Langkah Hukum Mengembalikan Kepemilikan Rumah yang Dibeli Orang Tua namun Disertifikatkan dan Dijaminkan oleh Mantan Suami

Dijawab oleh: Leny Ferina, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima Kasih, kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara: Atas perbuatan menjaminkan tanah warisan tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari para ahli warisnya, maka perbuatan menjaminkan hak tanggungan itu menjadi batal demi hukum karena dilakukan oleh orang yang tidak berwenang. Untuk tanah tidak bisa digadaikan, karena yang bisa digadaikan hanya benda bergerak, dan tanah bukan benda bergerak melainkan benda tetap. Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1161 Buku II Bab XX Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata). Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahalui kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan. Jadi menjaminkan hak atas tanah untuk memperoleh pinjaman uang ke bank tersebut adalah dalam bentuk hak tanggungan. Aturan mengenai hak tanggungan ada dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”). Hak tanggungan merupakan bagian dari jaminan kebendaan atas benda tidak bergerak yang dibebankan pada hak atas tanah. Adapun dikutip dari Riky Rustam dalam bukunya Hukum Jaminan menjelaskan jaminan kebendaan adalah jaminan yang memberikan hak kebendaan kepada kreditor, hak kebendaan ini mempunyai ciri-ciri “kebendaan” yaitu memberikan hak untuk mendahulu atas benda-benda tertentu yang mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda-benda tersebut. dalam hukum perjanjian, sebuah perjanjian yang dibuat oleh orang yang tidak berwenang mengakibatkan perjanjian tersebut batal demi hukum. Sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata: Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat; -kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; -kecakapan untuk membuat suatu perikatan; -suatu pokok persoalan tertentu; -suatu sebab yang tidak terlarang. Suatu sebab adalah terlarang jika dilarang oleh undang-undang atau bertentangan dengan kesusilaan atau dengan ketertiban umum.[1] Untuk itu, dikutip dari Pembatalan Perjanjian yang Batal demi Hukum, jika perjanjian tidak memenuhi syarat objektif maka perjanjian batal demi hukum. Dalam hal ini, Pasal 8 UUHT mengatur bahwa yang memenuhi kualifikasi untuk membebankan hak tanggungan adalah pemiliknya, yang berbunyi sebagai berikut: Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan. Dengan kata lain, orang yang bukan pemilik adalah orang yang tidak berwenang sebagai pemberi hak tanggungan. Jika sertifikat hak atas tanah belum dilakukan turun waris atau masih atas nama pewaris dan menjadi milik bersama dengan ahli waris lainnya, maka harus meminta persetujuan terlebih dahulu dari ahli waris lainnya dan ikut membubuhkan tanda tangan dalam perjanjian kredit, Akta Pemberian Hak Tanggungan (“APHT”), atau dokumen lainnya. Sehingga menjawab pertanyaan anda, apabila tidak ada dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan proses pemberian hak tanggungan, maka kreditur dalam hal ini bank tidak berhak menagih pinjaman dan bahkan mengeksekusi tanah warisan yang dijaminkan tersebut. Sebab pemberian hak tanggungan dilakukan dengan proses antara lain: Didahului janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan. 1. Dilakukan dengan pembuatan APHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yang wajib mencantumkan: nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan; domisili pihak; penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin; nilai tanggungan; uraian jelas tentang obyek hak tanggungan; 2. Pemberian hak tanggungan lalu didaftarkan pada kantor pertanahan dan kemudian dibuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah hak atas tanah yang jadi obyek hak tanggungan serta menyalinnya pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; 3. Hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah hak tanggungan; 4. Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan yang diserahkan pada pemegang hak tanggungan. Maka dalam hal tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut yang dijaminkan belum diturunkan pada para ahli warisnya dan juga tidak ada surat kuasa yang menyertainya, maka proses pengajuan APHT tidak bisa dilakukan. Pada saat pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan APHT, harus sudah ada keyakinan pada Notaris atau PPAT yang bersangkutan, bahwa pemberi hak tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang dibebankan. Jika terlanjur terjadi sebagaimana Anda ceritakan, pihak keluarga ahli waris dapat mengajukan pembatalan APHT kepada hakim jika ada penipuan dalam pembuatan APHT dengan menggunakan Pasal 1328 KUH Perdata: Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan.