Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan yang Dibeli Kembali dengan Pemilik Sertifikat Tidak Diketahui Keberadaannya

Dijawab oleh: Iva Shofiya, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan kronologis yang Anda ceritakan, dapat kami jelaskan sebagai berikut : Dasar hukum pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah dengan cara jual beli diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 yaitu “setiap peralihan hak milik atas tanah wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat” Pada dasarnya pelaksanaan proses Balik nama ini dilakukan di Kantor Pertanahan setempat dimana tanah tersebut berada, apabila proses tersebut selesai maka pada Sertifikat tanah yang dimaksud akan tertera nama pemilik baru dari tanah tersebut yaitu nama pembeli, sedangkan nama pemilik lama dicoret. Dengan demikian proses Balik Nama telah selesai dilakukan sehingga pembeli telah sah sebagai pemilik tanah yang baru dengan dasar adanya Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di depan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang dihadiri oleh penjual atau pembeli tanpa terkecuali sesuai dengan ketentuan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997, jual beli (peralihan hak) yang menyangkut tanah harus dilakukan dihadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Terhadap permasalahan tanah nenek anda, apabila penjual tanah tersebut tidak diketahui lagi keberadaannya atau hilang maka dapat menempuh upaya hukum dengan cara mengajukan gugatan pengesahan jual beli kepada Pengadilan Negeri dimana tanah tersebut berada. Dengan menjadikan penjual tanah tersebut sebagai tergugat dan memohonkan kepada pengadilan untuk mengesahkan jual beli tanah dengan adanya bukti seperti kwitansi tersebut sah menurut hukum, dan biasanya pengadilan akan memutuskan gugatan tersebut dengan putusan Verstek (Tanpa Kehadiran Tergugat). Hal tersebut merujuk kepada Pasal 55 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah yang menyatakan bahwa “Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan Putusan atau Penetapan Pengadilan dapat dilakukan oleh pihak yang berkepentingan, berdasarkan salinan resmi Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan Penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan diserahkan olehnya kepada Kepala Kantor Pertanahan.” Atas dasar putusan pengadilan tersebut yang telah memiliki kekuatan hukum mengikat (inkracht van gewijsde) sehingga proses balik nama SHM tersebut dapat diproses oleh kantor pertanahan dengan melengkapai syarat-syarat dan mengikuti Standar Operasional Proser (SOP) yang dapat dilihat pada Perkaban Nomor 1 Tahun 2010. Berikut langkah-langkahnya: 1. Jika mengenai warisan, yang harus dilakukan pertama kali adalah mengurus surat kematian. 2. Bagi warga negara Indonesia (“WNI”) membuat Surat Keterangan Waris (SKW) di Lurah yang dikuatkan oleh Camat, dan bagi WNI keturunan membuat Akta Waris di Notaris. 3. Untuk mendapatkan sertifikat hak atas tanah, para ahli waris datang ke Kantor Pertanahan dan menyerahkan: a. surat kematian ibu Anda; b. surat tanda bukti sebagai ahli waris; c. surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa nenek Anda menguasai bidang tanah tersebut sesuai dengan ketentuan pembuktian hak lama sebagaimana dimaksud Pasal 24 PP 24/1997; dan d. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum besertifikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan. Sebagai catatan, surat tanda bukti sebagai ahli waris digunakan apabila penerima warisan hanya satu orang. Sedangkan jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, maka pendaftaran peralihan hak atas tanah itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. Akan tetapi, jika menurut akta pembagian waris, warisan hak atas tanah harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, maka didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut. Pembuktian dan Pembukuan Hak Atas Tanah Penguasaan tanah oleh nenek Anda tanpa adanya gangguan dari orang lain sebagaimana yang Anda nyatakan merupakan dasar kuat untuk pembuktian dan pembukuan hak atas tanah terkait, karena berdasarkan ketentuan yang berlaku, pembukuan dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat: a. penguasaan dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya. b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya. Maksud dari pengumuman dalam huruf b di atas adalah pengumuman daftar isian hasil penelitian alat-alat bukti beserta peta bidang atau bidang-bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil pengukuran selama 14 hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau 30 hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik untuk memberi kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan. Setelah jangka waktu pengumuman berakhir, data fisik dan data yuridis yang diumumkan tersebut oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik disahkan dengan suatu berita acara yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri. Berita acara pengesahan tersebut kemudian yang akan menjadi dasar untuk: a. pembukuan hak atas tanah yang bersangkutan dalam buku tanah; b. pengakuan hak atas tanah; c. pemberian hak atas tanah. Penerbitan Sertifikat Selanjutnya, terhadap bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya sudah lengkap dan tidak ada yang disengketakan, dilakukan pembukuannya dalam buku tanah, lalu diterbitkan sertifikat untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Dasar hukum pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah dengan cara jual beli diatur dalam Undang- Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 yaitu “setiap peralihan hak milik atas tanah wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat” Jadi berdasarkan ketentuan diatas, maka saran kami adalah sebagai berikut : 1. mengajukan gugatan pengesahan jual beli kepada Pengadilan Negeri dimana tanah tersebut berada (jual beli antara alm nenek dengan penjual). 2. lakukan pembagian warisan dengan adanya surat keterangan waris. Surat Keterangan Waris ini bisa kita urus di Kelurahan/Kecamatan setempat dengan melampirkan surat kematian dari almarhum. 3. Selanjutnya dilakukan proses Balik Nama Waris oleh Kantor Pertanahan setempat, yaitu balik nama yang dilakukan dari nama almarhum kepada nama para ahli waris yang ada yaitu isteri beserta anak-anaknya. Sehingga nantinya akan tercantum nama para ahli waris tersebut di dalam sertifikat. Setelah adanya Balik Nama ke para ahli waris tersebut barulah di proses balik namanya kepada Pembeli. Pada akhirnya nama Pembeli akan dicantumkan pada sertifikat dengan mencoret nama para ahli waris yang ada sebelumnya. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Dasar Hukum: 1. Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; 3. Perkaban Nomor 1 Tahun 2010 Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.