Prosedur Pemecahan dan Balik Nama Sertifikat Tanah yang Masih Digadai ke Bank oleh Pemilik Sebelumnya

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth Noval. Sebelum kita melangkah kepokok permasalahan, hal ini sunguh diluar dugaan anda tentunya, semestinya, perlu ketelitian dulu sebelum saudara membeli rumah tersebut, tentunya pihak kedua sebelumya harus menyampaikan permasalahan tersebut kepada saudara. Hal ini sudah terjadi, apa boleh buat yang perlu di pahami, apakah AJB itu dilaksanakan sebelum diagunkan ke bank atau sebaliknya. Pada prinsipnya, tanah yang masih dalam agunan (jaminan) ke bank, dapat dibeli dengan cara menebus sertifikat tersebut di bank yang berkenaan. Artinya, Anda sebagai pembeli bisa membayarkan ke bank sejumlah nilai yang disyaratkan oleh bank untuk dapat dilepaskan sebagai jaminan pelunasan utang si penjual.   Anda sudah membayar lunas harga bidang rumah tersebut kepada pihak ke dua, namun apa yang terjadi, ketika anda mau mecah AJB rupanya surat diagunkan ke bank oleh pihak pertama, hal ini apakah iktikat baik penjual disini terlihat, atau memang betul-betul tidak tah Hal ini melemahkan kedudukan Anda selaku pembeli. Karena, jika utang penjual macet maka bank langsung akan mengeksekusi/melelang seluruh tanah yang dijadikan jaminan, termasuk sebagian tanah yang Anda beli.   Cara untuk memperkuat selain AJB dimaksud, adalah sebagai berikut: Pelunasan Sebagian Hutang Penjual dan Membebaskan Sebagian Tanah Yang Dibeli dari Jaminan Hal ini merupakan langkah yang paling tepat, karena Anda akan mendapatkan AJB seluas dan senilai yang Anda bayar ke penjual. Prosedurnya adalah melakukan pelunasan sebagian kewajiban penjual di bank, baru setelah itu Anda meminta agar dilepaskan sebagian tanah yang sudah Anda beli tersebut. Dalam proses pembayaran sebagian kewajiban penjual kepada bank guna mendapatkan sebagian dari tanah yang dijaminkan tersebut, sebelum dibayar harus dipastikan bahwa tanah tersebut dapat dikeluarkan dari jaminan bank dengan jumlah pembayaran tertentu. Sebelumnya, Anda harus mencari tahu apakah rumah yang Anda beli sebagian masih berupa sertifikat induk (dalam 1 sertifikat yang utuh) atau sudah terdiri dari 2 sertifikat yang terpisah.   Proses yang termudah tentunya jika sertifikat tersebut memang sudah pecah dan terdiri dari 2 sertifikat atau lebih. Kondisi Sertifikat Sudah Terpecah dan Dilakukan Pelunasan Sebagian Anda harus meminta dapat dilakukan pelunasan sebagian dari pokok utang, sehingga satu sertipikat dapat dibebaskan dari beban Hak Tanggungan untuk dilakukan roya partial. Kemudian antara Anda dengan pemilik sertifikat, dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu. Untuk melakukan proses ini, harus diperhatikan apakah dalam Perjanjian Kredit dan Akta Pembebanan Hak Tanggungannya ada mekanisme pelunasan sebagian (roya partial) atau tidak. Jika tidak, opsi di atas, tetap tidak bisa dilakukan.   Kondisinya Masih Sertifikat Induk (Belum Dipecah) Jika masih dalam satu sertifikat yang sama, maka untuk dapat dilakukan pemecahan AJB harus dilakukan pelunasan seluruhnya, lalu diroya. Setelah itu, sertifikat harus dipecah, sesuai dengan luasan tanah yang Anda beli. Sertifikat yang dipecah, masih atas nama pemilik lama- penjual.(pihak pertama) Terhadap sertifikat tanah yang sudah dipecah sesuai dengan luasan yang Anda beli, dilakukan pembayaanr pajak-pajaknya terlebih dahulu, untuk kemudian dibalik nama ketas nama Anda, sebagai pembeli. Opsi ini juga dapat dipakai untuk kemungkinan jika tidak ada mekanisme pelunasan sebagian. Dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli dengan Izin Bank Jika opsi 1 tidak mungkin dilakukan, maka Anda bisa mengajukan untuk dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) dengan klausula lunas (apabila memang sudah lunas) atau akta PJB dengan klausula pembayaran secara bertahap (jika memang pembayaran dicicil/bertahap) di notaris terdekat. Namun, sebelum dilaksanakannya penanda-tanganan PJB ini, terlebih dahulu penjual harus melampirkan izin dari bank yang menyatakan bahwa bank tidak keberatan dilakukan proses transaksi pengikatan jual beli dimaksud, dengan syarat dalam hal penjual tidak dapat memenuhi kewajibannya maka pembeli menyatakan bersedia untuk dilakukan eksekusi terhadap seluruh bidang tanah termasuk tanah yang dibeli oleh Anda selaku pembeli. Perjanjian ini sebagai bukti bahwa telah dilakukan jual beli, namun belum dapat dilakukan pemecahan sertipikat karena asli sertifikat masih dijadikan sebagai jaminan pada bank tertentu. Opsi kedua ini tidak saya anjurkan karena jika penjual sebagai debitur macet, maka sebagian bidang tanah yang sudah dibeli oleh Anda akan ikut dijual secara lelang. Demikianyang bisa kami sampaikan semoga bermanfaat untuk kita semua DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.