Keabsahan Jual Beli Rumah KPR Tanpa Surat atas Nama Pemilik Meninggal yang Dijual Istri Tanpa Persetujuan Seluruh Ahli Waris

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sd/i. Wanda Friana dari SUMATERA UTARA terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Berdasarkan ketentuan Pasal 174 ayat (2) KHI, yang termasuk sebagai ahli waris adalah anak, ayah, ibu. Pasal 174 ayat (2) KHI selengkapnya berbunyi:  “Apabila semua ahli waris ada, maka yang berhak mendapat warisan hanya: anak, ayah, ibu, janda atau duda”. Oleh karena Saudara juga tidak menjelaskan apakah sudah ada pembagian besarnya masing-masing ahli waris dan tidak pula menyebutkan keseluruhan harta waris yang ditinggalkan pewaris, maka kami mengasumsikan bahwa belum ada pembagian harta waris dan rumah tersebut sebagai harta waris satu-satunya. Dengan demikian, menurut kami, harta waris berupa rumah yang Saudara sebutkan di atas, tidak dapat dijual tanpa persetujuan dari semua ahli waris, yang mana di dalam praktik, jika hal tersebut tetap dilakukan, maka ahli waris yang tidak dilibatkan dapat mengajukan upaya hukum baik perdata maupun pidana. Maka terhadap permasalahan kewarisan, hal yang paling baik dilakukan adalah penyelesaian secara kekeluargaan. Musyawarah keluarga dan/atau komunikasi yang intensif perlu dilakukan untuk memahami sikap dan keinginan dari masing-masing pihak sehingga mendapatkan solusi yang terbaik dan melegakan buat semua ahli waris. Dalam hal ini, apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris sebagaimana diatur dalam Pasal 833 ayat (1) jo. Pasal 832 ayat (1) KUHPer:  Pasal 833 ayat (1) KUHPer: Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.  Pasal 832 ayat (1) KUHPer: Menurut undang-undang, yang berhak menjadi ahli waris ialah keluarga sedarah, baik yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau isteri yang hidup terlama, menurut peraturan-peraturan berikut ini. Bila keluarga sedarah dan suami atau isteri yang hidup terlama tidak ada, maka semua harta peninggalan menjadi milik negara, yang wajib melunasi utang-utang orang yang meninggal tersebut, sejauh harga harta peninggalan mencukupi untuk itu. Jika suami/istri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah Surat Keterangan Waris. Tujuan lainnya mengurus surat kematian adalah untuk mengurus penetapan ahli waris.. Proses penetapan ahli waris akan bisa dijalankan apabila surat ada akte kematian dari pihak yang akan memberikan warisan. Dengan begitu warisan baru bisa dilimpahkan kepada pihak lain. Oleh karena itu, seharusnya jual beli tanah warisan ini disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah tersebut akibat pewarisan. Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn., dalam bukunya Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Memahami Masalah Hukum Waris (hal. 176-177), sebagaimana kami sarikan, mengatakan jika ingin dilakukan penjualan atau misalnya tanah tersebut akan dijadikan sebagai agunan di bank, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Jika jual beli tersebut telah terjadi dan tanpa tanda tangan para ahli warisnya sebagai pemiliknya (karena tidak ada persetujuan dari para ahli waris), maka tanah tersebut dijual oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya. Oleh karena itu, berdasarkan Pasal 1471 KUHPer di atas, jual beli tersebut batal. Dengan batalnya jual beli tersebut, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris. Selain itu, jual beli tanpa menyertakan sertifikat tanah juga bertentangan dengan persyaratan dalam proses jual beli tanah. Dalam proses membeli rumah dengan cara take over berbeda dengan jual beli barang seperti sepeda motor atau barang lainnya,banyak kejadian ketika orang membeli rumah dengan cara take over KPR seseorang yang belum lunas hanya melalui perjanjian di notaris/perjanjian dibawah tangan, bahkan tidak sedikit pula yang hanya berdasarkan kesepakatan antara pembeli dan penjual seperti jual beli barang, hal seperti ini akan merugikan bagi pihak pembeli kedepannya karena bank tidak akan menyerahkan sertifikat kepada orang yang tidak sesuai identitasnya. Oleh karena itu, untuk melakukan pembelian take over KPR seseorang yang belum lunas harus melibatkan 3 pihak, yakni pembeli, penjual dan bank. Kegiatan ini tentu saja dilakukan dengan cara yang melibatkan ketiga arah. Ketiga arah atau ketiga pihak tersebut antara lain adalah pihak debitur awal, debitur akhir atau calon pembeli rumah yang akan di over – kreditkan, dan pihak kreditur atau Bank. Kebijakan jula beli secara take over tersebut tentu saja harus disesuaikan dengan kebijakan Bank mengingat sistem over kredit cenderung beresiko bagi Bank dan memberikan langkah tambahan bagi Bank. Dalam pengajuan proses take over ini pihak pembeli diminta untuk melengkapi persyaratannya seperti: KTP, KK, Rekening Koran 3 bulan terakhir, dan keterangan penghasilan. Untuk itu maka pembeli dan penjual wajib datang ke bank untuk melakukan proses perpindahan kepemilikan dan tanggungan KPR. Setelah semuanya lancar maka pihak bank akan meminta pembeli untuk membayar sejumlah biaya take over kepada penjual sesuai dengan kesepakatan harga jual take over, setelah itu dipenuhi maka bank akan memproses transaksi kredit angsuran rumah atas nama pembeli. Cara Menjual Rumah KPR  Melunasi Semua Cicilan Terlebih Dahulu oleh pemilik lama  Jual dan Melunasi Semua Cicilan KPR  Melakukan Over Kredit kepada pihak lain Ketiga cara di atas adalah cara jual rumah yang masih KPR atau masih dalam tahap pengangsuran KPR (Kredit Perumahan Rakyat). Setiap cara di atas dilakukan dengan kebijakan Bank masing – masing, sebab tatkala terdapat Bank yang tidak mengizinkan rumah dalam proses angsuran KPR untuk dipindah tangankan. Selain itu, proses dari setiap jual rumah yang masih KPR tersebut cukup beresiko untuk merugikan sang pemilik rumah atau debitur awal. CATATAN; Sebisa mungkin hindari pembelian take over dibawah tangan yakni pembelian yang hanya berdasarkan kesepakatan antara pihak pembeli dan penjual saja tanpa melibatkan pihak bank. (Hanya berdasarkan kuitansi/perjanjian dibawah tangan), Demikian pula dengan pembelian take over yang hanya melibatkan notaris tanpa melibatkan bank, karena kedepannya akan bermasalah terutama setelah cicilan KPR lunas karena bank tidak kan menyerahkan sertifikat rumah kepada orang yang bukan atas nama yang tertera di dalam sertifikat tersebut, dan jika orang yang tertera dalam sertifikat rumah meninggal maka yang bisa mengambil hanya ahli warisnya (anak atau istrinya) dari pemilik lama, dan ini akan merugikan bagi pihak pembeli yang mengambil alih take over rumah tersebut. Untuk menghindari kejadian seperti itu maka harus melibatkan pihak bank pada saat take over rumah. Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih Dasar hukum:  KUHPerdata  Kompilasi Hukum Islam / KHI Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.