanahan mempunyai tanggung jawab untuk memelihara peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data- data ukur terkait. Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka kepala kantor pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut. Lebih lanjut, apabila suatu bidang tanah yang diukur ulang telah diterbitkan sertifikat, maka selain dilakukan perubahan pada gambar ukur dan peta pendaftaran tanah, juga dilakukan perubahan pada surat ukurnya. Apabila setelah dilakukannya pengukuran ulang dan memang terdapat perbedaan luas bidang tanah yang terdapat di dalam perjanjian, surat ukur dan di lapangan, maka kami menganjurkan agar Anda dapat melihat ketentuan di dalam perjanjian yang telah ditandatangani oleh para pihak, apakah ada ketentuan yang mengatur mengenai perbedaan luas. Hal ini penting karena berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, diatur bahwa objek pengikatan jual beli harus diuraikan secara jelas di dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli, yang terdiri dari (i) luas bangunan, (ii) luas tanah, (iii) lokasi tanah, dan (iv) harga rumah dan tanah. Dengan demikian, apabila secara fakta Anda dirugikan akibat perbedaan luas tersebut, maka Anda dapat menggunakan ketentuan mengenai objek jual beli dalam perjanjian, sebagai dasar untuk mengajukan gugatan dengan dasar ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan terhadap perjanjian tersebut ke pengadilan negeri setempat atau ke yurisdiksi penyelesaian sengketa berdasarkan perjanjian.   Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana dengan putusan pengadilan. Dasar hukum: 1.   Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.