Tuntutan Pengembalian Uang Pembelian Tanah Bermasalah yang Telah Dijual Kembali oleh Penjual

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth. Apakah ini masuk penipuan, di Jawa Barat. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Perjanjian Dan Penipuan: Tingginya animo masyarakat memiliki tanah dan bangunan (property), terkadang tidak sadar bahwa hal itu akan melanggar aturan termasuk penipuan. Membeli tanah memang harus hati2 karena tanah bukan barang bergerak biasa. Tanah adalah benda tidak bergerak yang berbeda cara peralihannya dengan barang bergerak. Jual beli termasuk tanah pada umumnya didasarkan pada kesepakatan/perjanjian para pihak baik lisan atau tertulis. Namun bentuk tertulis adalah lebih baik dan lebih kuat dari segi pembuktian. Di dalam perjanjian tertulis hal-hal terkait hak dan kewajiban para pihak. Perjanjian yang di buat secara sah 3 oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith). Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Kemudian, Pasal 1339 KUHPerdata berbunyi: “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang”. Orang tua Anda membeli tanah tahun 2015 dan pembayarannya lunas di atas kwetansi. Namun tanah ini bermasalah di sertifikat kata penjualnya, yaitu sertifikat berada di Bank dan banknya sudah tidak aktif. Dari pertanyaan tersebut, nampaknya ada yang janggal pada transaksi yang dilakukan orang tua anda, yaitu sertifikat tanah tersebut ada di bank. Dan orang tua anda berani membayar lunas sesuai kwetnasi. Yang menjadi pertanyaan? adalah bagaimana dengan isi perjanjian yang dibuat para pihak menyangkut hak dan kewajiban masing-masing. Dalam hukum perikatan perdata, maka jika salah satu tidak dapat memenuhi isi perjanjian dapat dikatakan telah terjadi ingkar janji (wanprestasi) yang menyebabkan pihak tersebut dapat di somasi sebanyak tiga kali dan dapat di gugat di pengadilan. Wanprestasi diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Bentuk-bentuk wanprestasi : a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; b. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); c. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. 4 Pada jual beli, kadang2 disamping adanya kemungkinan terjadinya ingkar janji juga tidak menutup kemungkinan adanya penipunan (Pasal 378 KUHP) jika memang ada unsur-unsur yang dapat dibuktikan ke arah itu. Jadi, jika pada jual beli tanah antara orang tua anda dengan penjual terdapat unsur-unsur penipuan maka dapat saja hal itu di laporkan ke polisi. Namun untuk membuat laporan adanya penipuan anda harus memiliki bukti yang cukup seperti: surat, dokumen, kwetansi dan saksi. Prinsip Jual Beli Tanah: Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa jual beli tanah adalah berbeda peralihannya dengan jual beli barang bergerak lainnya. Tanah sebagai benda tidak bergerak maka penyerahnya wajib dilakukan melalui Penyerahan Yuridis (Juridische Levering). Dan pembelian tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan membuatkan dokumen peralihan hak. Pemindahan hak milik atas tanah melalui jual beli, tukar menukar, hibah baru dapat dilakukan setelah adanya proses, apa yang dinamakan Penyerahan Yuridis (Juridische Levering). Dengan adanya jual beli saja, hak milik atas benda yang dijual belikan, belumlah beralih kepada pembeli, walaupun harganya sudah dibayar, sebab hak milik atas tanah tersebut barulah beralih kepada pemiliknya apabila telah dilakukan apa yang disebut Penyerahan Juridis (Juridische Levering) yang wajib diselenggarakan dengan pembuatan akta tanah di muka oleh Kepala Kantor Pendaftaran Tanah selaku overschrijvings ambternaar menurut Overschrijvings Ordentaies 1934 No. 27 dan Pasal 1459 KUHPerdata. Pasal 37 ayat (1)  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah  (“PP 24/1997”). Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 5 Menjawab Pertanyaan Anda: Bahwa orang tua anda beli tanah dan pembayarannya lunas di atas kwetansi. Kejadiannya 5thun silam 2015 orang tua saya beli tanah namun tanah ini bermasalah di sertifikat kata penjualnya setelah semua biaya di lunasi bahwa sertifikat ini berada di bank namun banknya sudah tidak aktif dan ketika orang tua saya mimita haknya di kembalikan namun tidak ada hasil sampe orang tua saya meninggal dithun 2017 dan saya meminta hak saya kepenjual sampe sekarang belum ada hasil sampe saya dapat kabar bahwa si penjual menjual tanah yang di jual ke almarhum ibu saya telah di jual oleh penjual dan sampe hari ini saya meminta hak saya cuman janji? Yang menjadi pertanyaan disini adalah, apakah pembelian tanah tahun 2015 antara orang tua anda dengan penjual tersebut sudah dilakukan menurut peraturan dibidang pertanahan? Dan bagaimana dengan isi perjajian tersebut adakah yang ingkar janji? Sebagaiman anda sampaikan orang tua membeli tanah dari penjual dengan sertifikat bermasalah karena ada di bank? Dalam hal ini, apakah pada jual beli tanah tersebut orang tua sudah melibatkan pejabat pertanahan yang berwenang untuk membuatkan dokumen peralihan hak atas tanah. Yaitu, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan membuatkan dokumen peralihan hak. Sebagaimana Pasal 37 ayat (1)  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah  (“PP 24/1997”). Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku. Jika pada jual beli tanah tersebut tidak dilakukan dihadapan PPAT, maka posisi anda adalah lemah karena tidak memiliki bukti yang kuat atas jual beli tanah tersebut. Namun jika anda memiliki bukti yang kuat maka anda dapat melakukan pemanggilan (somasi), dan gugatan ke pengadilan. Dan tidak menutup kemungkinan melaporkan ke polisian jika ada unsur penipuan pada jual beli 6 tersebut. Sebagaimana anda dapat kabar bahwa si penjual menjual tanah yang di jual ke almarhum ibu saya telah di jual oleh penjual. Namun untuk melakukan langkah hukum sebagai upaya mengambil hak anda kembali, perlu memiliki bukti yang cukup. Sebagaimana Pasal 1865 KUHPerdata, berbunyi: “Setiap orang yang mengaku mempunyai suatu hak, atau menunjuk suatu peristiwa untuk meneguhkan haknya itu atau untuk membantah suatu hak orang lain, wajib membuktikan adanya hak itu atau kejadian yang dikemukakan itu”. Selamat beusaha ! Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.