* Kemudian untuk dugaan perbuatan mengganti sertifikat tanah secara ilegal menjadi atas nama suami Anda, maka perbuatan ini dapat dibuatkan laporan pemalsuan surat berdasarkan Pasal 263 ayat (1) jo. Pasal 264 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”). Selain itu, atas perbuatan menjaminkan tanah warisan itu tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari ahli waris lainnya, terdapat dugaan melakukan pasal penggelapan. Di sisi lain, jika perbuatan itu disertai dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, bisa dijerat pasal penipuan. Dalam Pasal 834 KUH Perdata ‘’memberikan hak kepada ahli waris untuk mengajukan gugatan guna memperjuangkan hak warisnya terhadap orang-orang yang menguasai seluruh atau sebagian harta peninggalan, baik menguasai atas dasar hak yang sama atau tanpa dasar hak atas harta peninggalan tersebut’’. Hal ini disebut dengan hereditas petitio. Mengenai cara Anda mengambil sertifikat tersebut, Anda bisa membicarakan secara baik- baik mengenai hal ini. Jika cara tersebut tidak berhasil, Anda dapat menggunakan jalur hukum. Anda dapat menggugat secara perdata atas dasar perbuatan melawan hukum atau melaporkan ke polisi atas tuduhan penggelapan. Sedangkan untuk balik nama di sertifikat tanah, setiap ada peralihan hak, wajib dilakukan pendaftaran tanah ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan menyebutkan alasan terjadinya peralihan hak. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: dalam Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Selain itu, Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) juga mengatakan bahwa penerbitan surat-surat tanda bukti hak (sertifikat tanah) atas pendaftaran tanah merupakan alat pembuktian yang kuat. Sertifikat hak atas tanah diterbitkan oleh BPN dan BPN merupakan badan atau pejabat tata usaha negara, sehingga jika ada sengketa terhadap sertifikat hak atas tanah yang berhak memeriksa dan mengadili adalah PTUN sebagai yang memiliki kompetensi/ kewenangan absolut. Namun sebelum masuk ke pengadilan, ada upaya yang bisa ditempuh untuk pembatalan penetapan hak atas tanah, jika seseorang merasa dalam penerbitan sertifikat tanah ada cacat hukum administratif sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permen Agraria/BPN 9/1999”). Dalam Pasal 106 ayat (1) jo. Pasal 119 Permen Agrarian/BPN 9/1999, dikatakan bahwa keputusan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan karena permohonan yang berkepentingan atau oleh pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah yang dilakukan oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan. Jadi, siapa saja yang merasa dirugikan dengan adanya penerbitan sertifikat hak atas tanah, dan dia menganggap penerbitan tersebut cacat hukum administratif, maka dapat mengajukan pembatalan penetapan hak atas tanah. Dalam Pasal 107 Permen Agraria/BPN 9/1999, disebutkan bahwa cacat hukum administratif mencakup: -kesalahan prosedur; -kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan; -kesalahan subjek hak; -kesalahan objek hak; -kesalahan jenis hak; -kesalahan perhitungan luas; -terdapat tumpang tindih hak atas tanah; -data yuridis atau data data fisik tidak benar; atau -kesalahan lainnya yang bersifat administratif, Sebagai informasi tambahan, nantinya pendaftaran tanah dan pemeliharaan data pendaftaran tanah dapat dilakukan secara elektronik, sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik (“Permen ATR/Kepala BPN 1/2021”). Selanjutnya anda dapat melakukan penggantian sertifikat tersebut menjadi sertipikat-el melalui permohonan pelayanan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana; 3. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. 4. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria; 5. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana yang telah diubah pertama kali dengan  Undang–Undang Nomor 9 Tahun 2004 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara  sebagaimana yang telah diubah kedua kali dengan  Undang–Undang Nomor 51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara ; 6. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; 7. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan terakhir kali diubah dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; 8. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.